楼市松绑的列车从2023年开到2024年，也没能等到王炸牌，许多人都对政策脱敏了。
从2023年初的小阳春浮现到回归低迷后的乏善可陈，兰州楼市走过的这一年，坎坷且漫长。
站在新年的开端，兰州楼市的复苏之路，未来与过去交织，痛楚与希望并存。
如今楼市分化还在加剧，地产人和买房人同样迷茫。
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一方面，2023年被称为改善元年，改善楼盘表现抢眼。另一方面，刚需客户或离场或观望，大量刚需盘陷入滞销，售楼处门可罗雀。
早期地产行业有句老话，“得刚需者得天下”，刚需是楼市的绝对主力。
随着改善时代的加速来临，曾经炙手可热的刚需楼盘们，如今却纷纷陷入了困境。
楼市刚需似乎在一夜之间集体消失。
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楼市在加速分化，而改善市场的崛起，从政策、新房、二手都能看出端倪。
一、政策端倾向改善，尤其是二套群体。
其实从长期来看政策明显支持改善需求，诸如调整了普宅标准、二套房首付比例也大幅下调、调整公积金贷款政策，极大刺激了“有余粮”家庭的改善需求。
对大部分老百姓来说，核心房产仍然是家庭资产配置重点，所以改善客群似乎也没有更好的选择。
二、新房信号明确，大户型更受欢迎。
这几年的新房市场，高端楼盘的改善户型，愈发得到市场的青睐，纵观兰州去年出货比较快的楼盘都是占据核心位置且品质还不错的改善楼盘。
一方面很多购房者追求一步到位；另一方面市场步入改善阶段，大户型也更加稳定、安全。
三、二手市场惨淡，但高品质项目抗跌。
如今二手房难卖已经成为一个共识，但有数据显示成交结构出现了明显上移，改善和豪宅成交占比明显提升。
老破小、学区房“暴跌”屡次冲上热搜，与此同时，部分高品质的次新房抗住了这波危机。
在这个分化加剧的市场，改善产品得到青睐。
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一般来说，建筑面积在70-100㎡，是妥妥的刚需首置（注：本文讨论的刚需主要是刚需首置）产品；建面约100-140㎡主要是刚改（刚需改善）的范围；超过140㎡算是高端改善面积段，而200㎡以上则是顶豪了。
众所周知，约90㎡以下的小三房在市场上非常热销，因为总价低、功能性强，深受刚需的青睐，但现在兰州市场上约90㎡以下的刚需户型越来越少，且越来越远郊化。
2023年1-11月兰州新房成交面积310万㎡，其中80-90㎡占比6%，90-100㎡占比14%，100-110㎡占比18%，110-120㎡占比20%。
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并且在中指研究院公布的最新居民置业医院调研报告中，改善需求占主导地位，占比达到29%，位居首位；刚需需求占比降至22%。
也就是说，今年以来的兰州楼市热度与刚需无关，聚焦市场目光的都是核心地段的高端改善项目，诸如主城核心区、崔家大滩、陈官营、东岗等头部价值板块。
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前两年还频繁被提及的九州和青白石等刚需板块，在今年市场上的声音却是越来越小。
所以如今兰州楼市高品质楼盘撑起了一定的热度，那些低单价、低总价的刚需盘，确实不再是楼市的中坚力量，刚需已经开始退场，不再是兰州楼市的购房主力军。
除此之外，刚需退场的最直观表现，就是外溢板块的“退潮”。
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但我们也不能忽视刚性需求，目前来看，兰州的刚需盘都较为集中，都处于主城区边缘，或者临近主城区某个优质区域，在合理的通勤范围之内，也有着可以接受的价格，诸如九州、青白石、彭家坪等。
那么兰州目前刚需族能入手的楼盘还有哪些呢？
房叔根据不同区域盘点几个项目，大家可以根据自己的实际情况以及需求去选择！
青白石的银河国际·锦绣天成，距离雁滩很近，公交十分钟左右，虽由本土开发商所开发，但品质较高，整个项目目前已开发至四期，一期已经交付入住，整体小区环境绿化及配套都较为不错。
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目前区域内配套相对齐全，尤其是教育资源较多，还有杉杉奥特莱斯等大型商业，完全满足生活需求。
九州的中集一英里，项目位于城关区九州中路，目前在售均价为7700元/㎡，项目小户型较多，距离西关较近，性价比比较高。
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目前项目在售户型有58㎡——116㎡一室/二室/三室，一共有八种户型可供大家选择，刚需置业者可以考虑一下这个盘。
彭家坪的保利大都汇，项目整体由1栋幼儿园和11栋高层住宅，项目距离彭家坪都市文化休闲公园仅100米。保利品牌开发商，服务有保障。
目前主要在售三期1-5号楼，均价7400元/㎡左右，其中77㎡的小户型房源较为充足，同时一期还有部分现房在售，均价6700元/㎡，刚需置业者可以考虑。
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大滩的绿城诚园，项目共规划27幢诚园系高层，在售户型有建面约93、98和118㎡的三室户型。
项目的优势在于相比区域内其他项目，具有较高的性价比，目前项目均价9000元/㎡。
写在最后：值得一提的是，目前市面上在售的不少刚需项目已经是尾盘，加之兰州新房市场正在进入全面改善时代，不少主城外围板块的楼盘产品也趋向于改善化，并收获了部分首改客群。
未来，兰州刚需客群可选择的空间也在一步步压缩中，上车成本也将提高。
现阶段，对于购房者来说，是一个难得的黄金窗口期，刚需购房者要考虑价格的承受力和基本生活的便利度，选择适合自己的及时上车。
