德国，全国划分为16个州，作为欧洲的传统强国，德国在汽车、机械产品、化工产品、通讯技术、供配电设备等领域，拥有很强的竞争力，属于世界第一梯队。例如德国的机械产品，一直属于各国机械产品学习的标配。
据2023年数据显示，总人口约8400万的德国GDP总量为4.47万亿美元，排名世界第四；人均GDP为4.6万美元，在人口超过8千万的国家中，排名世界第二，仅次于美国。
作为发达国家，德国人钟情于租房而非买房，有其深厚的历史原因及政策导向。一个以租房市场为主导的发达国家，深度研究德国的住房租赁市场趋势，无疑对当下中国房地产市场转向有着积极的影响。
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为什么德国人普遍选择租房？
德国是欧洲人口大国，统计显示德国租房人口占总人口的57%，全国仅43%的人拥有自己的房产，53%的人选择租房，住房自有率在发达国家中垫底，远低于欧盟69%的平均水平。相反我国的住房自有率超过了90%，两者之间形成了鲜明的强烈的反差。
从收入看，德国年工资水平的中位数为4.5万欧元/年，折合人民币约35万元/年收入，收入显然高于全球平均水平。其中医生的收入远超其他行业，位于第一，从事金融业收入也遥遥领先。
从生活质量看，作为高福利国家，德国的物价水平不高，基础生活品都有政府补贴，医疗、孩子教育等基本免费，有孩子的家庭更能享受政府补贴的儿童金，生活幸福指数较高。
那么，对于一个经济强国，房价不高、生活质量高、买房只需7年左右收入的德国人来说，为什么还是选择租房？
#保障居民住房是政府达成的共识
历届德国领导人都将保障居民住房作为首先的奋斗，这一点是保障住房租赁市场至关重要的一点，加上完善的养老保障体系与强大的房租控制系统，人民可安心租房，甚至可以租一辈子的房。
#租房观念超前，热爱自由
很多德国人认为，人活一世千万不能被房子困死在一座城市里。相比于买房，租房的确更能提起他们的兴趣。租客完全可以选择自己满意的房屋地点和装修风格，如果不想在这里住了就换个地方再租新的房子，还能增加生活经历的新奇感。所以在德国租房是一件很普遍的事情，即便是那些新婚夫妇，也不会像中国的年轻人一样追求婚房。在他们看来，结婚后只要有个相对稳定的居所就行。
#相比买房，租房性价比更高
德国房价不高，在这基础之上，房租自然也不会太高。税收方面，德国对房屋拥有者的税收补贴很少，买房贷款利息不能用于抵税，变相抬高了购置房产的资金成本。
#出租房品质不输新房
URI调查显示，德国租赁房源普遍装修较好，且都采用了环保级的装修材料，相较于新房也没有太大差别。租房可以花更低的价格，享受与业主同等的住房体验，他们当然更愿意租房。
#租客身份硬气，受严格法律保护
德国的租房法规非常完善，并且更加注重保护租客的权益。例如，德国《租房法》规定，房东和房客一旦签订租房合同，就必须严格履行合同。房东不能随意涨租金，房租上涨超过20%，一旦被租客举报，房东将面临巨额罚款，超过50%就属于犯罪。关于租赁期限，租客享有绝对的主动权。
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德国租金飙升，最甚达25%
目前，德国房地产市场整体表现出：新房建设停滞、聚焦现有存量房、购房价格下滑、购房人越来越少、租金全面上涨等特点。
根据Immowelt近期的分析，德国十个主要城市的房租持续上涨。首都柏林的涨幅表现强势，但位于第二，租金涨幅超25%。
URI总结租金疯长的最主要原因如下：
人口不断地上涨，外来移民增多
鼓励国外移民是德国缓解人口老龄化的重要举措之一，因此近些年德国的人口结构发生了一些变化，目前，超过四分之一的人口（约 2300 万人）有“移民背景”，高校在读人数超过250万。回顾德国过往的10年，具有移民背景的青年人或在德国的外国年轻人大幅度增加。另外，大量乌克兰难民的涌入，也同步提高了需求。
地产低迷，新建房停滞，造成供不应求
在整体经济环境的影响下，欧洲房地产气氛低迷， “所有项目都被搁置”、“我们不再碰新房产”、“我们正在转向国外其他市场”等等声音不绝于耳。外加乌克兰的战争爆发，建筑业的利率急剧上升。新房与二手房的交易同比跌 70%。住宅建筑开工许可数同比减少约 30%，这一趋势仍然明显。例如，德国最大的住房集团 Vonovia 在23年年中宣布，将暂停所有建设项目。
银行利率上调
欧洲央行已第十次调整地产关键利率，这导致了购房门槛的提升，使得潜在购房者涌入租赁市场。
不断上涨的租金水平正在影响普通民众，也在牵动着全球投资客的心弦。
URI认为：未来几年房租上涨速度更加显著，德国租赁房源缺口持续加大。投资方面，虽租金上涨趋势明显，但地产行业仍低迷，投资回报率相较其他发达国家处于下游，仅为3%左右，不够吸引。但有一类细分市场目前需求极其旺盛就是学生宿舍公寓，近期显示房租上涨了近20%，值得布局。
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德国住房租赁巨头企业研究
在德国DAX30指数中，Vonovia和Deutsche Wohnen是两家榜上有名的住房企业，合计提供超63万套房源，占机构租赁住房企业管理规模的6.8%。
2021年Vonovia完成了对竞争对手Deutsche Wohnen的收购，整合创建了欧洲最大的住宅房地产集团。并购时两者的管理规模分别为33.8万间和15.5万间，均为“自建/收购+运营”的重资产模式。
Vonovia成立于2011年，依托泰丰资本的大力扶持，短短9年内房间数量倍增，成为德国市值第一的租赁企业。
同时，规模效应摊薄了开发建设及研发成本，实现集团化采购及自建供应商团队（包括建筑公司、物业管理、相关上下游配备商等），通过大规模的模块化施工，使建筑成本由2080欧元/㎡降低到1800欧元/㎡，施工期压缩到3个月。
Vonovia一直采取核心区域布局战略，依据人口净流入将德国城市分为快速增长型、徘徊型、收缩型、快速收缩型五大类。而Vonovia的战略布局主要集中于快速增长型和增长型城市。根据Vonovia财报披露显示，战略城市实现了8.6%的收入增长，而非战略城市增长率仅为1.6%。
为做大规模和市值，“面包黄油”（Bread＆Butter）群体，即中端和中低端租客成为客户主体，中低位租金、中小户型的租赁住房是这类客群的刚需，也是Vonovia和Deutsche Wohnen的核心客群。
同时，翻新改造也是Vonovia等房屋租赁企业实现利润增长的重要途径，对于服务刚需租客的企业来说，依靠租金自然增长实现利润增长无疑事倍功半，翻新改造则成为撬动更多市场利润的“看家法宝”。
根据Vonovia财报披露，租金增幅由三部分构成：市场自然上涨、二次翻新实现的租金上涨、新建物业溢价带来的租金上涨。
这里不得不提的是Vonovia极为经典的翻新改造案例，柏林一个始建于1938年的60㎡两居室，原始租金为5欧元/㎡，经过墙面油画、木地板铺设、安装高级卫浴设备等翻新改造，成功提高至7欧元/㎡，还由于电力设施的改造降低了运营成本，使收益率提高了到了9.6%。
