URI有话说：

苏州市，位于中国江苏省东部，是江苏省第二大城市，作为长江三角洲经济区的中心城市，以制造业、电子信息、生物医药和服务业等领域著称。苏州市在经济、文化和旅游等领域都具有重要地位。苏州还是一个教育中心，近些年，苏州已积极引入中国人民大学苏州校区、南京医科大学姑苏学院、东南大学苏州校区、南京医科大学姑苏创新研究院、河海大学苏州研究院、中国中医科学院大学、昆山杜克大学和西交利物浦大学等科教资源，“最强地级市”拼命升级短板，以求在人才争夺中寻得更多先机。据苏州2022年统计公报，苏州普通高等学校在校学生29.27万人，毕业生7.6万人。这不仅促进了城市的人才培养，也为城市带来了年轻、活力和创新的氛围。

随着人口的增长和经济的发展，城市的租赁需求迅速增加，特别是由于流动人口和高校毕业生在苏州定居的人数不断上升，催生苏州租赁需求持续增长。

发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。

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“中国最强地级市”

GDP、人口、产业呈良性循环

苏州被誉为中国工业规模最庞大、设施齐全、综合协同效应最优秀的城市之一。制造业增长率在全省21%和在全国2.8%，并且拥有3个万亿级别的电子信息、高级设备和先进材料产业。此外，还有3个被列入国际前沿的制造业集群，包括纳米新材料、生物医药和高级医疗设备以及高级纺织。苏州的GDP中，工业的贡献率已经超越了40%。

从2016年开始，苏州市的第三产业增值比例首次超越第二产业，这标志着苏州的产业布局已经从“二、三、一”发展到“三、二、一”。

2020年，服务业增加值首次跨越1万亿元大关，达10598亿元。2022年，第一产业增加值192.98亿元，增加1.73%；第二产业增加值11521.4亿元，增长5.97%；第三产业增加值12244亿元，增长5.05%。2023年前三季度实现地区生产总值17655.2亿，同比增长4.2%，位列全省第一。

2024年1月，苏州的全面新兴工业发展大会上，苏州设定了未来的发展蓝图：计划将花费大约3年的时间，打造出四个万亿级的主要产业，包括电子信息、尖端设备、前沿材料以及新能源，使得规模以上的工业总产值突破5万亿，并且实现质的显著提升与数的适度扩大，从而促使GDP跃升至3万亿的水平。

在此基础上，苏州吸引了大量人口的涌入，成为江苏省最人口稠密的地级市。2022年统计苏州的常住人口增加至1291.1万人，环比21年年末增长0.5%，常住人口城镇化率82.12%，位居全国第10位，全省排名第一位。

2023年苏州全体居民人均可支配收入74076元，同比增长4.6%；人均生活消费支出46018元，同比增长7.3%。据悉，去年苏州全体居民人均可支配收入总量位居全省第一位。

02

大力发展住房租赁市场

构建购租并举的住房制度

“十四五”时期，全省新增保障性租赁住房供给58万套（间）以上，南京和苏州占比达到30％。

2017年5月，江苏省住房和城乡建设厅首次发布了《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》。该通知明确了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的相关要求，并强调了江苏省应大力发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度。为了实现这一目标，决定选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等城市，结合当地的实际情况，在建立住房租赁信息政府服务平台、培养专业化住房租赁机构、推动住房租赁规模化经营等试点模式中进行实施。实施住房租赁市场的培育和发展试点项目。

2018年的8月，《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》（以下简称《意见》）已经由苏州市政府公布并开始执行。《意见》对保障土地供应、培育主体、激励和支持个人消费、加强管理和服务等方面提出了明确的规定，以此来进一步推动和优化苏州市的房屋租赁市场。

同年，苏州市举行了一场关于推动城市老旧住宅区改造和政策性租赁住房全国试点项目以及金融援助的签约仪式。市保障房公司与建设银行苏州分行达成了支持政策性租赁住房（人才公寓）和城市老旧住宅区改造的战略合作协议。依据合作协议和备忘录，计划未来三年，各参与方计划通过新建或改造、激活现有住房等方式，筹集政策性租赁住房（人才公寓）10万套（间），以服务新市民等15万人。建设银行苏州分行计划为政策性租赁住房（人才公寓）的项目提供至少200亿元的贷款援助。

为了迅速构建一个由多方参与、多途径提供、租售并重的体系，市场需要有效地增加保障性租赁住房的供应，以此来减轻新市民、年轻人等群体的住房问题。《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》于2022年11月16日公布，该办法明确了保障性租赁住房主要面向在本市无房的新市民、青年人等群体，不设收入线门槛。产业园区配套比例提升建设的保障性租赁住房优先保障产业园区内工人群体；房源筹集主要通过新建、改建和存量纳入三种方式。

