新政下的楼市风云，向左走还是向右走？
文 |东坝谢停封
来源 | 地产大白话
前言
随着九月底一系列重磅政策的揭晓，北京楼市仿佛被注入了一剂强心针，引发了社会各界的热议。近期，无论是街头巷尾的议论，还是股市中的风吹草动，都似乎预示着一场全民关注的经济盛宴。
对于北京的房地产市场，我们自然抱有乐观的期待。在假期期间，我们已经分享了对未来楼市的积极看法。如今，北京调控政策也亮出了自己的“王炸”，此刻正是探讨房价走势的关键时刻。
然而，不能盲目乐观，我们需要保持清醒的头脑。显然，我们已经迈入了一个全新的房地产政策周期，这个周期的政策调整频率之高前所未有。我们需要深入剖析当前政策对市场的短期影响，同时也要预见未来可能出台的政策走向。
作为一名长期关注北京市场的观察者，我有几点思考和呼吁。在保持长期乐观的同时，我想就行业的短期走势探探自己的一些看法，并对未来发展提出一些建议，供大家参考。
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政策落地的市场反响
在北京新政落地当晚，我记得很清楚，接近晚上11点，坐在电脑边上跟团队狂刷建委网站，等政策出来。一有消息就立马推文，跟广大粉丝朋友进行了交流。
大家普遍认为，虽然此次政策力度空前，但并未像广州那样一步到位。这种逐步推进的策略，既保留了政策的灵活性，也为后续调整留下了空间。然而，这也可能导致市场参与者产生观望心态，期待更多利好政策的出台。
一次一次、循序渐进地放开，工具箱总是有抽不完的奖券，让大家留有无尽念想。
地产大白话团队仔细观察了每一次北京政策后的市场反射弧，随着时间的推移，药效在逐渐退散。用经济学原理来说，就是“边际效用”在不断递减，直至消失。
买房人和卖房人的心理也在随之博弈，影响决策。国庆期间，我们也走访一些新房楼盘的售楼处案场，看房人着实比以前多了不少；从朋友圈里各家发布的业绩海报来看，更是全线飘红，就像是节前那一股大A牛市风暴卷到了楼市一样，假期7天的成交量赶上了政策前一个月的销量。
我们对案场一线销售顾问做了些访谈，了解到，政策刺激后，看房人明显增多，但是这批新增客户立马出手的很少，成交的是此前观望了几个月的客户等到了政策就如同看到了灯塔一样，出手了。
大多是存量客户成交，增量客户还需要一些定力和信心。
对此，我认为北京在未来政策制定中可以考虑两点：一是尽快梳理并取消过去楼市上升期出台的一系列补丁政策，以明确市场信号；二是在保持政策连贯性的基础上，适度加大放松力度，以提振市场信心。
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地产大白话
二手房市场的关键作用
就像我在文章开头说的，工具箱里的调控手法、工具有很多，新房需求准入端、二手房流动性释放口径端、还有符合宏观大势的财政政策、货币政策等等。
这次北京的930政策，主要是适当松开了新房需求准入端，社保纳税门槛要求降低，五改二/五改三，布袋的口子松了些，让更多有在北京买房置业的刚需青年有机会实现北京置业梦想。
从这次政策的发力点来看，是想激活目前北京市场面临的新房库存滞涨的压力，尤其是五环外地区，只要在北京有2年的社保/纳税记录，就给你上车的房票。
这次北京政策相对于上海来说，并没有提二手房交易关于增值税征收年限的调整，其实是有所保留。
我们知道，二手房市场的繁荣与否，直接关系到整个楼市的健康程度。二手房市场作为楼市的重要组成部分，其价格走势和交易活跃度往往被视为整个楼市的风向标。
二手房市场其实是楼市最真实的晴雨表。它的价格波动能够直接反映市场供需关系、购房者预期以及政策效果等多方面因素。因此，二手房市场的变化对于预测整个楼市的走势具有重要参考价值。
此外，二手房市场的繁荣程度也在一定程度上影响新房市场。一方面，二手房市场的活跃可以吸引更多购房者入市，其中部分购房者可能会转而关注新房市场，从而带动新房市场的销售。另一方面，二手房市场的价格水平也为新房定价提供了重要参考。当二手房市场价格较高时，新房开发商可能会相应提高售价；反之，则可能降低售价以吸引购房者。
至于为什么不出二手房刺激政策，北京作为全国首都、四大中心要地，战略地位跟其他几个一线城市不一样，关于政策的出台也会考量更多，有前瞻性和战略定力。
其中就有稳定房价的考虑：如果单独出台针对二手房的政策，可能会导致二手房市场过热，进而引发房价的大幅上涨，这与政策制定的初衷 —— 稳定房地产市场、保持房价的稳定相违背。政府希望通过综合的政策调整，实现房地产市场的平稳健康发展，而不是片面地刺激某一个市场板块。
更要防范投机行为：二手房市场相对更容易出现投机行为，如果出台过多的优惠政策或放松监管，可能会吸引一些投机者进入市场，扰乱市场秩序。因此，政府在制定政策时可能会更加谨慎，避免过度刺激二手房市场，从而防止投机行为的发生。
所以，我们要体会管理层的用心良苦，始终坚信，明天会更好。
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地产大白话
市场信心的恢复与重建
经过将近3年的楼市盘整期，我们观察到，现在的楼市已经逐渐从投资驱动转向自住驱动。
这意味着，楼市的稳定性正在增强。然而，要恢复市场信心并非易事。除了取消限制性政策外，我们还需要从根本上提升市场的透明度和公平性，让价格机制真正发挥作用。
短期内，政策对市场信心的恢复起到决定性作用；而中长期来看，价格稳定才是关键。我们需要让好的资产能够兑现其应有的价值，同时允许不良资产顺应市场规律进行贬值。这样的价格波动才是健康的市场表现。
房地产市场的健康发展离不开经济、产业、城市规划等多方面的支持。北京作为首都，其城市定位和发展战略对于房地产市场的影响深远。未来，我们需要更加注重区域协调发展，加快配套设施建设，提升城市整体竞争力。
回顾历史，我们可以发现，当年北京郊区的快速发展离不开坚定的留人决心和完善的配套设施。如今，面对郊区的库存压力，我们是否也应该反思：是否在规划落地和配套设施建设上有所滞后？只有解决了这些问题，才能真正实现房地产市场的止跌企稳。
平时开车走在四环主路上，或者带娃去郊区玩一趟，都得赶早摸晚，要不然堵车堵得人怀疑人生。如果有一天，我们路上正在修建的各种高架桥早日完工通车，道路两边辅路不断拓宽，地铁线路逐渐延伸到郊区的各个角落。这些基础设施建设的不断完善，让郊区也能共享我们城市快速发展的红利，那老百姓也会更定传递城市发展和对楼市买入的信心。
2024年930过后，新一轮周期开始，今时不同往日，但明天更美好。让我们携手共进，迎接北京楼市的新时代！
