《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责”。“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。

本条是关于不动产登记机构应当履行的审查职责的规定。

《物权法》第十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责”。“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。

本条与《物权法》第十二条完全一致。

在该规定的基础上，为了回应登记的实践需求，《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》等下位规范又对登记机构的职责进行了更为详尽的规定，如《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第十九条：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”。“不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合”。

上述规定明确了登记机构对申请人、利害关系人以及有关单位的调查权，《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条还明确了登记机构在特定情形下公告登记事项的职责等。

只有不动产登记簿的记载与权利的客观真实状况在最大限度上保持吻合，登记各项法律效力才能有正当化的可信基础，而要想不动产登记获得高概率的正确性，登记机构必须依法登记，法律明确规定登记机构的职责因此就不可或缺。

本条规定为督促和保障登记机构依法登记提供了基础，也为其他不动产登记规范规定登记机构的职责提供了上位法依据，还为登记的法律效力提供了保障。

不动产登记审查分为实质审查和形式审查两种形式，其主要区别在于；不动产登记工作人员是否有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查。不动产登记工作人员有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查的，为实质审查，反之则为形式审查。实质审查与形式审查各有其优点和缺点。

相比较而言，实质审查的优点在于，不动产登记机构对不动产物权发生变动的原因关系进行全面审查，有利于减少因单方的、片面化信息造成登记错误，提高了不动产登记的公信力。但实质审查必然要求不动产登记机构对每一项登记事项都进行充分详细地审查。在目前交易市场日益发达的情况下，以现有的不动产登记机构工作人员数量应对高要求的审查工作，任务将非常艰巨，势必会影响到不动产登记的效率。

形式审查最大的优点在于其登记效率高，但其缺点无疑就是，不动产登记机构工作人员简单依据不动产申请登记人提交的材料完成不动产登记，存在登记错误增加的风险。不同国家及地区的不动产物权登记机构的职责并不相同，如我国台湾地区的“土地登记规则”只规定了不动产登记机构审查当事人的申请材料的职能。

就我国不动产登记审查制度而言，较多学者主张在中国当前情势下，应当采用实质审查模式，以维护登记的公信力。但也有学者指出，采用实质审查将导致登记效率的低下和权力寻租等问题出现。从本条规定的不动产登记机构的审查职责来看，法律并没有明确界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有将不动产登记机构的审查职责定性为实质审查还是形式审查。从审查的内容来看，我国不动产登记机构的职责在形式审查的基础上，适当融合了实质审查的部分特征。

第一，从审查的材料来看，包括了不动产物权权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。

权属证明材料主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系的证明，包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同，以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书等。这实际上表明，本条规定的不动产登记审查不仅仅是对提交的材料进行形式上的审查，还要查验、确认这些材料的真实合法性。

第二，从不动产登记机构可以询问登记申请人来看，不动产登记机构以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。

第三，不动产登记机构于必要时还可以实地查看不动产，这实际上赋予了不动产登记机构调查职权。而只有在实质审查模式下，不动产登记机构才能够行使调查职权。

第四，实质审查赋予不动产登记机构更大的审查权力的目的就在于确保登记的准确性，减少人为原因造成的登记错误，因此，不动产登记机构也就负有更大的责任。根据《民法典》第二百二十二条第二款的规定，在因不动产登记机构的过错造成登记错误时，不动产登记机构要对因此造成的损害承担赔偿责任。而形式审查，由于不动产登记机构仅作形式上的审查，不涉及保证登记真实正确的问题，一般不存在因为登记错误而由不动产登记机构承担赔偿责任的情况。

本条的规定，是基于对不动产登记公信力的维护和保护交易安全的目的，在调研我国各地不动产登记实际情况并充分听取各方面意见的基础上作出的，建立的这种不动产登记审查模式，能够使不动产登记机构在各自的职权范围内充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时登记不动产物权有关事项，避免登记错误，符合我国实际需要。

当然，在实践中，我国不动产登记机构还存在审查登记效率有待提高等问题，如囿于交易数量较大的问题，房地产登记效率一直有待提升，特别是新购房的产权登记，有的购房人需要等待多年才能办下来。但《民法典》中并没有直接建立相应的配套制度以弥补实质性审查职能所带来的效率缺陷，这需要日后有关部门进一步制定详细的、专业化的方案予以完善和解决。

