随着认房不认贷、限售松绑、税费减免、首付比例下调等政策落地，福州大量“卖一买一”的需求被激活。但摆在置换群体面前的痛点是：

二手房，太难卖了！

在幸福里平台上，近一周，福州上新了830套二手房，但仅成交了144套。房子越卖越多的同时，成交周期也持续拉长。东街1號盘了下贝壳平台11月以来的福州二手房成交房源，平均成交周期高达141天！

对于改善性购房者来说，手上的旧房子长时间卖不出去，便腾不出首套资格和首付资金去购置新房。

置换客户被卡在卖房环节动弹不得，开发商也急了。为了释放新房购买力，他们开始亲自下场帮购房者兜底卖房。

你买新房，开发商帮你卖旧房！一场“以旧换新”的房产交易新趋势正在淄博、济南、青岛，南通、徐州，宁波、丽水等至少16个城市上演，风也吹到福州了。

所谓“以旧换新”是指开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。这与传统的中介卖房对比，最大的区别是：

对旧房的出售有“兜底机制”！

具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同，大致可以分为两种模式。

第一种是，开发商整合第三方中介资源帮卖旧房。

这是当前淄博、南京、宁波等大部分城市推行的模式，即购房者、开发商、中介三房签订协议，购房者交纳定金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售（一般是3-6个月）。若期限内二手房卖出，则合同生效，未卖出则定金退给购房者。

在福州，目前只有央企保利在推广“以旧换新”活动。早在9月，保利云上就打通全城中介，集中资源优先推荐认购客户的旧房。目前，天悦二期、保利天珺、保利锦上也跟进了“卖旧房买新房”活动。

△福州保利项目“卖一买一”具体政策

第二种是，房企或其他第三方出手收购旧房用于买卖或者工抵，购房者通过补差价购得新房。

比如，海宁市就鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴。

更高明的做法是由政府搭台，让地方国资出面统一收购一批二手房，“卖旧”的房屋后期将作为保障性住房或人才房使用。

江苏太仓市当前试点的“以旧换新”就是由当地国企来推动的。144㎡以下的存量普通商品住房，可置换太仓市城市发展集团推出的在售商品住房，但二手房置换总价不得高于所购新房总价的60%。

以旧换新对于“老房卖不出去，新房没钱买”的置换群体来说，无疑是利好。

开发商帮你兜底卖房，省去了中间一大堆环节，全城中介帮忙曝光，出货概率也更大了，还能提前锁定房源。

山东日照甚至承诺，三个月有效期内，若新房意向房源价格上涨，按原先认购价执行，若该房源价格下调，按下调后价格执行。

即使最后无人接盘，你什么都没得到，但也什么都没失去。

购房者实现了改善住房需求，房企也能提振业绩，可谓双赢。

如果国资收购二手房并改造为保障房或人才房，还能快速完成保障性住房供应目标，让市民有更多住房选择空间。

“以旧换新”更大的意义在于，打通二手房与新房置换渠道，盘活当地房地产市场。

浙江宁波10月中旬在全市启动“换新购”活动后，10月16日至22日，六区二手房成交1230套，环比上升15%，创了下半年以来单周成交量新高；新房备案288套，环比也上升了20%。

山东也有楼盘两个月认筹50组，取得了意想不到的效果。

二手房卖出去了，把改善需求有效腾挪到新房，循环往复，楼市这池春水，就被搅动起来了！

“以旧换新”政策的出发点是提振楼市，但对房源也有限制，导致部分城市没什么水花。

像太仓收购二手房的是城发集团，而能换购的新房也是由该企业开发的。因为回购的二手房要改造成人才公寓或保障房，所以也只收小户型的房源。

济南某楼盘甚至要求旧房房龄不得超过10年，不存在墙体开裂、承重墙损坏等问题。而实际上，很多要换房的客户，手上大都是老破旧。

福州目前的“以旧换新”，也只是个别开发商自行与中介机构合作的营销活动，仅针对旗下楼盘推出，选择面也比较单一。未来官方会不会牵头组织并配套相应政策，还得看地方政府的魄力。

“以旧换新”除了考验地方的财力，还得解决二手房价值重估问题。如果以市场价接手旧房，再以保障房的形式重新进入市场，按照当前的租售比，其实没什么盈利空间。

话说，福州如果大面积推广“以旧换新”，你会买账吗？

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