《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责”。“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。

本条是关于不动产登记机构应当履行的审查职责的规定。

（接上篇之二）

（一）通常的职责

在嘱托到达不动产登记机构后，登记机构具有以下职责：

第一，接受嘱托。

与受理申请一样，该职责表明不动产登记机构接受嘱托人员提交的嘱托证明文件和文书。不过，登记机构接受嘱托不进行审查，只要接受即可，而在受理申请上，登记机构还要进行初步审查。

第二，审核，即依法对嘱托进行审查。

嘱托是国家公权力机关旨在通过登记实现特定公共治理目的并体现国家意志的行为，嘱托机关必须有相应的权力，这是依法办事的应有之义，故而，登记机构首先应依法对嘱托机关有无相应嘱托权限进行审查。在此基础上，由于嘱托是公权力行为，这种定性决定了不动产登记机构无权对嘱托事项的合法性和妥当性进行实体审查，如法院查封是否依法作出，是否正当有效，不在审查范围。这意味着，登记机构只能核查嘱托的真实性和形式适格性，参照《不动产登记操作规范（试行）》第18.2.2条第1款，登记机构在审查时应把握以下要点：

（1）核对嘱托人员身份的真实性，不仅要查着工作证和执行公务证明，还应与嘱托机关进行核对。

（2）核对无误的，审查嘱托文书是否齐全、是否符合规定，如法院协助执行通知书、政府征收决定等是否送达。

（3）嘱托文书齐备并符合规定的，进一步审查其中对不动产、不动产权利、权利人、期限等记载是否清晰、完备。

（4）嘱托文书记载清晰、完备的，进一步审查相关事项与不动产登记簿的记载是否一致。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》“法发[2004]5号”三、“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记”。“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项”。需要注意的是，此规定指出，不动产登记机构认为法院查封或处理的不动产权属错误的，可以向法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项，这体现了登记机构对嘱托不进行实质审查的意思。

而《不动产登记暂行条例实施细则则》第十九条第三款规定，登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向嘱托机关提出审查建议，并明确是否应停止办理登记。鉴于嘱托文书已生效，作为协助执行机构的登记机构有协助登记的义务，在提出审查建议的同时，登记机构无权擅自停止办理登记，《不动产登记操作规范（试行）》第18.2.2条第2款对此予以明确。故而，登记机构在提出审查建议时，不能停止办理登记。

不过，还应特别注意的是，在实践中，不动产登记机构发现登记事项有异议后，在合理时间内与嘱托机关沟通，嘱托机关听取登记机构的意见，依法甄别的，登记机构不应继续办理登记。

第三，处理。

通过上述真实性和形式适格性审核的，不动产登记机构应即时按照嘱托内容办理相应的登记，并书面通知嘱托机关；反之，就不应予以登记。

针对某特定不动产仅有一项嘱托，登记机构登簿后就产生相应的法律效力。针对同一不动产有数个内容相同或冲突的嘱托，如两个法院对同一债务人的同一房产进行财产保全，应遵循先来后到的“排队”规则，嘱托到达登记机构时间在先者，优先于时间在后者。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》“法发[2004]5号”十九：“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。二十：“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封”。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十六条第二款：“其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录”。两个以上法院查封同一不动产的，登记机构为先嘱托的法院办理查封登记，对后嘱托的法院作轮候查封登记；查封嘱托到达登记机构时，其他法院已向该登记机构嘱托转移登记的，应当优先办理转移登记。

（二）特别的职责

嘱托来自国家公共事务领域，代表着国家公权力的行使，嘱托机关在嘱托时，无需提交不动产权证书或登记证明。这样一来，在嘱托登记完成后，可能会出现证书之间的冲突，如法院因强制执行嘱托不动产登记机构办理房屋所有权转移登记，结果是甲的房屋被转移登记为乙，登记机构向乙颁发不动产权证书，而甲此时也持有以其为权利人的不动产权证书。一旦甲不配合向登记机构交回该证书，登记机构又不能强行收回该证书，甲和乙的不动产证书就产生形式上的冲突。

为了解决该问题，根据《不动产登记暂行条例实施细则则》第23条、《不动产登记操作规范（试行）》第4.7.3条，登记机构应在其门户网站或当地公开发行的报刊上公告作废甲的不动产权证书。

