本篇是案例检索分析文章总第152篇民事类实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第98篇之房产第56篇

法律依据：最高法审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）（2020）

第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持

当事人中：

绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告

红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉

建设工程优先权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，不仅优先于无担保债权（一般债权），也优先于有担保的债权，属于法定担保物权，无需经过登记即可基于法定条件的满足直接取得，无需进行登记，具有超级优先顺位的属性。优先权的主张已经深入人心。

但问题的关键在于，装饰、装修工程项目是否也属于建设工程，是否也可以主张建设工程优先权。获得支持的范围有何不同？

装饰、装修的承包人主张建设工程优先权的应获得支持。

但不得仅因装饰裝修工程价款未按照合同约定支付便要求对建设工程整体进行处分。只有当建设工程整体需要折价或者拍卖时，装饰装修工程承包人可以在因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围内享有建设工程价款优先受偿权。

①2014年3月28日，苏里公司（阻却执行人）（一审被告、二审上诉人、被申请人）与金和泰公司（被执行人）（一审被告）就附属工程签订《建设工程施工合同》，并进行了备案。

②金和泰公司一直拖欠工资未付，后金和泰公司用名下商业用房抵顶工程欠款1416072元。

③源于光大银行（申请许可执行人）（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）诉海明公司、金和泰公司借款合同纠纷一案，生效判决金和泰公司以其抵押的两处房产相应土地使用权的价值范围内承担担保责任

④光大银行申请执行

⑤苏里公司提出执行异议

⑥法院作出裁定中止查封

⑦光大银行起诉请求：准许执行

一审法院：呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民初140号

结果：准许执行

理由：

1.判决生效后即产生既判力，非经法定程序不得随意变更或否定该判决内容。

2.诉争房产包含在生效判决所指抵押房产之列，当事人申请强制执行，符合法律规定。

3.苏里公司与金和泰公司签订《房屋顶账协议书》，但其至今未取得涉案房产的所有权，其仅为合同债权人，并未提起优先受偿权确认之诉，故不当然享有建设工程价款优先受偿权。其所享有的民事权益不足以对抗生效法律文书的强制执行力。

4.苏里公司认为生效判决对于诉争房产的处理侵害其作为合同权利人的权利，应当依据审判监督程序主张权利。

二审判决：内蒙古自治区高级人民法院(2017)内民终137号

结果：

（一）撤销一审民事判决

（二）驳回光大银行的诉讼请求

理由：

《房屋顶账协议书》系苏里公司与金和泰公司约定以案涉工程的部分房屋及地库的所有权和使用权折价抵顶工程款，该折价抵顶行为系苏里公司行使其建设工程款优先受偿权的行为

再审法院：（2019）最高法民再359号

结果：撤销二审民事判决；维持一审民事判决

理由：

一、《房屋抵顶协议书》不能视为苏里公司行使建设工程价款优先受偿权

1.协议中并无苏里格路桥公司行使建设工程价款优先受偿权的意思表示

2.苏里公司的施工范围只是装修工程、管道工程、电气工程附属设施工程，装饰装修工程承包人的优先权只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

二、苏里公司对案涉房产享有的合同债权并不能排除抵押权的强制执行

三、苏里公司本系金和泰公司的工程款债权人，金和泰公司以案涉争议房产抵顶工程款，系清偿工程款的替代履行方式。苏里格公司也不属于购房消费者。

建设工程价款优先受偿权制度在1999年《合同法》第286条首次规定，已被《民法典》第807条承袭。

装饰装修工程价款优先受偿权的起源

2004年《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》中有所提及，认为装饰装修工程属于建设工程，在满足条件的情况下有优先受偿权。

承包人享有装饰装修工程价款优先受偿权的条件

（一）发包人须为建设工程的所有权人

（二）具备折价或者拍卖条件

（三）装饰装修建设工程质量合格

装饰、装修

建设工程优先权

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