来自李宇嘉地产笔记
问题1，房屋养老金和物业维修基金的关系
物业维修基金，主要用于共用部位（楼道、楼梯、外墙）、共用设施（电梯、非营利性停车场等）的“大修大补”。一般来说，房屋过了保质期，后期的维护保养，除了物业费（用于日常保洁、绿化等“小修小补”）之外，主要就是靠物业维修基金，本质上就是房屋养老金。
但是，面对即将到来的房屋“老龄化”，目前的物业维修基金，不管是规模，“归集-提取-使用”的机制，都无法应对2040年80%的房屋将进入中老年阶段需要的大体量资金支持。
因此，需要未雨绸缪。就和个人养老金，需要“三个支柱”（包括个人账户、公共账户、商业保险等），才能解决个人养老的资金需求一样。房屋养老金，也需要对房屋养老做系统化、体系化的设计，这就是三个制度，即房屋体检、房屋养老金、房屋保险，其中房屋养老金最关键。
可以说，物业维修基金是养老金的一部分，但这远远不够。需要在个人账户之外，建立公共账户。更关键的是，个人账户“提取-使用”机制僵化，有钱也难用（后面详细再讲）。因此，迫切需要另起炉灶，建立平行的账户，需要用的时候立马就用，解决看病治病的需要。
问题2，房屋养老金，需要个人交钱吗？
首先，房屋养老，就和个人养老一样。个人养老要个人出钱。房子是个人的，产权证上写的清清楚楚。因此，产权人维修保养个人的房产，这天经地义，当然要个人出钱。而且，物业维修基金的使用，就是我的钱用在我的房子养老上面，就是个人出钱。这个观念一定要建立。
至于，新提的房屋养老金，要不要个人出钱？
近期，面对舆论发酵，“要个人交钱、加重负担”等，媒体的报道混淆视听，住建部官网连续发表5篇文章，主题出奇地一致“不增加个人负担”。个人账户已建立、下一步就是谋划公共账户。
显然，公共账户，是不需要个人出资的。
为何提出公共账户？
显然，个人账户的钱不够用，需要在房屋“老龄化”即将到来之际，提前谋划第二支柱。所谓“不够”：
一是，原有的“归集模式”就是负担很轻的一种缴纳模式，资金不够；
二是，原有的物业维修基金，“提取-使用”不仅程序冗长，而且微观决策分散，很难提取。导致一边是维修基金“睡大觉”（结余一万亿），一边是眼看着设施设备老化和得不到保养；
三是，近年来老旧小区改造，应对一些安全事故（比如哈尔滨私拆承重墙），发现不管是体检看病，常态化维修保养，还是养老治病，投保预防质量和风险事件，出险赔偿赔付，都要大量资金。
所以，在个人账户之外，另立公共账户！
当然，个人账户，该缴纳的，还要缴纳，该补足的，还是要补足。毕竟，不仅有一些欠账，而且需要补缴。比如，据报道南京有约30%房屋未归集维修资金，已归集维修资金的结余太少。
另外，南京有28%的小区余额低于10万元。
另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%。当前资金余额不足首期资金的30%时，就要及时续交。也就是说，首期之后可能会有第二期，不足30%时要续交。当然，这些主要是一些公房小区、老旧小区。
这些小区，历史欠账的，可能由财政来兜，或者财政和业主共担，在财政补贴或奖励下，完成业主缴纳。
问题3，公共账户的资金来源
比如，原有资金挖潜，包括物业费、专项维修基金结余等；
比如，社区公共空间（包括商铺运营和租赁、小区摊位出租、停车场、广告牌、会所和体育设施等）运营收益；
比如，水电气网等管线修缮更新时，由管线单位出资；
比如，土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等支持。
目前来看，这些渠道都还在探索，没有成型。笔者认为，一方面上面几个渠道要探索形成稳定足额的资金来源。另一方面，还是要发挥市场的效率。政府之于业主，特别是老旧小区的业主（由过去单位职工转化而来），一直是兜底的保姆式存在，一直是大包大揽的依赖。
