从去年开始“第二曲线”这个词语就频频出现在各行各业，查尔斯·汉迪在《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》中提到：在第一曲线达到巅峰之前，找到驱动企业二次腾飞的第二曲线，并且第二曲线必须在第一曲线达到顶点之前开始增长，企业永续增长的愿景就能实现。简而言之就是当企业在第一曲线成熟期来临之际就要开始探索新业务。
租金收入是当前我国大部分长租公寓的收入来源，一些品牌公寓附加物业费、服务费等作为收益的补充。随着Z世代成为租房市场的主力军，消费市场也在产生多种多样的机遇。比如这些年轻一代的思想观念更开放，悦己，重视居住体验和精神世界的富足，能接受用“金钱”获得便利和愉悦。
长租公寓行业的本职租赁业务发展成熟之后，就要以前瞻性眼光，打造创新性业务，以保证利润可持续性发展。这些都是第二曲线的基本特征，也是众多长租公寓正在积极转型的方向。
# 增值服务=获得盈利
住房租赁行业正面临着“微利或者无盈利”的尴尬境地，极少数头部企业建立了长效的盈利模式，相应的能够提升利润率。
01.自如 “房租+服务”的收费模式，专业团队可对外服务
“二房东”自如是目前中国规模最大的分布式长租公寓运营商。它的收费模式是房租+服务费，服务费一般是年租金的10%，包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、WIFI等。这些服务团队均为自如自己的团队，目前部分城市除向自如客提供服务，也向外部提供服务。
其次还提供了一系列增值服务，比如自如APP平台推出民宿产品，自如租住基数庞大，民宿客栈运营者通过平台推广、宣传给广大客群，进而获得订单，自如在平台运营中收取管理费用。
02.魔方打造“公寓+”生态圈，创造更高的毛利率
相比于自如的分散式规模，魔方公寓则是国内集中式较早起步的公司，其收入来源主要是租金+管理费+增值服务费。管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。
魔方非常注重增值服务，已经推出的「公寓+」战略，线上线下齐头并进，并在组织架构上成立了独立的“多金”事业部。线下可提供以场地经营为主的共享办公，咖啡轻餐，健身娱乐等，线上则以便利生活为主，包括生鲜配送，快递外卖，洗衣清洁等，满足租客对于品质生活的需求。在提升服务力的同时，也创新性的打造消费场景，提升盈利空间，比如打造“公寓+服务”的生态圈，如 “公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，借势第三方运营或者自己运营，通过标准化流程和互联网工具提高运营效率，压缩运营成本，会为魔方公寓创造更高的毛利率。
03.泊寓品牌效应强，标准化、智能化运营提升管理效率
泊寓依托于万科的产品设计理念和运营优势，在长租公寓市场中成绩亮眼。对于万科而言，实施长租公寓战略是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。
长租公寓的租金本来就比普通民宅的要高，泊寓更胜一筹。这主要是因为万科的品牌效应和背后强大的住宅运营团队，其采购团队、设计、运营等核心业务经验都可以“复制”到公寓运营中，从而降低整体成本的输出。精细化的产品设计，年轻超求的装修装饰，社区化运营模式，都给产品“加分”不少。而标准化和智能化的服务形式必然给租客带来良好的居住体验，并且愿意“多付费”。
URI认为：增值服务做得好，租客才能积极“掏腰包”。企业可以围绕租客的全生命周期、全生活场景的多元化生活服务需求来匹配租客深层次的内在需求。
# “长短租”结合
提升坪效收益
随着租赁市场的不断发展和变化，长租公寓行业也在探索新的运营模式。其中，长短租相结合成为了近年来备受关注的一种模式。这种模式结合了短租模式的灵活性和长租模式的稳定性，为租客和投资者都提供了更多的选择和机会。
一般我们将4个月以上的租赁称之为长租，1-3个月称为月租，30天以下的称为日租。所以长租公寓的短租模式其实包含短租和日租两个概念。
01.长租公寓变“短租公寓”，迎合市场的变化
在一二线核心城市，租客们生活中的不确定性和流动性尤其凸显，短暂居住的几率大幅度提升，因此长租公寓变“短租公寓”是在积极应对市场变化。
万科泊寓总经理胡冬华曾公开表示，截至2023年10月，泊寓平均租期从之前的9个月缩短至7个月，3个月内租期占比更高达40%。对此，泊寓对产品结构做出调整，推出长短租结合的业务模式，包括对B端客户推出随心短租，最短租期从一年调整成一个月。
龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，主打全国24个城市随心住7天。在入住时间和入住城市上可任意搭配使用，可以连住，也可以拆分使用，在节假日和周末也可通用。在价格上，早鸟票价仅799元。对于频繁旅游出行的人来说，799元住7天极具性价比。而对于频繁商务出行的人来说，相比住酒店，长租公寓也将会带来完全不一样的住宿体验。此外，冠寓还曾在2023年9月、12月分别推出“国庆7天随心住”和“华南5城随心住”产品，主打比民宿更安心的服务，比酒店更划算的性价比。
▲图片来源：龙湖冠寓官网
02.结合酒店背景的“长短租”结合
公寓依托于华住会2亿会员，是业内最早提出“长短租”结合的公寓之一，通过独有的长短租结合系统（简称CAS系统），通过精细化服务，对接华住会强大客源为项目赋能。从已有的城家公寓在营数据显示，年租产品占比约40%，中短租产品占比约60%，其中月租占比超过10%，2~5月租期占比约20~30%。
城家公寓全国运营总张雨表示，年租产品相对稳定，是保证收益的“兜底”产品，而真正的盈利来自于长短租，通过灵活的溢价产品配置，不受中介左右租期，获取多样性市场周期的收益最大化。从项目经营角度来看，长短租的结合的确收到良好的收益。
2023年下旬，据URI调研了解，贝壳租房也正在积极与酒店开展合作，大力推行中短租业务，为一部分需要月租和短租的客户提供产品解决方案。
URI认为：租户不稳定的居住需求需要租期更灵活的公寓产品，这是市场的选择，也是对各品牌运营商的考验。强大的运营系统才能降本增效，实现长短租结合的坪效收益。
# “它经济”火热
定制公寓助力第二曲线增长
经济普遍低迷的时候，“它经济”却逆流而上。根据《2023-2024年中国宠物行业白皮书（消费报告）》，2023年，城镇宠物消费市场规模为2793亿元，预计在2026年达到3613亿元。就拿三月份全国各地的大小宠物展就能看出来，2024亚洲宠物展（北京）、厦门第二届CEIE猫博会、第7届苏州宠物用品品牌展、第11届中国(深圳)国际宠物用品展览会……这里不乏大量的青年人群体活跃在各个展览中。
01.年轻，大城市，收入中高—长租公寓租客与养宠人群相似度极高
青年租客群体是长租公寓的主要受众人群，这些租客的画像和青年宠物爱好者的画像极其相似。多数为中高档收入水平，集中在4000-10000元/月，主要分布在一二线核心城市。这部分人目前还没有购房意愿或者不想在异地购房，接受长时间的租赁居住，圈层居住意识较强，追求生活品质和精神世界的富足，强调个性和差异化。
我们所说的“它经济”，不仅限于宠物医疗和宠物食品，已经逐渐渗透进入人与宠物互相关联的居住生活中。所以长租公寓这条赛道上，宠物友好型公寓值得探索。
02.联合“宠物品牌”，实现双方共赢
中海友里长租公寓（滨江店）与宠物食品品牌帕特诺尔联手打造推出了宠物友好长租公寓，为养宠人士提供了携宠租房的服务。这是“异业合作”非常好的典范。
▲图片来源：中海友里官网
在长租公寓的一楼宠物区域，双方会提供宠物急用商品自助售卖，帕特诺尔提供包括宠物粮食、罐头、零食、猫砂等，以及易耗品陈列、产品上架、收款、售后等所有服务，并配二维码自主付款，解决家中断粮、断猫砂的后顾之忧。同时，双方还会联手建立宠物家人交流群，帮助租户完成线上社交。帕特诺尔定期举办狗狗行为训练讲座、猫咪日常护理和喂养常识讲座等。
03.配置“宠物商业”，提升经济收入
上海闵行区城开·莘社区，是上海保障性租赁制度出台后的首批上市供应项目，也是率先提出打造开放式宠物友好型社区概念的保租房社区之一。“城开·莘社区”的一大亮点，就是配备了1栋宠物公寓，专门租给带宠的租客使用，房间内的墙面也专门使用了耐抓的材料。
莘社区的商业配套配有宠物医院、宠物美容，宠物友好餐厅等，社区还与社区商业中心联动，开展各类宠物友好活动，例如宠物集市、宠物比赛等。另外，位于宠物楼的地下一层还开设了一家宠物托儿所。“宠物商业”提升客流量，增加消费力，提升收益率。
▲图片来源：城开莘社区官网
结语
当越来越多的品牌进入长租公寓赛道，保障性租赁住房也逐步落地运营，长租公寓已然进入了存量时代。在品质化、标准化运营之外，提升服务力和创新性，才是生存之道。
寻找长租公寓的“第二增长曲线”需要企业不断地进行市场洞察，在此基础上结合企业文化进行战略创新，才能在竞争激烈的市场环境中保持一定的利润空间。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Date Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:Mark君
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
