本篇是案例检索分析文章总第114篇民事类实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第71篇之房产第46篇
当事人中：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉
在案外人执行异议之诉中，无论是申请许可执行人还是阻却执行人发生争议的焦点问题不外乎是：排除执行亦或阻却执行。
基于发生争议的原因，法院第一步会对物权权属进行排序；第二步会依据法律针对具体案件事实进行考量，进而对价值衡量做出判断。
基于案外人执行异议之诉中具有对特殊权益做出特别保护的功效与作用。在没有物权登记的情形下，法院有时就个案裁量时也可能针对实际权益人做出有利判决。
但问题的关键在于，生活中房地产开发中存在借用他人资质进行开发的情况。此类情况又混搭其他各种法律关系时。借用他人资质开发的当事人主张排除执行法院将如何裁量？
物权权属登记是在案外人执行异议之诉中。首先应当考量的方向。且根据《执行异议复议规定》中的法条依据进行裁量。
一般情形下，借用他人资质进行房地产开发时，很有可能借用他人资质的开发人确实是实际权利人。
但基于案外人执行异议之诉中对物权权属的界定以及包含各类物权，债权以及其他作为生存权给予特殊的考量的特点，就上述权益之间存在位阶的排序问题。
在没有证据佐证的情况下，基于其对物权权属长期不能进行确认而引发的权益名实不符的争议以及法律风险本可避免时，借用他人资质开发的行为人优异而为之的，应当自行承相应不利后果。
①2000年12月25日程君（阻却执行人）（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）购买土地开发房地产。开发中，因不具有房地产开发资质，遂以顺庆区北门服务部的名义挂靠恒兴公司（一审被告）（被执行人）修建
②2002年5月24日，行政机关批复同意顺庆区北门服务部将房产占有的国有土地使用权分摊面积转让给恒兴公司并办理房屋初始登记。
③2002年程君分得包括案涉房屋在内的房屋。为方便出售，仍将案涉房屋登记在恒兴公司名下，由恒兴公司向程君出具办理房屋权属证书的委托书，程君持有所分得房屋权属证书及土地使用权证。
④因王家伦（申请许可执行人）（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）与恒兴公司、徐庆三（一审第三人、被执行人）借款合同纠纷，王家伦查封六套房屋。后生效判决恒兴公司向王家伦偿还借款本金人民币500万元及利息。徐庆三对前述款项承担连带偿还责任
⑤程君对查封提出异议。
法院审查，案涉房屋系程君开发后的投资回报，其所提异议理由成立，但其请求解除对房屋查封的条件尚未成就。裁定中止执行
⑥王家伦不服，向法院提执行异议之诉
一审法院：南充市中级人民法院（2018）川13民初3号
结果：
一、准许执行查封的三套房屋；
二、驳回王家伦的其他诉讼请求。
理由：
1.程君虽持房屋权属证书及土地使用权证，但其不是在不动产登记机关登记的权利人。
2.城市房产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发。如果程君的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。
3.案涉相关房产法律上明确了恒兴公司享有的物权，也是对外向第三人宣示恒兴公司享有的物权。如果程君作为异议人的主张获得支持，将出现不动产登记与权利人不一致的情形，会对外造成不动产物权不明晰，权利义务关系不明确，严重损害恒兴公司交易对方的利益，不利于保护交易市场安全。
4.案涉被查封的房产登记在恒兴公司名下，依法可以成为其对外承担债务的财产，王家伦作为恒兴公司的债权人有权申请执行该财产，恒兴公司作为被挂靠人对程君挂靠开发事实和享有案涉相关房产的所有权的认可不能对抗恒兴公司的债权人。
●程君不服，上诉撤销一审判决，发回重审或依法改判
二审法院：四川省高级人民法院（2020）川民终1548号
结果：
一、撤销一审判决
二、驳回王家伦的全部诉讼请求
理由：
一、程君不是案涉三套房屋实际权利人
1.《物权法解释（一）》第二条
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持
该条司法解释的规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记的情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。
程君在主张应当适用规定，审查其是否为案涉房屋物权的真实权利人。法院不予支持
2.程君仅能依据实质上的借名关系要求恒兴公司将案涉房屋过户至程君名下，但此项权利系基于内部借名关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，程君不能直接被确认为案涉房屋的物权人。
二、虽程君对案涉房屋所享有的民事权益是债权请求权，但应当优先保护程君对案涉房屋享有的民事权益。
1.虽然程君借用恒兴公司的房地产开发资质进行房屋开发的行为违反了法律及行政法规的相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，违背了公序良俗，对程君与恒兴公司之间借用资质开发房地产的法律关系应当作出无效的否定性评价。
但借用资质的合同被认定为无效并不改变案涉房屋的实际权利状况，即案涉房屋并不会因为合同无效而被当然认定为属于恒兴公司的合法财产，程君仍然是案涉房屋的出资和修建主体，是真实的权利人。
2.程君对案涉房屋所享有的民事权益从性质上讲虽然是债权请求权，但案涉房屋实际由程君出资修建，且修建完成的房屋也由程君占有、使用、收益甚至处分，其出资已经物化为案涉房屋，事实上也已经享有了物权的所有权能，与其他普通债权相比其在权能的行使上更接近物权。
3.外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观而进行的民商事交易行为，不应适用于强制执行及其他非交易行为。
●王家伦再审请求：撤销二审判决，支持其一审诉讼请求
再审法院：（2022）最高法民再265号
结果：
一、撤销一审、二审判决；
二、应准许执行房屋的查封行为
理由：
一、程君对案涉三套争议房屋享有民事权益，事实依据不足
1.程君与恒兴公司之间关于项目的真实关系缺乏书面证据证实，双方亦未就房屋的建设及权属确认等形成任何书面协议。程君对项目的出资修建，具体投入资金的金额、方式、修建费用支出等基本事实未举示直接证据证实。
2.案涉房屋、土地涉及程君与恒兴公司之间的关系，在涉及多个主体、极易发生权属争议风险的情形下，程君仅凭参与案涉项目的销售，对房屋出租、占有等事实并不足以证实其经出资修建及分配，取得了案涉三套房屋的权益、系房屋的真实权利人，亦无法排除并否定恒兴公司对房屋享有的所有权权益。
二、程君享有的民事权益不能排除执行
1.程君主张系房屋的真实权利人，对房屋享有支配权，但在长达十多年期间，在有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更，并非因客观原因限制，而是为了节约交易成本。
2.即使案涉房屋的相关权益确系程君通过原始建造及分配取得，但其未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在恒兴公司名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。
3.案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，但基于程君的前述有意行为，其应自行承担相应不利后果。
借用资质开发
有意行为
诉讼风险自担
