本篇是案例分析文章总第170篇民事类实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第100篇之房产第56篇.

法条适用：《执行异议复议规定》第28条

“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

当事人中：

绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告

红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉

在案外人执行异议之诉中，当阻却执行人提出基于一般住房物权期待权请求阻却执行时，可以依据《执行异议复议规定》第28条来提出排除执行的请求权。

第28条四个构成要件中“阻却执行人非基于个人原因没有办理不动产登记”是最难把握的要件。

且源于房屋开发商在出售房屋后，又基于其他债务办理了抵押登记时，使得房屋上又出现了担保物权的抵押权。通常情形下《执行异议复议规定》第27条规范的建设工程优先权、担保物权是优于28条的一般住房物权期待权。

法院如何认定，最高法的观点又将如何改判？

虽然《执行异议复议规定》第27条，及《九民纪要》126条都是提到的建设工程优先权及抵押权优于普通一般住房物权期待权。

但是，如果抵押权是在房屋买卖约定以后设立的。此种情形下，即使一般买受人没有办理登记手续，也应认定可以具有排除执行权能。此时应理解为买受人具有非基于买受人的原因没有办理不动产登记。符合《执行异议复议规定》28条的构成要件。

①2014年9月16日，童云（阻却执行人）（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）购买千禧公司（被执行人）（一审被告、二审被上诉人）房产，支付500万元购房款

2015年3月31日，童云办理接房手续，占有、使用至今。

②2014年10月8日中国银行石嘴山分行向长城公司（申请许可执行人）（一审原告、二审上诉人、再审被申请人）转让债权1950万元。同日，长城公司与千禧公司签订《债务重组协议》，并与千禧公司签订《抵押合同》约定千禧公司以其合法拥有的（包括案涉205号、206号房屋）提供抵押

③2018年7月13日，法院基于金融借款合同纠纷一案执行裁定冻结、扣划、查封了千禧公司名下蓝山雅居15幢205号、206号、207号、208号、210号五套房屋

④童云提出案外人执行异议申请

⑤法院支持了童云的案外人执行异议请求

⑥长城公司对裁定不服，提起执行异议之诉

一审法院：宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2018）宁02民初287号

结果：驳回长城公司的诉讼请求

理由：

符合28条构成要件已交纳全部房款，实际占有、使用至今，无相关证据证明童云未办理过户登记手续存在过错，且一审法院的查封行为发生在《商品房买卖合同》签订和童云占有、使用案涉房屋之后

二审法院：宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终291号

结果 ：

1.撤销一审判决；

2.准许执行

理由：

1.千禧公司亦按约将案涉房屋交付童云占有、使用，但案涉两套房屋因未解除抵押等因素，产权至今登记在千禧公司名下，未变更登记至童云名下，故童云对案涉房屋尚不拥有所有权，只享有合法的买受权利和物权期待权。

2.中国银行石嘴山分行对案涉房屋的在建工程享有抵押权。后长城公司受让中国银行石嘴山分行对千禧公司的债权。

3.《物权法》第一百九十二条

抵押权和债权不得分离而单独转让，债权转让的，担保该债权的抵押权应一并转让。

长城公司对包括案涉两套房屋在内的相关房地产享有抵押权，且其抵押权先于童云的买受权形成。

4.《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。据此，虽然童云对案涉房屋享有正当的物权期待权利，但其权利尚不足以对抗长城公司的抵押权。

再审法院：（2020）最高法民再240号

结果：

一、撤销二审判决

二、维持一审判决

理由：

1.案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童云和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》

2.付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童云在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童云的事由。

物权期待权

担保物权