URI有话说：

河南省会城市郑州，不仅作为华夏文化的发源地之一享有盛名，而且也被列为国家重视保护的六大文化遗址区域之首，并且是世界历史城市组织的成员。数据显示，2022年郑州市的地方生产总额达到了人民币12934.8亿元，相较去年呈现出稳定增长态势。郑州既是河南省的行政中心，常住人口1282.9万人，城镇化率为79.41%，七普数据显示10年间郑州市净流入人口 354.1万，是该省唯一呈现人口纯增长的城市。人口虹吸为当地的房屋出租业带来了稳定而持久的需求。因而，建立一个稳固而井然的房屋出租市场具有极其重要的意义。

近日，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房，郑州就是试点城市其一。央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源，自2024年2月5日起施行。

发布《意见》旨在深化执行党中央和国务院的决策安排，支撑加速构建多元化供应、综合保障途径以及租售并重的居住体系，培育及推动租赁市场的成长，保持市场持续稳定健康地发展。

01

城市定调 首批试点城市

2017年，郑州成为首批住房租赁市场发展试点城市。随后，河南省住房城乡建设厅印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》，要求郑州市完善试点方案并由市人民政府印发后实施，郑州成为河南省首个租购同权的城市。

为了规范化、培养并扩展住房租赁市场，同年8月，省住房和城乡建设部门携手省工商管理局共同出台了《住房租赁示范合同》（试行），并向大众正式发布。这一行为象征着河南省在构筑并重视购买与租赁并行的住宅体系上又迈出了重要一步。

为推动住房租赁试点工作的发展，郑州市创新性开展利用自有土地建设租赁住房工作，允许企事业单位经过审批的前提下，利用自有土地建设租赁住房。例如，登封市粮食收储有限公司的“航睿苑”项目已正式开工建设，河南省煤炭销售集团进出口有限公司的租赁住房项目被列入2020年租赁住房建设计划。利用自有土地建设租赁住房工作是郑州市住房租赁试点工作的创新之举，得到了国家住建部的充分肯定。

十四五期间，郑州市租赁试点工作稳步推进，租购并举初见成效，从17年至今陆续颁布了多项相关政策不断完善和促进住房租赁市场发展。

02

“十四五”规划 筹集保租房40万套

为加快推进保障性租赁住房筹集建设，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，郑州市结合住房保障体系构建情况，计划“十四五”期间筹集40万套(间)保障性租赁住房、人才公寓，其中保障性租赁住房不少于20万套(间)，约占新增商品住房供应总量的30.3%。

据筹集计划显示，郑州市2021年至2025年度筹集目标分别为3.5万套(间)、5万套(间)、4万套(间)、4万套(间)、3.5万套(间)。此外各金融机构加大信贷支持力度，中国建设银行与郑州市签订300亿元支持保障性租赁住房发展框架协议。

其中，2023年主要预期目标是棚户区改造安置住房新开工16万套、基本建成3万套，筹集保障性租赁住房12420套，筹集人才公寓4.8万套（间）。

在2023年，郑州市住房保障和房地产管理局，市保障性租赁住房工作领导小组办公室新认定3个保障性租赁住房项目，分别为商鼎美寓（新发展楷林广场一期）、省直青年人才公寓慧城苑项目、省直青年人才公寓金科苑项目，总投资62亿元，可提供保障性租赁住房6674套（间）。

03

存量盘活 培育保租房市场

通过非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房拆迁安置房转化、个人住房转保租房等盘活存量房屋的形式，有效增加了保租房供给。盘活存量房屋变保租房，既能提高市场效率，又能增加长租房供给，成为稳定住房租赁市场和促进房地产良性循环的重要手段。以此为背景，郑州将闲置公租房转化保租房，支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房。

23年9月，郑州市人民政府办公厅发布《关于加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房、文体场馆、产业租赁 用房》的通知。针对郑州内五区、郑州经开区、郑州高新区和郑东新区范围内具有一定规模，已建成闲置和低效利用的商业、办公、厂房等非住宅改建为租赁住房项目的租赁运营期应不少于8年，项目统一纳入郑州市房屋租赁监管服务平台统一管理。