当前，某些不动产领域正在进行有益探索，如土地登记主管部门正在尝试建立中介代理制度，把登记中大量的实质审查工作交由中介代理机构承担，通过中介代理机构的行业规范和行业自律，对申请材料进行实质审查，以保证材料的真实性、完整性，然后不动产登记机构再对由有资质的中介机构提交的资料进行形式审查。如果发生因登记错误造成的损失，不动产登记机构承担责任；对由于中介代理机构造成的登记错误，不动产登记机关可以向中介代理机构追偿。

在不动产登记机构的职责中，受理、审核和处理登记申请最为重要。

《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第十七条：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请”。“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。

（一）受理

（1）基本界定

申请到达不动产登记机构，是登记程序的启动标志。对于当事人提交的申请，登记机构不能直接拒收，而是必须按照法定程序接受，并展开必要的审查，以决定是否受理。审查在此是受理的必要前奏，这能避免给此后的审核带来不必要的负累，也不会拖延申请人修正申请瑕疵的时机，从而有效维护登记的严肃性和审核的高效性。

（2）初步审查

在申请到达不动产登记机构后，登记机构应初步审查，根据《不动产登记记暂行条例》第十七条，主要审查以下内容：（1）申请事项是否与不动产登记有关，如申请所涉及的标的物是否为不动产、申请登记的权利有无登记能力；（2）申请事项是否在本登记机构的管辖范围；（3）申请方式是否符合相应的要求，如在房屋所有权转让时，申请人是否为当事人双方；（4）申请材料是否齐全、是否符合法定形式。初步审查的目的只是将明显不合法的申请筛选出来，以减轻登记机构的工作负担，至于登记申请材料是否真实、内容是否合法，不在初步审查的范围，当然，如其内容明显违法，登记机构也可在进一步甄别后，不予受理。

（3）当场处理

不动产登记机构在收到申请后，是否以及如何受理，是登记能否顺利向前推进的第一步，这不仅对申请人的权利影响深远，还决定着申请人要跑几趟登记机构。《不动产登记暂行条例》第十七条对此的态度相当慎重，秉持登记便民的原则，在时间上要求登记机构当场决定是否受理，在程序上要求登记机构书面告知申请人，这样就能确保申请人及时知道申请有无瑕疵及可能的补救措施。

具体而言，根据《不动产登记暂行条例》上述第十七条第一款之规定。

（二）审 核

（1）在对象上以实质审核为方向

为了实现不动产登记的法律效力，并切实保障不动产物权交易安全，登记机构审核的对象包括物权变动的原因事实，只有这样，才能从根本上保证登记结果的正当性，这是实质审核。不过，出于提高登记效率的考虑，同时也顾及登记机构自身的权限，尽管审核的对象涉及不动产物权变动的原因事实，但登记机构在审核时，重点查验其涉及的主体、标的物、权利与登记申请书、登记簿、权属证书或登记证明等材料是否一致，并不当然涉及其有效性，无需查明引致不动产物权变动的合同是否为当事人的真实意思表示。在审核时，登记机构可采用审查书面材料、询问申请人、实地查看等方式。

（2）在方式上以书面审核为主导

所谓书面审核，是指不动产登记机构对申请材料进行查验，并据此作出决定的审核机制。书面审核是占主导地位的审核机制，它无需申请人再行积极配合，可避免申请人花费额外的时间和精力，体现了登记便民的原则。在进行书面审核时，登记机构要遵循以下规范：

第一，查验申请材料的真实性和合格性。

申请材料中诸多证明材料起着建构交易事实的作用，是申请事项应否登记的重要支撑，它们必须货真价实。要解决这个问题，应尽快实现登记信息的互通互享机制，主要表现为《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第二十四条：“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享”。“不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交”。第二十五条：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。

这样能有效防止申请人在身份证明材料、税收缴纳证明材料、主管部门的批准等证明材料上作假。此外，登记机构还要查验申请材料的适格性，这主要针对需由一定资质的专业机构出具的材料，如房屋测绘报告，在审查时应注意甄别出具相关材料的专业机构是否有相应资质。