这在老旧小区改造过程中，已充分显现了。本来，老旧小区改造的逻辑是“谁投资谁受益”，但异化为政府买单，而让百姓出钱却非常难，典型如加装电梯。如果发挥市场的力量，比如愿景集团、万物云、龙头物业公司等，完全可以与业主形成“收费买服务”的关系。
或者说，对等关系。
更重要的是，挖掘社区公共空间商业运营，创造可持续的现金流，这方面市场的力量很强。关键在于，政府要在片区改造规划调整、容积率奖励，协调各部门支持，加强对基层街道、社区的动员、加强部门间协调等等，做足功夫。没有技术含量，就是要沉下来做琐碎的事情。
当然，财政资金很必要，但财政很有限，发挥的是补贴、奖励的作用，四两拨千斤的作用。对于房地产行业来讲，增量时代，个个都称自己英雄、操作百亿项目。进入存量时代，谁能在存量盘活中创造出可持续的、稳定的现金流，谁才是英雄，也是房地产真正的新模式。
目前，愿景集团、万物云、龙头物业公司，都与地方国企成立合资企业，接管片区内的公租房、老旧小区等项目的物业管理，对停车位、公共设施等进行维修改造，还参与社区治理、民生服务等工作，例如为社区配套新零售、直饮水等设施，筹备建设社区食堂和养老等工作。
未来，有望创造出资金平衡的模式！
问题4，对老旧小区的影响
直观的感觉是，老旧小区的“养老钱”不够，大修大补用钱的地方多，安全隐患也突出，需要筹集的资金也多。如果要补齐物业维修基金，意味着老住户们要交一大笔钱，这对于这些房子估价、交易，产生重大的利空。在当前商品房市场继续转弱的情况下，负面舆情不可承受。
我认为，恰恰相反！
对于老旧小区，由于历史原因（福利房转化）、现实制约（老龄化和收入较低），即便这部分小区个人账户资金不足，大概率也不需要个人缴纳，更多通过公共账户解决。而且，老旧小区改造，资金缺口较大，新的房屋养老金模式下，钱要花在公租房和老旧小区这些刀刃上。
22个城市试点探索的公共账户资金来源，比如土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等，这些资金不属于哪个小区，哪个片区，属于城市政府，将更多地用于公租房和老旧小区这些亟待盘活和复兴的区域。在用途上，除了共用部位和设施大修大补，还包括加装电梯、门禁和快递柜等智能化改造，配饰新零售、修建停车场和适老化改造等。
目的，就是要让这部分老旧的房源，成为有效的、可流通的房源，避免片区和社区陷入衰败的境地。借助“养老金”，实现社区、片区面貌的改善，既活跃了二手房交易，稳定改善型住房需求，而且还激发了片区改造的动力，为稳投资做贡献，还能激发片区消费的潜力。
问题5：如何推进房屋体检和保险
房屋体检，是城市体检的一个部分！
2019年4月份，住建部在11个城市开展城市体检试点。2023年开始，全部城市都要做体检。住房体检是住房、小区（社区）、街区、城区（城市）等四个维度之一，从安全耐久、功能完备、绿色智能等方面设置房屋结构安全、管线管道、入户水质、建筑节能、数字家庭等指标。
住房体检的范围很广，但涉及到住房养老金的使用，必然是钱要用到刀刃上，主要就是共用部位和共用设施的大修大补、风险隐患处置。比如，结构、外墙、楼道、屋顶，电梯、燃气等风险排查、更新和置换，发挥养老金的作用，特别是认定的C、D级危房。这些是最重要的。
从近期试点来看，各个城市均采取购买第三方服务的模式，即财政出资，购买保险服务，由保险公司推进房屋治理、结构安全，以及防自然灾害、火灾、爆炸等意外事件，飞行物坠落等非人为原因造成的房屋损坏、赔偿。当然，地方政府也主要为公租房、老旧小区等投保。
总之，当前市场情绪较弱，不管是楼市，还是居民收入、预期，都较弱。政策需要引导舆情，更需要加大宣传力度、以正视听，让老百姓认识到，房屋“养老金”的出发点是好的。更重要的是，加大信息公开的力度，让百姓看到，不管是个人账户，公共账户，都用到了我身上。
