本篇是案例检索分析文章总第131篇民事类实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第87篇之房产第50篇

法律依据：《民法典》第807条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《建设工程施工合同解释（一）》（2020）第三十六条

承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

当事人中：

绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告

红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉

在实际生活中，“以房抵债”经常发生在金钱出借方与房产开发商之间。金钱出借方是否具有排除执行的权能可以依据《执行异议复议规定》第28条进行判断。

但问题的关键在于，“以房抵债”行为也可能发生在房屋实际施工方与房产开发商之间。实际施工方获得“以房抵债”的房产并排除执行的依据是依照“建设工程优先权”，还是“普通住房物权期待权”

施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体。

①开发楼盘

大邑银都公司（房产开发商）与建机工程公司（实际施工人）签订协议开发“邑都上城”楼盘。建机工程公司是二期、三期土建、水电安装工程的施工人。

②以房抵债

因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元，双方签订《协议书》，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共2819．53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司

③另案起诉，执行查封

紫杰投资公司（申请执行人）（案外人执行异议之诉一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）在与宁波银都公司、大邑银都公司（案外人执行异议之诉一审、二审、再审第三人）等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，法院裁定对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封

④执行异议，中止执行

2018年7月23日，建机工程公司（阻却执行人）（案外人执行异议之诉一审被告、二审上诉人、再审申请人）提出执行异议

法院审查后裁定中止对案涉13套房屋的执行

⑤执行人提起许可执行之诉

紫杰投资公司不服裁定，提起申请执行人执行异议之诉

一审：成都市中级人民法院（2018）川01民初3248号

结果：准许执行13套房产

理由：

民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权（执行异议复议规定第二十八条）进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。

“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

建机工程公司因与大邑银都公司因先存在的建筑工程施工合同关系，大邑银都公司拖欠工程款未支付，双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债。

但建机工程公司一直没有交纳物业服务费。导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行。

二审：四川省高级人民法院（2019）川民终1009号

结果：驳回上诉，维持原判

理由：

1.本案不能参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行处理。该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。

建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符。

2.建机工程公司关于建设工程价款优先受偿权可排除执行的主张不能成立.

本案建机工程公司与本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款，这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款，这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。

再审：（2020）最高法民再352号

结果:

一、撤销一审、二审民事判决；

二、驳回紫杰公司的诉讼请求。

理由：

1.承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。

2.建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建设工程价款优先受偿权

3.建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条

本案中

1.一审法院以不符合执行异议和复议规定第二十八条的构成要件，驳回了建机工程公司的诉讼请求。回避了建设施工优先权。令人不解。

2.二审法院虽然围绕着建设施工优先权进行审理。但却提出了以房抵债行为不符合建设施工优先权的认定。

3.最高人民法院首先认定了该行为是建设工程优先权问题。就提起建设工程优先权是否超出了除斥期间进行的阐述。紧接着对以房抵债行为认定为行使建设工程优先权做出了肯定判决。并就建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行作出了终审判决。

许可执行之诉。建设施工优先权。以房抵债。

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