URI有话说：
2023年，中国经济稳步复苏，各行各业都在力争回到疫情前的水平。房地产市场降幅明显减缓，保交楼工作顺利推进。得益于庞大的流动人口规模、中央和地方的政策支持、“十四五”保租房建设目标推动等利好，住房租赁企业在这一年里依然处于快速发展期，诸多优质项目入市，帮助“新青年、新市民”解决居住难题，构建和谐社会。
跨入2024年之际，URI预计今年各类促进行业发展的政策将继续出台，在产品端也会有更加细分的定制化产品入市或拥有更加科技感的配置。而作为行业的中流砥柱，央国企仍然是重要参与者，民企和外企则是强有力的补充。
01
政策趋势
根据规划“十四五”时期，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助解决近2000万人的住房困难。回顾2023年，很多城市出台了扶持住房租赁行业的政策，涉及“非改居”、公积金、税收减免、市场监管等方面。
展望2024年，供应端方面，或会有更多城市出台“非改居”政策，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅物业改建成租赁住房，以进一步为住房租赁市场带来大量房源。在公积金方面，更多城市可能会继续优化公积金代付房租、放宽公积金提取条件、提高住房公积金提取额度等，以满足“新市民、新青年”的租房需求。同时，租房需求量的攀升也会进一步加大管理难度，预计市场监管方面的政策仍将继续补位，切实维护群众合法权益，营造公平、公正的市场环境。
02
金融趋势
近年来，国家大力支持住房租赁行业发展，出台了诸多金融利好的政策，这为实施租购并举提供了较好的基础条件。发展租赁住房要站在优化投资环境，促进实体经济高质量发展角度去认识。
在金融产品方面，截至目前，上市发售的保障性租赁住房REITs已有5家，整体规模仍有非常大的提升空间。随着保障性租赁住房在各地建成投入使用，REITs的发行有助于打通保租房“募投建管”闭环，租赁住房项目“投融建管退”的商业模式逐渐清晰。
保租房REITs的上市有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与保租房建设，扩大区域投资，优化投融资结构。如何利用好保租房REITs推动行业转型是当下各级政府和住房租赁企业值得深思的问题。
值得关注的是，住房租赁行业的高速发展，吸引着银行、保险等传统金融机构的介入。更多的银行（例如，邮储、兴业、南京银行等）或将在2024年为住房租赁业务提供资金支持，保险资金也会加大对保障性租赁住房项目领域的投资，助力国家保障性租赁住房事业。
2024年，URI认为财政政策将会继续加大住房租赁行业的支持力度，例如采取政府和社会资本合作(PPP)建设保租房，加大市场供应量；亦可以对新建和改建保租房项目，分别进行财政奖补，引导市场主体积极参与。
03
市场趋势
当前我国城镇化率突破65%，流动人口超3亿，人口往大城市迁移的迹象依然明显。住房租赁企业在城市布局方面，首先还需在人口虹吸效应较强的城市进行扎根，建立自身的品牌优势，满足大城市青年的租住需求；回顾2023年，住房租赁行业吸引了众多新面孔的加入，例如领盛投资、安居资产集团、贝壳海盐公寓等。这些外企、民企、国企快速入场，使得整个行业竞争激烈，同时也为租客提供了更多的选择。
URI认为，在2024年，依然会有大量企业进入到住房租赁行业，当前国企的资源更加丰富，更能以政策为重，不较利益得失，或许在很长一段时间内，国企会是住房租赁市场上的绝对主力和社会“压仓石”。同时企业的数字化博弈会更加激烈，这也将会使得租赁社区往集商业、租赁、娱乐、服务甚至办公为一体的综合社区方向发展，对租赁社区的运营管理提出了更高要求。当前TOP30的头部住房租赁运营商已100%实现自建或第三方搭建数字化项目运营平台。诸如大家耳熟能详的智能家居、智能门锁、智能电表、智能烟感、远程监控等等，仅仅这些简单的智能设备已经为公寓的运营带来了翻天覆地的变化。
未来租赁社区的运营管理或会演变成“集大成者”的形态，一个产品内实现门锁开关、电表查看、路由启停、空调调温、监控查看；一个系统中实现物业的管理、租赁住房的管理、商场店铺的管理、办公的管理，成为一个万物互联、万业相通的一体化生态平台。
04
产品趋势
纵观市场，为追求坪效，公寓户型打造出现了产品同质化的问题。URI认为，住房租赁企业在调研项目周边辐射客户喜好的同时，建议尝试产品差异化打造，以满足更多细分化需求，产品可以倾向广大的城市低收入人群、基层务工人群、应届毕业生人群等。
目前，保障性租赁住房从产品层面划分，主要有白领公寓、蓝领宿舍和市场化家庭式户型三种。这三种产品在房源渠道、销售去化、运营管理及社区配套特点等方面均存在较大的差异。
从目前总体市场来看，保障性租赁住房客户仍以白领客户及蓝领客户两类为主。
未来，随着企业将目标客户分层逐渐明晰，改善型、品质型、特定需求型等中高端客户需求已层见叠出，会更加具有针对性，如学生宿舍、医护宿舍、备考客户、家庭客户、养老客户、城市建设者之家等延伸客户需求初见端倪，这使得产品将朝着更加细分的定制化产品发展，形成非标准化的产品创新趋势。
另外，在产品公区打造方面，伴随租赁群体构成多元化以及租客群体需求升级，消费者已不仅局限于对产品层面的关注，如何通过数字化、智能化、生活全场景打造使消费者拥有更好的人居生活体验，将成为住房租赁企业亟待考虑的难题。
长期征集优质物业
URI城市租住受多家国内大型开发商/私募基金/商业银行/信托投资公司/保险公司/公寓运营商等委托，长期征集优质物业。
地域范围：重点一二三线城市
物业要求：公寓及酒店物业（适合做长租物业的，地段配套适合的都可推荐）
合作方式：买/租/加盟均可
主编：阿拉丁喜喜
撰文：URI研究组、木兮
运营编辑：阿拉丁、汤包
