昆明市，别称“春城”滇中城市群中心城市，云南省唯一“特大城市”。国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市之一，是中国面向东南亚、南亚开放的门户城市，位于东盟“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点。中国昆明进出口商品交易会、中国国际旅游交易会、中国昆明国际旅游节使昆明成为中国主要的会展城市之一。

昆明市一直以来高度重视住房保障体系建设，2021年被列入全国40个发展保障性租赁住房的城市之一，开始积极发展保障性租赁住房。在此期间，推动了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房保障体系；稳步有序开展供需调研、政策制定、房源筹集、分配管理、政策宣传等各项工作，让更多新市民、青年人安居昆明。

01

GDP稳健增长租房需求上涨

人口老龄化严重

回顾近10年数据，昆明GDP一路从2013年的3415.31亿元，稳扎稳打持续增长至7864.8亿元。23年昆明整体表现强势突出，一直以其较高的经济总量遥遥领先云南省其他城市，目标在2025年破万亿，有望打造中国第二个“成都”。

区域GDP方面，五华区之最，官渡区稳居第二是传统工业基地，传统的石油化工、有色金属等行业与新兴的金融、商贸、旅游业共同发展。晋宁区增速表现抢眼，秉承绿色发展理念，将农业生产与城市发展相结合，创建了“花都”“果都”“茶都”等品牌，促进了农业与旅游、文化的深度融合。而呈贡区虽为科技集中营，在23年却迎来了负增长，发展遭遇挑战。值得注意的是，云南红塔集团、云南白药集团等巨头企业在此扎根，教育资源也在此聚集，如云南华图教育集团，23年拟获发展保障性租赁住房激励支持，放眼未来，呈贡区潜力仍巨大。

人口方面，22年常住人口约860万人，比六普净增约203万人，23年则上升至900万人，是全国19个“人口特大城市”之一。城镇常住人口约700万人，城镇化率81%。人口结构上，昆明市人口老龄化程度约为17%，比全国老龄化率7%高出了10%。

URI认为：昆明作为云南省会，经济发达，环境优美，物产丰富，源源不断地吸引大量省内人口内流，对租赁市场的需求势必持续增加，但老龄化严重，需要加强城市人口政策和人口管理，延缓城市老龄化。

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保租房建设进程全省首位

“十四五”保6争8（万套）

昆明市"两步走"，摸清市场供需、精准研判政策，坚定目标任务，科学确定“十四五”期间，建设和筹集保障性租赁住房6-8万套的发展愿景。

出台的系列保障性租赁住房建设实施的相关政策，在充分汲取保障性住房管理经验的基础上，制定出台《昆明市保障性租赁住房管理实施细则（试行）》《昆明市保障性租赁住房分配工作流程》等文件，明确租金定价不超市场租金的85%执行，租赁合同原则上不少于1年、不超过3年，收取履约保证金数额不得超过3个月租金等群众普遍关注的问题。

22年10月，昆明市首个保障性租赁住房品牌——"惠青家"正式发布，其运营的惠青家·滇池明珠店也已经投入运营。23年12月，昆明市公有房屋管理中心发布《关于昆明市2023年第八批保障性租赁住房分配有关事项的通知》。同月，开展了官渡区彩瑞中心、官渡区子君村欣景花园的房源分配工作。这两个项目是首次亮相及分配，于2024年1月2日和1月4日完成选房。

从2021年推动保障性租赁住房以来，截至23年，昆明市已核发保障性租赁住房项目认定书15份，已有40个项目进入建设计划，3个项目已竣工，3个项目已开展分配，合计房源约5万套，建设数量居全省首位。2023年计划实施的20565套保障性租赁住房，目前开工率约85%，预计将在24年陆续入市。

03

鼓励优化存量资源

多渠道资金筹措

保障性租赁住房，房源问题是关键。针对存量资源进行优化，昆明市鼓励各县（市、区）政府通过国有平台公司购买房地产项目用作保障性租赁住房，支持将原有商品房配建保障性住房转化为保障性租赁住房，支持将闲置公租房或城镇棚户区改造项目转化为保障性租赁住房，鼓励社会投资人参与建设保障性租赁住房等方式。具体总结如下：

鼓励国有平台公司采取“以购代建”方式

通过公开招标，购买债务、产权清晰、交通便捷、就业集中、区位较好地段的公寓、产业园区配套宿舍、房地产项目作为保障性租赁住房。例如，昆明安居集团、云南慧港公共租赁住房投资运营有限公司、富民产业发展投资集团有限公司均有以购代建的保障性租赁住房项目并且已分配入住。

