楼市下半场。
文 | 六里屯关之琳
来源 | 地产大白话
前言
用一首打油诗，开始今天地产大白话的内容，描绘上半年的北京楼市：
北京楼市上半年，风云变幻多波澜，房价回调显端倪，降幅回归2年前。新房市场冷清清，成交下滑库存添，促销手段频使出，去化艰难房企怨。
二手房市有暖意，网签量增信心现，价格微跌换量增，政策助力稳盘面。法拍房市也活跃，折扣诱人成交显，但看未来走势明，市场信心待重燃。
调控政策稳如山，五年社保未放宽，房东心态趋谨慎，乐观预期仍存间。市场承压待转机，政策刺激是关键，楼市走向待观察，下半年或迎新篇。
以下，从政策经济趋势、供需走势、后市预测以及对购房者的建议4个方面展开说明。
康忙，累次够！
01
地产大白话
政策经济环境有望持续宽松
进入2024年下半年，预计北京将继续坚持“房住不炒”的基调，同时进一步优化楼市政策以支持合理住房需求。上半年，“4·30”与“5·17”以及“6·26”新政的相继出台，已经为市场注入了一定活力。
从上半年的政策调整来看，北京楼市政策环境已处于近年来较为宽松的状态。首套首付比例降低至20%，房贷利率下调至3.5%，以及针对多孩家庭的优惠政策等，都显示出政策对于楼市的扶持态度。
公积金政策的调整、首付比例和贷款利率的潜在优化，都预示着政策层面将持续发力，以促进市场的平稳健康发展。然而，政策的调整将更加注重渐进性和微调性，以避免市场出现过度波动。
预计下半年政策仍将继续保持宽松，为市场提供稳定预期。
经济增速的放缓可能会对楼市产生一定影响，但跨周期和逆周期调节政策的持续发力，将为楼市提供一定支撑。尽管宏观经济环境面临挑战，但北京作为一线城市，其经济韧性和抗风险能力较强。随着经济的逐步恢复和居民收入预期的改善，购房需求有望得到进一步释放。
02
地产大白话
供需关系趋于缓和
从供应端来看，北京楼市的新房和二手房市场均面临一定的库存压力。北京楼市在上半年已经积累了较多的房源供应，特别是二手房市场挂牌量持续处于高位。这为购房者提供了更多选择，但也加剧了市场竞争。
上半年，新房市场去化情况并不理想，而二手房市场虽然保持稳定，但成交量也未能实现显著增长。这反映出市场供需关系仍然较为紧张，购房者对于市场的信心尚未完全恢复。
从需求端来看，改善型需求和刚需仍然是市场的主要驱动力。随着政策的优化和市场的逐步回暖，部分购房者可能会选择在下半年入市。在需求方面，改善型需求逐渐成为市场主流，但刚需群体的购房意愿仍然受到经济压力和房价水平的制约。
从上半年的市场表现来看，不同区域之间的市场差异明显。昌平、顺义、大兴等区域的新房成交量较大，而城六区中的朝阳、丰台等区域二手房成交量较高。预计下半年这种区域差异仍将存在，购房者需要根据自身需求和经济能力选择合适的区域。
随着政策环境的优化和经济形势的改善，购房需求有望逐步释放，供需关系将有所改善。
03
地产大白话
后市行情预测
基于以上分析，预计2024年下半年北京楼市将呈现以下趋势：
市场逐步回暖：随着政策的持续发力和市场的逐步调整，北京楼市有望逐步回暖。新房和二手房成交量有望实现小幅增长，短期内还将有一波“以价换量”的行情。
一方面，随着调控政策的持续深化和市场竞争的加剧，开发商将更加注重产品品质和服务提升，最关键的还是“价格”，“特价房”、“工抵房”等策略层出不穷，用以吸引购房者。另一方面，购房者对住房品质、居住环境以及学区等因素的关注度不断提高，导致需求结构发生变化。在二手房市场方面，由于供给过剩和购房者信心尚未完全恢复，市场仍将以“以价换量”为主旋律。
二手房市场占据主导地位：由于二手房交易更加便捷且价格相对合理，预计下半年二手房市场将继续占据主导地位。同时，随着学区房等优质房源的进一步释放，二手房市场将更加活跃。
政策调整更加精准：政府将继续优化楼市政策以支持合理住房需求。政策的调整将更加精准和灵活以应对市场的变化。同时政府也将加强市场监管和调控力度以防止市场出现过度波动和投机行为。
购房者信心逐步恢复：随着经济的逐步恢复和市场的逐步回暖购房者的信心也将逐步恢复。然而购房者仍需理性看待市场变化全面考量各种因素以做出明智的购房决策。
04
地产大白话
给买房人的建议
政策友好，市场企稳，未来大家看房买房怎么选？新房、二手房各有所取。
1、二手房要采用资源占领型购买策略，占据越多稀缺资源的房子，价值越高，抗风险能力越强，金融属性也就越高。买房的“硬核”逻辑，就是认准核心区位、核心地段的优质房产！这里引用那天“老破小”稿件的网友评论：
老破小的背后:骑车十分钟到单位，楼下各种吃喝，500m以内麦当、劳肯德基和两家超市，2公里内两家三甲医院，孩子上学步行十分钟，公家车站步行三分钟，地铁步行十分钟的舒畅生活。
2、新房要倾向实打实的、安全的房子。根据最新统计数据，今年前4月，全国拿地金额TOP100房企中，央企、国企占比高达80%，未来房地产市场，必然由央企、国企主导。看多了烂尾、断贷风波的新房意向买房人，买房更倾向于现金流充裕、财务健康、值得信赖的国央企开发商，有实打实的安全感。以前卖房子是卖图纸、卖规划、卖噱头，卖“美好蓝图PPT”；以后卖房子要卖所见、卖所得、卖承诺兑现能力。
最近我们发现，一线城市老破小的成交量已经有了肉眼可见的复苏，倒不是说这种房子未来还有多大的升值空间，而是价格跌到位了，跌到足够让年轻刚需不再犹豫徘徊。
刚需入市，就能带动改善置换需求，从而推动整个楼市交易链条，随着楼市以价换量的持续，慢慢稳价换量，预计到今年三季度会有好的起色。
计划出手的，在今年下半年，锁定四大一线城市及热点二线城市，该出手时就出手，等的意义已经不大了。