（一）共性

与申请一样，嘱托是嘱托机关为达到特定目的而求诸不动产登记机构的表现，它们均是被动的启动机制，没有它们，就没有不动产登记机构此后的行为，从而不同于登记机构依职权主动进行的登记，就此而言，嘱托也体现了申请原则。

（二）差异

尽管申请与嘱托有上述共性，但它们的差异相当明显，主要表现为：

第一，启动主体不同。

依申请登记，只要与申请事项有法律上的利害关系，只要申请事项有登记能力，自然人、法人或非法人组织均可为申请人。依嘱托登记，受嘱托为公共权力属性的影响，它要受到法律的严格调整，只有在法律明文规定的情形下，具有相应权限的嘱托机关才能依法进行嘱托，也即嘱托机关必须是由法律、行政法规提供权限支持的国家公权力机关。

第二，审核机制不同。

依申请登记，不动产登记机构要对申请事项进行全方位的审查，并在受理环节就要进行审查。依嘱托登记，体现国家意志的法院裁判、行政机关决定等导致不动产物权强制变动或限制时，登记机关即无权对这些权利变动或限制的原因进行合法性审查，也无权拒绝登记，还不能在接受嘱托环节进行审查。

第三，救济机制和法律责任不同。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》“法释〔2010〕14号”第一条：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。据此，依申请登记，登记机构未依法登记的，当事人可对此提起行政诉讼。

此外，登记机构的行为给当事人造成损失的，登记机构还应承担损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》“法释〔2010〕14号”第二条第一款，依嘱托登记，登记机构无权对嘱托事项进行实体审查，只要登记机构的登记与嘱托机关的嘱托相一致，当事人对该行为不服的，无权以登记机构为被告提起行政诉讼。登记机构基于嘱托办理的登记错误，也由嘱托机关承担赔偿责任，登记机构不承担任何责任。

（三）择一的关系

在我国原先的不动产登记操作中，法院生效的民事法律文书涉及的事项需要登记而相对人不配合的，只能在当事人申请法院强制执行后，由法院嘱托登记机构办理登记，至于当事人持法律文书申请登记，则没有相应的途径。这种做法过于单一，既不利于节省当事人的权利实现成本，也增加了法院的运作成本，有必要加以改革，即在嘱托登记之外，增设申请登记，由当事人审时度势来选择主动申请登记还是申请法院强制执行。换言之，就实现生效法律文书的目的而言，依申请登记和依嘱托登记并存，当事人可择一而为。

在政府生效的征收或收回决定导致物权变动的情形下，当事人同样无需等待政府嘱托登记，也能主动申请办理相应的登记。《不动产登记暂行条例实施细则则》第19条第1款对此有明确表达，并基于生效法律文书、生效决定的确定性和公信力，允许当事人单方申请登记。

（四）竞合的处理

在实践中，存在同一不动产既有申请，又有内容冲突的嘱托的情形，如甲将房屋转让给乙，双方申请转移登记，在不动产登记机构登簿前，甲的债权人丙申请法院强制执行，执行法院嘱托登记机构就该房屋办理查封登记。在此情形下，申请与嘱托产生竞合，乙和丙的利益存在冲突，必须予以妥当处理。由于申请和嘱托的竞合有不同的情形，在处理时应分别对待，具体而言：

第一，嘱托在前，申请在后，或嘱托和申请同时达到不动产登记机构的，应先办理嘱托登记，结果是嘱托排斥申请。之所以如此，是因为受制于嘱托的公共权力属性，登记机构不进行实体审查，与依申请登记中的全方位的多重审查相比，依嘱托登记中的审查效率相当高，程序整体运作效率也更高，嘱托由此当然优于申请。

第二，申请在前，嘱托在后，申请运行的结果已确定，即登记机构已登簿的，申请排斥嘱托。之所以如此，是因为在申请登记的结果确定后，嘱托登记已失去对象，嘱托因此有误，登记机构不应再予办理登记。只有这样，才能保障申请人从登记程序的确定性中实现其预期目的，得其应得。

第三，申请在前，嘱托在后，申请运行的结果尚未确定，即登记机构未登簿的，顾及嘱托的公共权力属性及其高效地运作，嘱托可以“插队”排斥申请。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十三条第一款：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未完成登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经完成登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”。

（全文完）