时隔两年，重新测评七星湾璞盛tod尾盘

七星湾可能是这两年岛外跌的最少的新盘，23年6月开盘的时候均价3万左右，到现在尾盘也要2.5万左右均价，其实主要是因为开盘节点比较晚，如果早两年开盘最贵的时候也能卖到接近4万，毕竟那会特房樾熙湾都卖到3.2+了。 作为一个4000多套的超级大盘，七星湾现在一期基本售罄，二期剩的也不多了，整体去化超过1000套，除了去年底房票刺激+周边拆迁户团购以外，项目整体的性价比在市场上也是比较能打的。进岛通勤快，看海，市属书包，家门口还有地铁和商场，准现房，还是吸引了足够多的刚需客户在此置业。 前两年的时候我还是比较看好这个楼盘的，然时过境迁，站在现在这个节点重新看七星湾，我的预期保守了很多，主要原因有三个： 1，大市场整体环境下行严重，集美现在位置核心的新盘也才3万左右，岛内新盘五六万，严重压缩了七星湾的上限，不可否认环东海域这几年的发展不错，但受限于地理位置，即使最终完全成熟，也肯定是不如集美海沧的。 2，七星湾所在的创谷板块配合和智谷其实差不多，除了进岛更快的优质以外，配套本身的体量其实还不如智谷，比如智谷的爱琴海商场有16万方，七星湾门口规划的商场只有8万方，并且爱琴海开业后的运营情况实在是不咋地，品牌偏低端，消费力不行，没有人气，智谷和创谷的写字楼入驻情况也堪忧，但这个不是环东本身的问题，而是时代如此，在这个周期下做任何发展都不容易。 3，从增值保值角度来看，七星湾的上限也不高，除了项目本身体量太大，3000多套未来二手房入市后竞争会比较激烈以外，七星湾一二期的产品户型本身放前两年还行，毕竟那会大家户型基本都是板楼这一套，但在现在以及未来第四代高赠送大露台的产品越来越多以后，传统板楼式户型也是迟早会被淘汰，被更新的产品所压制。 并不是说七星湾就不能买了，项目即使放在今天的市场，整体也仍是可圈可点，只是这个楼盘已经开盘了两年多，宣传了两年多，很多客户已经了解甚至看过了这个楼盘，优点好处在售楼部已经听了很多了，我从不同角度说说项目的客观情况和一些缺点，给大家多提供一些参考信息。 最后说一下如果现在去看七星湾，需要注意的一些点： 1， 目前一二期同时在售，个人认为能买一期就尽量买一期，一期的社区定位会比二期更高，比如一期层高3米，二期层高2.9米。一期面积段也比二期更大，偏改善，二期以小户型为主，纯刚需盘。厦门买房