第二，在查验申请人的资格和能力的基础上，查验申请人与申请事项的关联性和适格性。

这主要表现为：（1）查验申请人有无权利能力，申请人必须是有权利能力的民事主体，死者等没有权利能力者不能成为申请人。（2）查验申请人有无完全行为能力，没有完全行为能力的，同时查验监护人的资格；委托申请的，同时查验授权的正当性。（3）查验申请人与申请事项的关联性，如其是否为原因行为的当事人、是否为登记簿或权利证书记载的权利人。（4）查验申请人与申请事项的适格性，如在实施住房限购的城市，购房人应满足一定的条件，登记机构应查验作为申请人的购房人是否满足这些条件。

第三，查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况的一致性。

《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第十八条：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定”。

在查验时，登记机构应对比用以表征不动产上述自然状况的材料，如登记簿或地籍图，与申请书表明的不动产自然状况是否吻合。

第四，查验有关证明材料、文件与申请登记的内容的一致性。

《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第十八条第二项规定，在查验时，登记机构应对比用以表征不动产权利或其他事项的材料，如登记簿、权属证书、登记证明、原因事实证明材料，与申请书描述的内容是否吻合。

第五，查验申请的合法性，即申请是否违反法律、行政法规规定.

《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第十八条第三项规定，在查验时，不动产登记机构应查询与申请事项有关的法律、行政法规的规定，比如，根据《土地管理法》第二条第三款，我国禁止土地买卖，集体土地所有权转移登记的申请就属于违法申请。

需要注意的是，法律、行政法规的制定和修改有严格程序，为了保持稳定性和可预期性，它们主要针对调整领域的通常情况加以规范，由此导致可操作性不强，往往需要通过部门规章等下位规范性文件来解释和细化。这些下位规范沿着法律、行政法规所设定的方向，通过更细致的调整和更具体的规定，来落实法律、行政法规的目的和内容，它们相互勾连为有机的法律体系。在这种体系中，就同一规范目的和同一调整事项而言，法律、行政法规和其他规范之间具有普遍和特别、一般和具体的紧密一体关系。

可以说，要想全面准确理解法律、行政法规，离开与其相关的其他规范，恐怕难以达到目的。故而，一旦申请事项未被法律或行政法规禁止或限制，但与部门规章等下位规范文件相悖，只要这些规范落在法律、行政法规的文义或目的范围，申请仍应视为违法。

（3）在必要时以其他机制为辅助

书面审核虽然有快捷高效之利，但不动产登记机构毕竟限于书面材料，会陷入信息不完全的困局，为了消除这个弊端，登记机构还能采用其他辅助性审查机制，主要包括：

第一，询问申请人。

不动产登记机构在审核申请材料时，为了做出准确判断、有权就需进一步明确的有关事项对申请人进行询问。在询问时，登记机构应制作询问记录，经申请人签字确认后，作为申请材料由登记机构妥善保管。

第二，调查申请人、利害关系人或有关单位。

与询问机制相比，调查机制有以下特点：（1）在对象上，除了申请人，还包括利害关系人、有关单位。（2）在适用上，主要针对可能存在权属争议，或可能涉及他人利害关系的申请，而询问不限于此，只要不动产登记机构认为申请存在应进一步明确的地方，均可询问申请人。（3）在手段上，登记机构在调查时，除了口头问询和书面记录之外，还可要求被调查人提供相应证据或信息。在调查时，登记机构应制作调查记录，经被调查人签字确认后，作为登记材料由登记机构妥善保管；对于被调查人提供的证据或信息，登记机构无法提取原件的，可采用拍照、复制等方式予以记录。

第三，实地查看。

本条第二款规定，不动产登记机构在必要时可以实地查看。

《不动产登记暂行条例》第十九条第一款细化了必要情形，即建筑物、构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记、登记机构认为需要实地查看的其他情形。申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，登记机构应查看标的物坐落及占地范围，看其与所占地的权属证书或登记簿记载是否一致；标的物与申请人提交的规划证明材料记载的标的物是否一致；标的物的建造完成情况，看其与竣工证明材料记载的情况是否一致。申请在建建筑物抵押权登记的，登记机构应查看建设项目的名称、坐落以及建造情况，看其权属证明、登记簿以及申请材料的记载是否一致。因不动产灭失申请注销登记的，登记机构应查看不动产灭失情况。