在2023年，“扩建2万套年轻人才住宅”已经纳入了城市的民生工程。

03

租金波动

整体呈微跌态势

从2023年度租金走势看，2023年苏州市平均租金水平约28元/月/㎡，平均租售比1：57；平均套均总价约2,775元/月/套；租金波动，总体呈微跌态势；

从租金水平热力图看，高租金区域主要集中在各区商业较好、交通便利、配套齐全地段核心区域，其中姑苏区、苏州工业园区属于市级核心，租金水平集中并且高于其他区域。

分析苏州各区域的平均租金水平，我们发现苏州工业园区、姑苏区和虎丘区的平均租金水平位列前三，而吴江区、太仓市和张家港市的平均租金水平则位列末三。

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国资企业率先入场

获取政策性用地

在2017年6月，苏州推出了苏地2017-WG-15号地块，地块坐落在相城高铁新城的聚金路西侧和万庄街南侧，占地面积21148平方米。该地块的建筑面积中，50%只能用于租赁。地块由苏州高铁新城发展有限公司竞得，楼板价为8269元/平。金裕上辰雅苑是该项目的住宅备案名称，总共有5栋建筑，其中1号楼和2号楼被设计成高级人才公寓，规划387套房源。

在2018年2月，苏州首个纯租赁用地苏地2017-WG-80号正式开始竞拍。地块坐落在相城区开发区的永昌路西侧和腾道路的北侧，占地面积57432平方米。原规划地块为集宿楼用地，只能建造适合区域内的企业人才和员工居住的公寓和宿舍。苏州相城经济开发区漕湖置地有限公司成功地将这片土地以3000元/平的低价收购，楼板价仅为附近商业房屋的三分之一。

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典型企业代表

苏州恒泰

“苏州恒泰”，是苏州恒泰控股集团有限公司简称，2018年由原苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、苏州工业园区兆润资产管理有限公司、苏州恒泰控股集团有限公司重组整合成立。重组后，苏州恒泰控股集团有限公司总资产规模超300亿元，是苏州工业园区党工委直属管理的大型市场化国有企业集团，主要涵盖商业地产、产业地产、租赁住宅、工程代建、地下空间开发等多种业务板块。集团依托自身综合开发运营能力和“全产品线”的集成服务体系，聚焦商业地产、产业地产、租赁住房三大业务，全方位提供“模块化、集成化、一站式”的新型产城综合开发运营服务和“全周期”、“全产品线”的市场化解决方案，致力成为国内领先的城市功能优化服务商。

2008年，苏州工业园区（以下简称“园区”）首个优租房项目明日之星投入运营，以低于市场价的租金向青年人才开放；2012年，体量最大的菁英公寓成了许多初到园区的青年人才的“第一个家”；2021年，菁星公寓B区开业……十五载深耕，至今，由苏州恒泰运营在租的优租房项目已扩展至11个，环境优美、设施齐全、性价比高且高效运营的优租房成了园区吸引人才和服务人才的重要法宝之一。

2023年6月，苏州恒泰首个长租公寓暨苏州首个大型综合租赁生活社区—东延四季公寓正式入市；同年10月，又一项目—瑞华四季公寓开启预定。同期，江韵四季公寓、淞北四季公寓两个长租房项目正稳步建设之中。苏州恒泰积极承担园区“虚拟优租房”保障工作，截至2023年10月，累计完成审核近7.8万余次，月均审核量近1000次，累计核定通过近4.5万人，发放补贴12.2万人次。

从实体优租房，到虚拟优租房，再到长租公寓，苏州恒泰始终践行国企担当与责任，同时坚持市场化和政策性双轮协同发展，以多层次的租住产品及服务体系普惠人才，实现了专家、白领、蓝领等各类人才的全覆盖。多年来，累计开发及运营租赁住房190万平方米，总房源超2万套，服务人数增加7.8万，增幅190%。为1.4万余家企业、11.9万名青年人才解决居住问题，为园区高素质人才引育、营商环境优化贡献了国企力量。

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标杆案例展示

恒泰星寓·瑞华四季公寓位于阳澄银座，由苏州恒泰控股集团旗下苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司投资开发。项目占地2.86万平方米，770套房源，共1058个出租单元。项目包含白领公寓、合租公寓、家庭公寓3种产品类型，可满足1700人的居住需求。苏州工业园区范围内无房产，均可申请。

项目规划一幢综合配套楼，包含居委会、物业办公、共享阅读空间、健身房等，后期还将陆续配置快递驿站、便利店（含早餐）、充电桩等，保障公寓内基本生活需求。

结语

苏州市作为长三角地区的重要城市之一，承担着促进长三角地区高质量发展的重要使命，并在吸引外来人口方面越来越具有强大的吸引力。近年来，苏州市密集出台了各项租赁政策，引导多方参与，并细化土地、财政等支持政策，进一步了促进租赁市场的发展，未来苏州租赁市场还将会有更大的发展潜力。