本篇是案例检索分析文章总第147篇民事类实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第99篇之房产第59篇
法律依据：《执行异议复议规定》第二十九条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
当事人中：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉
现实生活中，开发商与购房者签订了合法有效的合同后，基于种种原因，有可能把该合同履行义务转让给第三方。第三方此后出现债务纠纷时，其债权人是否可以基于购房者（案外人）没有与第三方签订合同，进而申请许可执行呢？
也就是说，在审理《执行异议复议规定》第二十九条基于住房消费者物权期待权审查的情形时，申请许可执行人依据第一款“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”举证案外人不是合同的相对方时，法院究竟如何认定？
《执行异议复议规定》第二十九条中规范的签订合法有效的双方当事人之后一方又转让债务，第三人代为履行时，就执行案件来说，基于利益平衡的角度考虑，尽管案涉认购合同显示的相对人并非被执行人，仍应当认定阻却执行人已经举证证明了“其在人民法院查封之前签订有书面买卖合同”。
①2014年1月23日高坤(阻却执行人)（一审原告，二审上诉人，再审申请人）与明珠公司签订了《内部预留房认购合同书》，购买涉案房屋。高坤累计交纳房款301717元。该房屋至今未交付使用。
②光信公司（被执行人）（一审第三人）愿意承担上述认购合同书所涉的权利义务
③新翔公司（申请许可执行人）（一审被告，二审被上诉人，再审被申请人）诉光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，法院裁定冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押涉案房产
④高坤提出异议，法院驳回
⑤高坤起诉
撤销房屋的查封
一审：山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民初296号
结果：驳回高坤的诉讼请求
理由：
高坤未能提交“其名下无其他用于居住的房屋”的充分证据，不能举证其诉请符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的第三项条件
二审：山西省高级人民法院（2020）晋民终51号
结果：驳回上诉，维持原判
理由：
执行法院于2018年11月19日查封案涉房屋，高坤虽于2014年1月23日与明珠公司签订案涉《内部予留房认购合同书》，但该合同相对人并非被执行人光信公司，不符合《执行异议和复议规定》第二十九第一项的规定。
一审法院作出的高坤与明珠公司签订的《内部予留房认购合同书》符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的认定，属于适用法律错误，予以纠正。
再审：（2021）最高法民再348号
结果：
一、撤销一审、二审民事判决
二、不得执行房屋
理由：
第一，结合上述案件实际情况，可认定高坤与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》实际由光信公司履行。故从利益平衡的角度考虑，尽管案涉《内部予留房认购合同》上显示的相对人明珠公司并非被执行人，仍应当认定高坤已经举证证明了其在人民法院查封之前签订有书面买卖合同。
第二，高坤二审及再审期间补充提交了运城市不动产登记中心出具的其本人及其妻子孙茜炎的《不动产登记资料查询结果证明》，可证明高坤及其妻子孙茜炎在运城市名下无其他用于居住的房屋。
第三，高坤提交的收款收据、银行转账单以及pos机刷卡小票等可互相印证，证明已交款项共计301717元，超过了总价款的50%。
☞本案是第二十九条举证责任的模板案例
首先需要说明的是，案外人执行异议之诉的原告承担所有的举证责任。作为普通房产购买者的消费者，在房产发生争议时，以案外人执行异议之诉的原告身份提起诉讼，怎样有效保护房产不被执行的权能。本案给出了模板式的答案。
1.首先高坤（案外人执行异议之诉一审原告，二审上诉人，再审申请人）是普通购房消费者，三级法院不约而同采纳第二十九条作为法条依据就是基于第二十九条是住房消费者物权期待权审查的情形。
2.山西运城中院之所以败诉源于高坤没有提交证明高坤及其妻子孙茜炎在运城市名下无其他用于居住的房屋的证据。运城中院此判决没有问题。不符合构成要件理应败诉。
3.山西高院之所以败诉。此处产生很大的争议。山西高院在判断是否符合构成要件时，采取了限缩解释，字面解释的方法。采取了以”合同相对人并非被执行人光信公司“为理由判决高坤败诉。
4.最高法从利益平衡的角度对构成要件异议进行了扩大解释。如果说《执行异议和复议规定《第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，是对生存利益优先原则诠释的话。那么利益平衡原则。也是《九民纪要》提出的三原则之一。
☞《九民纪要》规定的基本原则
（一）实质审查原则
从法政策的立场看，执行程序以快速、及时、不间断地实现生效法律文书中所判定的债权为己任，在价值取向上注重效率；而审判程序以公平地解决双方的权利争议为基点，在价值取向上以追求程序公正和实体公正为其最高目标。在案外人异议之诉的审判程序中，审判法官就执行标的权属所进行的判断，是在遵循程序保障原理、穷尽可能的攻击防御方法和审级程序的基础上，就权利争议作出的具有既判力的实质判断。
（二）生存利益优先原则
《九民纪要》贯彻了以人为本的精神，遵循了生存利益至上的原则，在消费者购房人排除执行的实体审查方面，作了更有利于消费者购房人的规定。
（三）利益平衡原则
民事执行的基本功能是实现生效法律文书确定的权利，当负有义务的当事人拒不履行义务时，民事执行机构可以运用国家公权力强制其履行义务。此时会涉及申请执行人、被执行人与案外人的权利平衡问题。
唯一居住权没有太大争议，由不动产登记中心予以出具，没有争议。
50%的支付款项可能出现时间节点问题，也好操作。
查封之前债权行为，基于合同可能产生两方或者是多方当事人；还可能产生合同的有效无效效力待定的争议问题。在具体论证过程中要谨慎把握。
最高人民法院法官直接阐明利益平衡原则。可以做为我们日常办理案外人执行异议之诉的指导性案例来援引。
合同相对性
