这周六我有场一整天的《公开课》，在公司举办，亲自出席主讲。

《公开课》是临时加的，因为很多人吐槽，深圳这两轮放松限购，把人整懵了。

昨天深圳还传出一个住宅设计规则的文件，《深圳市建筑设计规则》，它虽然没有放松限购、降低首付那么直接影响房价，但是很影响未来新出现房子的品质。

规则总结起来有四个要点：

放松阳台尺寸限制

增加凸窗尺寸

减少公摊面积

住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米

我很早就跟大家说过，深圳不缺房子，缺好房子。

现在要出现一批高品质的好房子，属于大势所趋、众望所归。

但这种密度适中、价值高、地段好、品质高的房子出现，现存的一些房子搞不好又变成被淘汰的过渡型产品，比如超高层。

尤其现在的市场还有一大批存量的超高层，这又变成了一个很敏感、不能说的话题。

房地产已经分化了，买对资产是一种理财智慧，买错房子是一种消费欲望。

回到大家现在感觉懵的地方，不就是对深圳房价没有信心，对放松限购的效果感到疑惑吗？这不就是深圳这两年政策挤牙膏、不官宣、诚意不足导致的吗？

你想想，有多少人至今也买不起房子。

有人在关心怎么住的问题，有人在关心房子的品质、怎么涨价保值，这种结构性的矛盾，深圳怎么选！

深圳现在的存量新盘住宅一共有5万多套，再结合深圳的消化能力，虽然没很多小城市的库存压力大，但是别忘了，深圳是10个区组成的。

10个区的存量不一样，消化能力不一样，经济压力也不一样。

上面这张图是我在《一周一课》讲过的，深圳各区库存量分布。

南山、福田的存量新盘住宅只有1000多套，罗湖更是只有500多套。

大量的存量都积压在哪儿？

宝安、龙华、光明、坪山，龙岗甚至有13153套。

4月份深圳新盘住宅成交总量是2355套，其中龙岗区只有441套。

13153套存量新盘住宅，4月份441套成交，如果再按之前的消化能力，得近30个月才能清掉库存。

我们再对比深圳5月6日放松限购的地方——宝安（除新安街道、西乡街道）、龙华、光明、坪山、龙岗、盐田、大鹏。

5月6日深圳放松限购的方式，是给这些非核心区增加房票：非深户1年社保就能买，深户有两个及以上未成年孩子能多买，有条件的企业也能买，套数不设上限。

目的就很显而易见了，去库存。

4月份高层大会也定调说：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

库存的争论由来已久，比如中国房屋过剩，比如一线城市房子紧张，比如2015年棚改去库存，等等。

老实说，这些争论都只停留在争论本身。

我们关心的核心问题是，大势所趋的去库存面前，深圳的各个板块、楼盘价值会不会发生变化？

深圳已经放松限购政策，放松限购的宝安部分、龙华、龙岗、光明等，再怎么不济，也比东莞、惠州强吧？

这种大趋势面前，对深圳的放松板块来说，短期是货真价实的利好，对临深城市就是利空。

所以在临深城市有房的，找时机卖掉是条出路。

其次就是中长期趋势，现在深圳的增值税还是5年，取消三年限售的可能性接近零，现在因为很多购买力进来，把业主的期望值抬高，房价短期走上去了，你哪怕花更高的成本买进去，买完以后会不会出问题？

这些问题落到每个区，都有很大的差别，而且还要考虑到种种特殊情况，所以我才会在这周六单独加开一场《公开课》，一整天讲清楚深圳新政后，各个板块、楼盘的价值变化。

另外，《公开课》还有一场免费的线上辅导，属于闭门直播，时间在这周四（5月16日）晚8点半。我会把非深户、深户和企业主群体，现在分别应该规避哪些风险，在限购区域和放松限购区域，分别该怎么做，都会做解读。