登记机构在实地查看时，应制作查勘记录，并辅以拍照、录像等手段来固化实地查看的过程和结果，并交申请人签名确认。

第四，公告。

为了达到兼听则明的效用，不动产登记机构其他审查机制用尽后，针对法律、行政法规规定的情形，应公告相关申请事项，听取利害关系人或社会公众的意见，以最大限度地排除可能不正当的申请事项，为审查结果的正当性提供坚实基础。

公告适用于集体土地所有权首次登记、集体建设用地使用权及其建筑物、构筑物所有权首次登记、宅基地使用权及其建筑物、构筑物所有权首次登记、海域使用权首次登记等法律、行政法规规定的情形。

由于公告关系到申请人和利害关系人的切身利益，因此公告的发布媒介及公告期限应当着眼于对申请人及利害关系人的合法权益提供切实保障，应在不损害效率的前提下，尽可能确保他们能知悉公告内容。登记机构在发布公告时，应明确拟予登记的权利要素，即权利人、不动产、权利类型等；明确异议机制，即提出异议的期限、方式、受理机构，这些均可由登记机构在职权范围内自由决定；其他必要内容，如说明公告的原因、公告发布的具体时间等。

（三）处 理

处理是不动产登记机构在审核后，依法对申请事项作出最终结论的环节。在此环节，需明确规定登记机构可以为的权限范围和类型，以防止它滥用自由裁量权。以申请是否符合法律规定的条件为标准，处理有肯定和否定两类，前者就是登簿，即把申请事项记载于登记簿，后者就是不予登记。无论哪一种结果，均表明登记的办结。

（1）办结时限

为了确保申请人的利益，也为了督促不动产登记机构及时行为和高效工作，登记机构必须在法定期限内完成审查，并在登记簿中记载或作出不予登记的决定，否则，其正当性就要受到质疑。《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第二十条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。

（2）登簿

《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第二十一条：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”。“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。不动产登记申请事项完全符合法律规定要件的，登记机构应办理登记，将申请内容记载于登记簿，以实现申请人的申请目的，从而完成登记，并依法向申请人核发权属证书或者登记证明。

也就是说，只要申请事项记载于登记簿，无需申请人再行申请，登记机构就应核发权属证书或登记证明，这完全符合我国民众希望持有产权证书的交易习惯和心理频期，也有助于持证人监督登记机构的行为，即证书与登记簿的记载应一致，登记机构不得擅自更改登记簿的信息。在登簿后，登记机构还应按照有关规定整理相关材料，建立登记档案，这不仅能为之后的调查核实、查询复制、统计研究等提供详实可靠的依据，还是评价登记办理质量和对登记人员进行考核的重要依据。

（3）不予登记

《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）第二十二条：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。

不动产登记的申请有根本缺陷而不能补救的，如违反法律、行政法规规定、申请登记的不动产因不能特定或不具有独立利用价值而无法建立登记簿、存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限、申请处分的不动产被依法查封登记等，登记机构应不予登记。

不予登记完全否定了申请，故而不存在允许部分申请事项登记，部分申请事项不予登记的结果。不予登记使申请人的目的不能实现，严重影响申请人的利益，为了保证不予登记决定的严肃性，也为了给申请人提供法律救济，登记机构必须以书面形式通知申请人，其中应述明理由、法律依据以及救济途径。这样能使申请人既知道问题所在，又知道能否或如何采用其他补救措施，从而可安排进一步的行为。自登记机构作出不予登记决定之日起，申请丧失法律效力，登记机构应把申请材料的原件发还申请人。

不动产登记机构履行职责的行为是行政行为，根据《行政诉讼法》第三十四条，在行政诉讼中，作为被告的登记机构对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件，不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》“法释〔2010〕14号”第九条：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据”。

作为被告的登记机构对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任，登记机构保管证据原件的，应当在法庭上出示；登记机构不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当然，根据举证责任规范，行政诉讼的原告对登记机构提交的证据提出异议的，应当提供相应的证据加以证明。

第一，本条规定的不动产物权登记机构审查职责，主要是针对因法律行为设立、变更、转让不动产物权的情形，对于非因法律行为导致的不动产物权变动，原则上不宜一律采取本条规定的审查模式，而应按照实际情况予以办理。