将闲置公租房和城镇棚户区改造项目转化

例如，严家山公租房项目、云电投电力装配工业基地（8号地块二期）、已转化为保障性租赁住房，有效解决公租房、城镇棚户区改造项目空置的问题。

支持在产业园区内建设保租房

截至目前，闻泰（闻讯）实业有限公司、雪兰牛奶均在园区内建设主要面向企业职工的保障性租赁住房等，部分房源现已分配入住。

资金筹措方面，一是主动搭建平台，积极引导金融机构加大资金支持力度。二是探索发行保障性租赁住房公募房地产信托投资基金。三是积极支持国有企业申报地方政府专项债券。

URI认为：多渠道筹集保障性租赁住房房源，为有效化解房地产烂尾及去库存，降低存量住房空置，有效避免地方政府隐形债务风险等起到了正面积极作用。为加快保障性租赁住房发展步伐，各方拓宽筹措渠道，确保资金来源。

04

市场租金持续下降，租比买更有性价比

需求虽大，但仍供大于求

经URI调研，首先，从23年节点市场租金表现来看，昆明房租单价中位数月租金约25元/平。例如，70平米的房子，租金约在1750元/月/套，在全国40城中处于下游水平。其中，保障性租赁住房的定价不超市场价的85%，也是导致租金持续下跌的原因之一，拉低了租金水平。其次，昆明租售比显示约1:550(正常在1:250左右)，租售比的低位表明了在昆明租房比买房的性价比高。

租客画像方面，以年轻人为主力人群，但由于就业、收入、经济下行等方面的压力，以及消费观、婚育观的改变，年轻人越来越多的年轻人选择租房，因而催生了市场大量的租房需求。

URI认为：近两年受大环境影响，昆明房地产行业表现的不理想、就业环境严峻、二手房市场供应量的增大等均对住房租赁市场有抑制作用，整体供应仍大于需求。

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国企为趋势

龙湖撤出，万科高调进场

为积极响应和贯彻落实国家政策精神，满足城市年轻人对美好生活的需求，昆明落地动作可追溯到2018年，昆明首个国企品牌—“惠悦家”的面世，惠悦家旗下有惠客、惠寓、惠禧三个子品牌，肩负着公司实现住有所居·不是梦想的使命，也是昆明公租房兑现“住有所居•不是梦想”的使命和承诺的具体举措，同步完成了探索市场化转型发展。23年5月，该企业宣布更名为昆明市安居集团有限公司，主营业务在建设保障性住房的基础上新增了市场化租赁、地产开发、物业、建设工程管理等板块。其他国企，例如云南建投也即将进入住房租赁赛道。

值得注意的是，房企背景的龙湖冠寓率先进入昆明市场，经过几年的运营，却在23年7月宣布全面撤出昆明市场。同年，称“力拓昆明”，同为房企系的万科泊寓高调入场，首店位于华洋五金机电市场对面的艺城紫金中心，主打的40平米LOFT，租金挂牌价在1223-1417元/间/月，共计917间，分批开业。据相关负责人透露，泊寓的第二个项目首批176间房源在2月2日实现开业即满租，次批408间计划年中开业。23年首进昆明至今，泊寓在昆明已开房量破1000间，出租率保持在99%，获得了不错的成绩。

URI认为：参与主体以国企为主力军，未来或有更多的国企参与到建设当中，前期模式以企业合作为主要切入方式。23年“龙湖走了，万科来了”这一现象表明：首先，租金乏力的城市对企业精细化运营管理能力会有更高的要求；其次，保障性租赁住房的入市会挤压市场化企业的生存空间。

结语

24年昆明市将着力构建房地产市场发展新模式，加快解决新市民、青年人住房问题，除了加快保租房建设，同期也计划建设配售型保障性住房4000套。

昆明市勇担“住有所居、住有宜居、住有安居”的社会责任，通过多措并举、多策并用、多路并进，在为青年人筑城的大背景下，书写托起新市民“安居梦”的新答卷。

长期征集优质物业

URI城市租住受多家国内大型开发商/私募基金/商业银行/信托投资公司/保险公司/公寓运营商等委托，长期征集优质物业。

地域范围：重点一二三线城市

物业要求：公寓及酒店物业（适合做长租物业的，地段配套适合的都可推荐）

合作方式：买/租/加盟均可

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部分数据提供：万科泊寓昆明分公司

撰文：URI研究中心

内容审核：繁花

内容复核：木兮

运营编辑：汤梦