闭门直播后台私信找助理要链接，但《公开课》名额有限，先到先得，不允许插队。

且不说深圳这波“去库存”的目的能不能实现，或者没实现会不会再出政策。

反正很多人已经被政策的挤牙膏搞得脱敏了。

但是，深圳今年2月7号、5月6号连续两波放松限购的政策，短期是不会收紧的。

等这一轮板块价值变化落定，房价在低位重新洗牌，很多人的财富会因为房子被重新分配。

说很多人，而不是所有人，因为有的人因板块能够幸免。

比如盐田，盐田的房价趋势变化不大，你放开限购，不放开限购，盐田都那样。

但是龙华、宝安、罗湖、龙岗、光明。

甚至南山、福田不是这样的。

龙华原属于深圳的二类价值板块，因为供应量过大，未来三五年的房价比较危险，现在政策放出房票，消化供应量。

理想情况下，如果能顺利消化掉这一波库存，龙华有可能重新站稳二类价值板块。

但是，可能吗？

我们不仅要看现在的供应量，还要看龙华未来的供应量。否则，如果消化这一波结束，未来还会不会出现恶性循环？

龙华有钱吗？有税收吗？不卖地怎么活？

板块核心价值的指标是产业、供求关系、购买力，现在深圳短期输血，总不能一直输血吧？

罗湖区也是这样，我已经很久没有听到同学们问罗湖区的问题了，这几天直播听到的几乎是过去三个月听到的总量。

罗湖的房价没有泡沫，但是罗湖也没有热点了。

现在被划进核心区，继续施行限购政策，该怎么看？

原因很简单，你也知道，是因为罗湖没多少新盘。

但那是原因。

结果呢？会出现什么结果？

未来深圳很多板块房产价值的逻辑都会改变，有好产业、购买力强劲、供求关系紧张的会持续上涨，但是短期，假如你短期买房，房子价值和价格的失序，一定会干扰你。

我一直说，现在楼市已经进入到分化市场。

城市分化，板块分化，楼盘分化。

这些分化不是一成不变的，每一个新的政策、每一波新的土地供应，都会至少造成短期干扰。

关键看你能不能认清楚干扰背后的影响，能不能做出准确判断和决策。

如果不能，这周六（5月18日）的线下《公开课》，来一趟。

我会在《公开课》详细讲，现在深圳十个板块因为限购放松，出现了哪些价值变化，以及刚需、换房、学位房、豪宅四类人群挑房子的技巧。

一个周六的时间，给自己的资产试试水，是一件益处远远大于坏处的事情。

但是报名《公开课》的同学，一定要准时看周四晚的闭门直播线上指导，这是我为了周六《公开课》大家认知同频，特意安排的。

如果你不看，周六《公开课》跟不上节奏，那么多人没办法因为你拖慢节奏的。

上周，杭州、西安宣布放开限购，现在全国范围只剩下北上广深、天津、海口六个城市保留限购政策。

这是深圳现在买房的名额和门槛限制。

2月7日放松一次限购，5月6日再放松一次。现在看，效果是很明显的：

以周日为单位，上周日（5月12日），对比上上周日（5月5日，深圳放松限购前一天），深圳二手房签约量增长58%。

以周为单位，5月6日-5月12日，对比4月29日-5月5日，二手房签约量增长8%。

5月6日-5月12日，深圳单周的二手房录得量也达到了1361套，不仅一改五一假期的数据颓势，还反超了之前4月份的单周记录。

对比来看，很多人吐槽的“量升价跌”也不见了。

5月6日深圳放松限购政策、APP撤去指导价，三天后，挂盘房源降价的有289套，涨价的2193套，涨价房源是降价的7倍多，很多业主的信心在回归。

楼市已经低迷两三年了，老板也没那么多耐心了。

深圳的政策一脱再脱，成交量也再不会回到过去每个月不到两千套的水平。

信心在逐渐回归。

我一再强调，市场情绪分歧，有人看多，有人看空，是给大家一点点捡漏的机会。只要基本面不变，价格波动是正常的，有价值的房子因为大趋势被打压，一旦价值回归，它会率先领涨。

现在是捡漏的机会，你非要等所有的政策出完，成交量到达历史新高，买菜阿姨都在讨论房子。

信心彻底高潮了，捡漏的机会还有吗？