例如，对于由人民法院、仲裁机构作出的生效裁判文书，行政机关作出的征收决定等确定的不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，当事人申请登记时，登记机构只需对相关生效法律文书的真实性予以审查即可，不必再对生效裁判文书或征收决定等的内容是否妥当以及不动产物权的实际情况进行审查。即使不动产登记机构认为上述文书确有错误，也不应直接拒绝登记，而是应先依法给予登记，同时可以向作出生效法律文书的人民法院、仲裁机构或者行政机关提出具体的专业化建议。

第二，不动产登记申请人提交不动产登记申请材料后，不动产登记机构首先需对登记申请材料进行审查，确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。在这一环节中，不动产登记机构的工作人员需要对申请材料进行综合审查，包括申请登记事项是否属于本登记机构职责范围、材料是否齐全、是否符合法定形式，对明显不符合登记条件的申请，要么不予受理，要么作出其他补正要求。通过这一程序，不动产登记机构可以提前将那些明显不合法的不动产登记申请排除，大大减轻其后的其他环节的工作量。

不动产登记机构具体主要应查验以下内容：

一是记载不动产界址、空间界址、面积等信息的材料与申请登记的不动产实际状况是否一致。判断是否一致，通常可以通过审查绘测报告来进行。在不能单凭测绘报告等书面文件判断的情况下，不动产登记机构工作人员认为有必要时可以实地查看，如房屋所有权系首次登记的情况等。

二是其他必要证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。权属来源证明材料包括不动产权属证书和登记证明等能够证明申请人不动产物权来源的证明材料。一方面，不动产登记机构要审查权属来源证明材料的不动产权属证书和登记证明的真实性。权属证书和登记证明是由不动产登记机构发放的，且具有一定的防伪功能，不动产登记机构有能力也应当识别权属证书和登记证明是否真实。另一方面，不动产登记机构的工作人员要就权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容的一致性进行检验，通过与登记申请书等材料的比对，至少保证这些材料在表面上内容是一致的。

三是登记申请是否违反法律、行政法规规定。如果申请登记事项违反的是地方性法规、部门规章或者有关文件的规定，则不一定不予登记，而需要进行进一步的审查才能判断。这一审查对不动产登记机构工作人员的业务水平提出了较高要求，需要工作人员熟知相关的法律法规才能完成。

第三，关于向不动产登记申请人的询问的问题。不动产登记机构对不动产物权具体事项的登记主要依据不动产登记申请人提供的权属证明材料和标明不动产界址、面积等必要材料。由于不动产物权登记具有实质审查性质，不动产登记机构有权进行必要的询问和调查，如果调查的结果与当事人提供的材料不一致，不动产登记机构可以按照实际调查的结果进行登记。如果不动产登记机构登记的内容与实际内容不一致，应当依法承担相应的责任。

第四，关于不动产登记机构的如实、及时登记义务的问题。及时登记是对不动产登记机构审查登记工作的效率要求，一般而言，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。正如前面所说，实质审查模式最大的问题就是可能会导致效率低下，所以有关主管部门应对不动产登记机构的登记工作进行监督，时间不宜过长，以便于不动产交易市场的发展。需要注意的是，审查时限并不包括公告的时间。

公告虽然并非不动产登记的必经程序，但如果不动产登记机构在进行审查过程中需要公告的，或者法律法规有明确规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。判断不动产登记机构是否履行及时登记的义务，应当结合登记审查的实际情况来综合考量。

第五，关于实地查看，有下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。办理房屋初始登记时，不动产登记机构可以到实地查看，主要包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致等。

（2）在建建筑物抵押权登记。在建建筑物抵押权登记的实地查看主要包括两方面内容：其一是对已建成的部分是否真实存在进行查看；其二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，不动产登记机构应当通过文字或者拍照的方式对已进行实地查看的情况予以记录保存。

（3）因不动产灭失导致的注销登记。不动产实际上已经不存在，但权利人并未主动申请注销登记，此时不动产登记簿上记载的信息与不动产的真实状况是不相符的。若原权利人在利益的驱动下利用此漏洞将不动产登记簿上记载的实际上已经不存在的不动产进行转移、抵押等处分，极易产生扰乱不动产交易市场秩序、侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权，在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时，不动产登记机构可以进行实际地查看。

（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

实地查看应由不动产登记机构的工作人员参加，现场查看人员应对查看对象拍照、录像等，填写实地查看记录。现场照片、视频及查看记录应当及时归档。对于可能存在权属登记争议，或者可能涉及他人利害关系的不动产登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

（未完待续）。