数据背后的隐忧。

文 |东坝谢停封

来源 | 地产大白话

前言

刚刚结束的8月份，北京新房、二手房的网签量都出成绩了。

市场真的像外边媒体鼓吹的那样，好起来了吗 ？

并不见得。

新房商品住宅8月单月网签量是3771套，这个成绩比7月份（3295套）要高476套。从数据表面上看，量上来不少，但是经不起仔细推敲，因为8月这3771套里有超过1000套是源于共产房的集中签约；再从网签均价来看，8月均价46824元/㎡，比起7月份55964元/㎡的均价跌了16%。

再从二手房市场来看，8月份二手住宅成交14363套，环比7月份的15575套，跌了7.8%。如果跟去年同期比较，涨幅约30%。

一些自媒体就着这些数据大肆渲染，高唱楼市怎么火爆、回暖。地产大白话团队反而就现在的行情感到担忧，因为这是以价换量的代价。

新房市场8月份都没几个敢拿预售证、更没几个敢开盘的，原本打算8月中下旬开盘的项目都悄么儿的延迟开盘计划。二手房维度，虽然14000+的月度成交量还算过得去，但背后还是众多业主降价妥协的结果。

行情就是这么个行情。

地产大白话团队跟踪监测到8月份有且仅有2个新房项目开盘，分别是昌平沙河清樾府、顺义芳华里，开盘喜提14亿。

01

地产大白话

昌平沙河住总清樾府喜提8.5亿

今年年初住总分别低价摘得顺义新城和昌平沙河2宗宅地，如今开始到了收获果实的时候。

住总于2024年2月23日以35亿元底价摘得（经营楼面价约2.49万元/㎡），该地块住宅指导价5.6万元/㎡北京市昌平区百善镇中心区西部地块土地一级开发项目CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块R2二类居住用地、A33基础教育用地。

项目位于五、六环之间，距离昌平线沙河高教园站直线距离不到1公里。

定案名住总清樾府。7月19日获取预售证，铆足劲蓄客一个月后，8月17日盛大开盘。

地块建设用地面积12.08万㎡，规划建筑面积14.88万㎡，住宅综合容积率1.25。总户数约1392户，一期共416户。一期产品为四层洋房，打造了建面约86㎡—143㎡三居/四居。

项目以墅境社区规划为引领，建筑风格延续东方对称规制，融合宋式建筑屋檐结构，将“意、境、形、韵”等文化元素融入建筑之中。极简边框设计，石材与金属线条的巧妙搭配，呼应世界简约美学潮流，让建筑纯净通透，浑然天成。

项目一期已供应商品住宅户型面积86-143㎡三居-四居产品，共416户。

88㎡边户小三居产品做了网红的带270度转角飘窗的客厅。

99㎡舒适型小三居则是标准的“三阳开泰”元宝房户型。

126㎡的四居室，北侧双卧可组成灵活多变的空间组合，既可以满足单孩时代的卧室+兴趣房，又可以满足二孩时代的双卧分离。

142㎡大四居则是豪华的四面宽朝南，而且位于小区最核心位置，妥妥的观景楼王产品。

项目于8月17日开盘，当天推出房源412套，官宣认购159套，认购金额8.5亿，套均总价535万，均价5-5.3万/㎡。

02

地产大白话

顺义新城住总芳华里喜提5.2亿

顺义新城地块案名为“住总·芳华里”，项目位于顺义主城区，位于龙湖御湖境的南侧，东六环以东，顺沙路以南，光明南街以西，顺平路以北，邻近地铁15号线石门站，出行快捷便利，周边配套成熟。

住总集团于2024年2月21日以12.6亿元底价摘得，经营楼面价约2.22万元/㎡，该地块住宅指导价4.6万元/㎡。

地块建设用地面积2.84万㎡，规划建筑面积5.68万㎡，住宅容积率2.0。

项目院落式布局，纯南北向排布9-11层的洋房建筑，通过建筑退让、错动，围合中央花园景观，保证建筑通风采光，营造主次分明的邻里开放空间系统，打造与自然零距离的人文品质艺术社区；建筑采用现代简约风格设计。

项目总建筑面积8.73万㎡，其中商品住宅规模5.61万㎡，项目规划13栋9-11层平层产品。项目商品住宅户型面积约88-137㎡三至四居，共574套。

88㎡加上南北两侧三处赠送，这就是坊间传闻的120%得房率，能做实用三居室。

97㎡舒适三居室在保证元宝房的同时，同样多处赠送面积，要么说顺义的产品已经卷出了天际。

132㎡同样是四居室，做成了四叶草户型，同样是住总出品，一个在昌平、一个在顺义，芳华里的的业主就能132㎡的总价享受140+㎡的尺度空间。

8月17日开盘，官宣认购127套，认购金额5.24亿，套均总价412万，均价4.1-4.3万/㎡。

就这样，住总昌平、顺义双盘联动，是这个淡季北京楼市最亮的星。

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