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文 | 东坝谢停封
来源 | 地产大白话
前言
近期，北京楼市呈现出显著的回暖趋势，国庆长假期间的成交量更是创下了近年来的新高。
数据显示，新建住宅成交量同比上涨超过200%，二手房成交量也上涨了超过150%。这一波楼市热潮，几个一线城市都呈现不同程度的复苏，不仅让开发商和二手房业主信心倍增，也让众多购房者开始蠢蠢欲动，思考何时何地入手。
从成交数据来看，这波热度也有明显的分化，区域分化，新房、二手房分化。拿北京二手房来说，成交量远比新房市场活跃，尤其是主城核心区的老破小，总价标的在500万以内成交占据6-7成的份额。
今年由于930政策给楼市续上了“仙气儿”，比起往年10月份的传统淡季，今年10月份二手房的成交量有可能是继2016年之后的又一个高潮，实际成交有望破25000套。
势如破竹，在强劲北京的楼市动能下，当下的买房人何时、何地、以哪种姿势入手？今天我们来聊聊。
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地产大白话
北京的楼市动能
北京，这座承载着无数人梦想与希望的城市，其楼市的变化始终牵动着无数人的心。尽管北京的气候和空气有时让人不尽如人意，但其在高净值人群心中的地位却从未动摇。这里，依然是财富与机遇的聚集地。
近年来，北京在优化产业结构、提升城市品质方面取得了显著成效。随着非首都功能的疏解，一批批大型批发市场和重工业厂区被迁出，取而代之的是高溢价的服务业和科技产业。这一转变，不仅提升了城市的整体形象，也为楼市的发展注入了新的活力。
人口的流动，是城市产业强度的直接体现，也是房价预期的重要参考。北京的人口净流入量持续攀升，尤其是高学历年轻人的涌入，为这座城市带来了无限的生机与活力。他们不仅推动了经济的发展，也为楼市提供了源源不断的购买力。
与此同时，北京的资金总量也稳居四大一线城市之首，资金流入量甚至超过了国际金融中心的上海。这一数据，无疑为北京楼市的发展提供了有力的支撑。
然而，楼市的发展并非一帆风顺。在经历了一段时间的调控后，北京楼市曾一度陷入低迷。但随着政策的放宽和市场的调整，楼市逐渐回暖，成交量稳步攀升。尤其是近期，随着购房者的信心逐步恢复，楼市更是迎来了一波小高潮。
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地产大白话
北京买房何时买？买哪里？
最近有很多粉丝朋友在后台以及微信多种渠道咨询，想买房，买哪里，那么，何时何地入手最合适呢？以下是『地产大白话』团队的一些建议：
首先，从时机上来看，现在无疑是购房的好时机。低利率、低首付时代这么多年难得一见，当下是有着最友好的买房环境。随着楼市的回暖和成交量的攀升，房价的预期也在逐步抬升。因此，对于有意向购房的人来说，应该抓紧时间，尽早入手，赶在明年小阳春之前。
在购房区域的选择上，东西城依然以学区房为主打。虽然未来学区房价格不会大幅上涨，但优质学区的房产依然具有稳定的保值增值潜力。东西城为数不多的新房楼盘，国安府、中信城以及紫金印象这些，如果资金实力可以，该入就入。
同时，海淀作为产业与学区双强的区域，作为北京的科技和教育重镇，其发展势头强劲且房价升值预期最为充足。有句话说，走过全世界，走不出海淀。对于追求学区与产业双重保障的购房者来说，万亿海淀无疑是首选之地。
海淀甭说是楼市，单说海淀土拍市场就能看出区域楼市的火爆程度。前几天昌平小沙河、丰台三环东铁营、通州梨园3宗地底价成交，等到11月份海淀功德寺地块现场竞价，就会涌现群雄逐鹿，触顶摇号的盛况。细心的的朋友会发现，大多数昌平项目外宣时，最大的亮点就是“海淀北”，那你说海淀能不香吗？！
此外，朝阳作为北京的核心改善集中地，也拥有众多值得关注的板块。如寸土寸金的太阳宫，有学区、有产业、有地铁、有公园、有商超，要啥有啥的地段，22年出了个玖合府，因为当时的市场环境，被共产了，不到12万的均价，开盘秒光；二手房太阳公元在经历盘整期后又开始价值回归了。
朝阳区其他板块简评如下：
