2024年，房地产行业还在继续出清，特别是高周转失控的闽系房企，雷声滚滚！

近日，规模闽系民营房企“独苗”——金辉因3亿美元债务逾期加入暴雷大军。而早早出险的中庚，则失去了上市公司庚星能源的控制权。

大额亏损、债务压顶、资产贱卖……其他暴雷闽系房企也仍在渡劫。甚至，快速扩张的“闽系新龙头”建发都喊出了“注意安全”。

确如万科郁亮所言，本轮行业阵痛的影响比预想中更长、更痛！

金辉控股3月20日公告，尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票据的3亿美元本金。这家闽系房企正式宣布境外债违约，意料之外但也预料之中。

意料之外的是，金辉曾入选“示范性房企”，2022年底到2023年底更是运用“第二支箭”发行了三次累计28亿元的中期票据，如今却倒在了黎明前。

坊间传闻，金辉其实凑够了这笔钱，但因拖欠国内供应商导致保交付存在较大资金缺口，被监管部门禁止汇出资金，最终无法按时还钱。

预料之中的是，那些年激进扩张的闽系黑马，谁也躲不过时代洪流的变迁。

1996年，林定强在福州创立金辉集团；

2004年，金辉走出福州，后与融侨“联姻”，迅速开始全国扩张；

2009年，总部迁至北京；

2010年，和融侨和平分手，分走大多“肥肉”项目；

2017年-2019年，不断以“地王”身份在各地攻城拔寨；

2020年，金辉终于登陆港股。

伴随着规模扩张，金辉集团负债高企、融资成本上升、毛利下滑、过分家族化管理等后遗症开始显现。当房地产市场迅速转冷，2022年金辉销售额直接腰斩。

销售端不恢复，所有“借新还旧”本质上也是债务增加。

2023年度中报显示，金辉债务余额为331.85亿元，一年内须偿还款项总计141.66亿元，而其现金及银行结余为109.27亿元，在这百亿现金之中已抵押+受限占比达62.3%，短期偿债压力巨大！

据统计，2024年二季度，金辉须偿付银行及非银借款近94亿元。本轮3亿美元境外债的违约，或许只是多米诺骨牌的第一张。

比金辉更惨的是，暴雷之后又走上退市的道路，泰禾、阳光城是这样，三盛控股也是这样。最近，出险两年多的中庚也几乎失去了待在资本牌桌的机会。

2017年3月，中庚集团耗资21.5亿元，以51%溢价买入东方银星29.98%的股权。后又数度增持，成为东方银星控股股东。

2023年3月，东方银星改名庚星股份。中庚集团最终持有公司股份 8192.96万股，占公司总股本的 35.57%。

但中庚还没来得及将旗下地产业务注入实现借壳上市，所持股份就已几乎全部被强制拍卖了，原因是股票质押业务违约被厦门信托申请冻结股权。

3月20日，庚星股份发布公告，原控股股东中庚置业集团所持公司的7992.96万股（占公司总股本的34.71%）完成过户，公司控股股东变更为浙江海歆能源，公司实际控制人由梁衍锋变更为钟仁海。

庚星股份正式易主，意味着梁老板资本梦碎，靠上市来获得融资的路子基本堵死。

爆雷闽系房企面临的困局，远不止被迫退出资本市场，还有盈利能力下行。

根据业绩预告，绝大部分闽系房企去年一整年都白干了。禹洲集团、正荣地产、世茂股份预计2023年度出现巨额亏损，此前还在赚钱的宝龙地产、金辉控股和冠城大通也加入预亏大潮。

面对填不平的债务窟窿，他们一次又一次贱卖资产：

近期，世茂股份以“骨折价”转让泉州台商宝龙广场、坪山世茂广场等多处资产。压力来自，截至2024年2月29日，其未能按期支付的累计债务高达116.95亿元。东二环和五四北泰禾广场被拍卖后，近日又因渤海银行起诉，泰禾福州湾B区或被折价变卖。而截至2023年9月，泰禾集团债务逾期等相关诉讼事项合计约388亿元。无力还债的中庚，不止丢了上市公司大股东身份，连福州总部中庚青年广场，都被摆上货架。

但处置资产只是一种急救措施，真正走出困境的关键在于恢复造血能力。可是，信任危机下把房子卖出去谈何容易？

总之，风暴眼中的闽系房企日子依然难过，有的大厦摇摇欲坠，也有的还在奋力上岸。

旭辉建管已成功转型成代建运营商，全国累计在管项目超过100个。中骏的自救思路也是轻资产模式转型，以深度经营服务为主，重点布局长租公寓与商业运营。

以时间换空间的化债模式也被广泛运用。近日，宝龙地产持有范围内债务约72.5%的计划债权人已签署重组支持协议；禹洲集团约90.61%未偿票据持有人加入重组支持协议；世茂集团也终于拿出了四个选项的境外债重组方案。如果成功完成境外债务重组，他们将获得喘息机会。

行业正在进行一场残酷的洗牌，连高调拿地的“闽系国资”都在居安思危。

去年权益销售额高达1379.6亿元的建发国际，在3月22日的全年业绩发布会上表示，还会找机会继续适度缩减债务规模，不会一直加大债务杠杆，“不明朗的时候一定还是要注意安全，稳健发展更重要一些。”

扩张的代价不能是疯狂举债，可惜这个道理金辉们懂得太晚。

近日，住建部部长倪虹还强调：对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，该破产的破产，该重组的重组。走不出困境的闽系房企，结局恐怕早已写好。

上为正文。