此外，通知要求，申请改建为租赁住房的项目，应位于需求集中、交通便捷、生产生活便利、公共和生活配套设施完善的区域，以整栋或相对独立的整层、整单元为基本改建单位，房源应不少于50套(间)或1500平方米；改建租赁住房项目可按规定享受增值税、房产税等优惠政策以及民用水、电、气、暖等收费标准；持有或者运营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的住房租赁备案企业，将按照规模化住房租赁企业标准予以税收减免优惠;符合条件的改建租赁住房项目可认定为保障性租赁住房，享受保障性租赁住房相关政策支持。

04

人才公寓不断提速配租率达98%

人才公寓，是郑州市限定建设标准、租金标准，为解决人才安居需求筹建的青年人才租赁住房。配租对象为在郑州就业创业的大学专科（技工院校全日制高级工）（含）以上学历人才。

郑州市深入贯彻党的二十大精神，按照省委、省政府深入实施“创新驱动、科教兴省、人才强省”战略的安排部署，根据2022年省住建厅《河南省关于发展人才公寓的意见》相关要求，全力做好人才公寓建设，加快构建“一站式”人才服务体系。郑州市相继出台《盘活存量房源用作人才公寓的实施方案》和《郑州市人才公寓管理暂行办法》，共筹集人才公寓6.2万套，占全省总量的67%，已保障各层次人才3500余人。

在筹集过程中，存量端方面，郑州市城市发展集团等国有平台公司，全力回购存量房源，全市累计回购盘活存量房源用作人才公寓约60余个，合计约5万套，实现了消化市场存量、满足保障人才住房需求双赢。新建房源端，结合郑州人才引进工作需求和产业布局规划，以中原科技城、沿黄科创带等人才基地建设为重点，以公寓为主、兼顾成套住宅新建人才公寓，全市确定人才公寓新建项目约21个，合计约3.54万套（间）。

2023年12月29日，郑州第十批人才公寓开启配租，此次配租的公寓共有8个，共计6760套。郑州市人才公寓配租工作紧跟“招才引智”的脚步，不断提速。

目前郑州市人才公寓配租率已达98%，住房保障体系吸引集聚优秀人才来郑就业创业的“筑巢引凤”效应不断显现。人才公寓配租工作的顺利开展，是优化人才发展环境的重要举措。

05

市场表现租金稳中有降

根据第六次、第七次全国人口普查数据，2010年、2020年郑州市家庭住房来源中租赁占比约20%，新市民、青年人是住房租赁的主力人群。根据相关数据研究院测算，预计 2025年郑州租赁人口将达到305.7万人，租赁市场GMV将达到近270亿元。

近5年数据显示，郑州住房租赁市场租金稳中有降。2023年套均租金为1759元/套/月，同比增长约5%。单平米租金约为22.8元/平/月，城市中心租金相对友好。租金走势图显示，23年市场租金虽回暖些许，但仍未恢复19年水平。

在保障性租赁住房大量入市下，租金定价仅为市场租金的7折，也是导致郑州整体租金下降的很重要的原因之一。

郑州租客画像方面，2023年郑州租客平均年龄约33岁。从年龄分布上看，郑州的租房群体以25-29岁青年群体为主力群体，35-39岁群体成交占比加大，租房的群体的年龄呈偏大化趋势。

结语

刚刚结束的中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设。“三大工程”指保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。其中，规划建设保障性住房是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。新一轮保障性住房规划建设意义深远。

郑州也将在未来住房租赁市场发展规划中，围绕‘加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度’总目标，进一步完善保障性租赁住房制度，建立银企对接平台持续做好融资支持，加快项目工程施工进度，提升公租房管理信息化水平，不断提高住房保障工作质量和水平。

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主编：阿拉丁喜喜

撰文：林夏

编辑：楚风、繁花

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