朝阳公园：国际化高品质居住区，明星、企业家聚集。望京：朝阳头牌区域，外企和互联网红利，职住平衡。朝青：年轻活力板块，次新盘为主，吸引CBD年轻精英。东坝：重点规划区域，朝阳区“饼王”区域，产业、地铁、规划多重buff加持。双井：老牌商圈，国贸后花园，地段优势和配套完善。富力城依旧抗打，老破小也是真便宜。老北苑：成熟板块，生活配套丰富，适合刚需买房者。新北苑：产品力稀缺，教育、商业、公园配套完善。常营：学校、医院、商业一应俱全，宜居性强。团结湖、甜水园、石佛营：地段优越，紧挨着CBD配套成熟，交通便捷，租售比不错。惠新西街：地理位置优越，交通便利，但房子较老。而丰台、昌平、大兴等郊区，则以其独特的地理位置和产业发展潜力，吸引了大量刚需和改善型购房者。
丰台区各大板块价值分析：
青塔板块：生活配套成熟，处于西四环和莲石路交界处，适合在海淀西部上班的人群，未来11号线开通将提升区域价值。丽泽商务区：作为丰台的商业聚集地，丽泽商务区吸引了大量企业和人才，房价相对较高，且随着整体趋势的下行，价格有所回落，目前跌回到了2020年12月份的水平。玉泉营板块：位于西南三环外，靠近丽泽商务区，交通便利，但价格波动较大，目前跌回到了2016年12月份的水平。草桥板块：位于南三和南四环之间，周边配套成熟，多条地铁线路，出行方便，价格也有所回落，目前跌回到了2020年初的水平。丰台科技园：发展较好，商品房比例较高，但楼盘集中度差，相对零散，价格波动较大。大、小红门板块：产业疏解后有新的地块推动，随着中海、金茂、中建入驻，价格走势整体优于角门。新宫板块：新房供应多，两条南北地铁线交汇，价格有所上涨，但目前已跌破2020年初水平。石景山区各大商圈板块楼市价值分析
北辛安高端居住区：中海寰宇系列深耕多年，周边配套醇熟，居住面貌新，改善氛围好，但买入门槛相对高。苹果园：京西最大的交通枢纽，三轨交汇，生活便利性很好，但板块开发早，老旧小区众多。古城：有M11、1号线支线的地铁规划，生活配套还不错，目前新房成交价均有回调，性价比明显。广宁：生态环境好，三面环山，适宜打造“山景房”，价格优势足，但周边小环境配套匮乏。衙门口：环线优势，靠近内城，有规划学校，但交通弱不临铁，性价比低。昌平区各大商圈板块楼市价值分析朱辛庄板块：紧邻地铁昌平线和8号线，商业配套齐全，有万达、住总万科天地等，且紧邻北清路，可通往北清路沿线所有产业。沙河高教园：高校林立，未来板块内教育会提高，地铁三站地11分钟可到达朱辛庄，成交单价一平米少13000左右。南邵板块：城市界面好，新城规划，紧挨白浮泉公园，日常休闲娱乐方便，有地铁昌平线，区域主打刚需产品。昌平新城：随着“首都北部消费新地标”蓝图的加速建设，昌平新城板块内清华附中昌平学校等优质配套已经陆续兑现，大型滨水商业综合体、北医三院昌平院区等亦加速推进。未来科学城：承担着发展的重任，拥有地铁昌平线、8号线、13号线等多条地铁线路，以及丰富的商业和教育资源。大兴区各大商圈板块楼市价值分析西红门-高米店：西红门是距离城区最近的板块，大兴区当之无愧的“饼王”。拥有地铁4号线西红门站，周边商业配套完善，包括西红门荟聚、新光界、山姆会员店、宜家家居等。西红门东区域因北京四中和黄城根小学的落户，以及19号线的开通，成为大兴未来最有前景的区域。亦庄核心区：亦庄原本属于大兴区，现在独立，是产业高地，居住感受舒适，轨道交通便捷。黄村-团河：黄村现状较好，配套齐全，是各个区域新城里发展最好的老城区之一。团河交通上有机场线、19号线和新城联络线，产业上在大兴新城站周边有一个综合产业规划。瀛海-亦庄河西区：瀛海划归亦庄后，利好还未完全兑现，但随着中日创新合作示范区的发展，未来潜力较大旧宫（亦庄）：靠近城区，但整体产业不如亦庄核心区，分化比较严重，适合有车一族。天宫院：发展比较成熟，城市界面新，有地铁4号线天宫院站，还有生物医药基地产业园效应在逐渐形成。至于通州、顺义、房山、门头沟，沿着地铁线路买吧，离城区越近，价值越高。
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地产大白话
给买房人的建议
在购房时，购房者还需注意以下几点：
一是要围绕产业、地铁、学区、商业等核心要素进行选择，以确保房产的基础流动性；
二是要关注产品的品质和周边的环境，以提升房产的升值空间；
三是要了解房价的历史走势，以判断当前价格是否合理。
最后需要强调的是，如果不是纯投资目的，在北京购房不要过于在意租售比。随着房价的上涨，租售比将逐渐变得微不足道。
因此，购房者应更加关注房产的保值增值潜力以及自身的居住需求。在能力范围内，尽可能选择地段优越、品质上乘的房产，这样才能在未来的楼市竞争中占据有利地位。
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