等这个楼盘入市，海沧生活区二手房跑不掉了
张鲁看房产
2025-03-29 16:10:52
去年国庆的时候我有写过海沧tod这个项目，说这个盘是岛外最好的几个地段之一，并且觉得在当时那个节点论性价比和保值抗跌性这个项目在岛外也是优中选优。那会TOD璞盛均价才3.2左右，没两个月就涨到3.6万左右了。
觉得这个项目好主要是三个原因：
1，岛外发展了这么多年，现阶段真正能够称得上成熟的只有两个板块，海沧生活区和集美新城，其他几个新城距离完全兑现还有不少的路要走。集美新城虽然潜力更大，但是空地也更多。物以稀为贵，没多少空地可以开发的海沧生活区意味着未来不会大量供地，能买的新项目就那么几个，以后进入二手市场的竞争也更小。
2，得益于板块成熟，楼盘本身的配套堪称六边形战士，书包，交通，商业，景观，产业，结合海沧沉淀了这么多年的人文和烟火气，几乎找不出什么缺陷。
3，最后就是价格，这么好的地段和配套最后才卖3万多，对比集美新城同级别地段的楼盘普遍都要4万多，甚至很多配套地段更差的楼盘也要3万多。
在此背景下，海沧TOD三期即将入市，这次最炸裂的消息是最小面积有63平的两房，总价最低门槛有可能降到200w以内。这对片区内绝大部分二手房，尤其是房龄偏老的挂书包小户型更是大利空打击，以前是预算不足没得选，现在有新项目小户型出来，总价门槛还不高，谁还愿意买老破小？
一个片区内的购买力一定是有限的，每年成交的客户就那么多，除非实在是着急读书，不然一定是选择性价比更高的新项目，客源被分流后，二手竞争力下降，短期想赶快卖出去，就只能降价了。
本次海沧TOD三期新地块规划7栋楼，首批曝光户型面积段有63-74-89-101-113平。
相比较一期和二期，三期有三大优势：
1，面积段进一步下探，门槛越来越低，并且户型在之前的基础上再优化提升。
2，一二期一直被吐槽容积率高，楼间距大，三期做了1.2万平的超大中庭，最大楼间距超100米。
3，每一栋都有景，景观不再是大户型的专享。
结合当下的FP国补和今年9月双十海附东屿校区马上开学，并且据说不需要等交房，凭合同就可以入读，相信三期入市只要价格不要开太高，也能取得不错的成绩。
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海豚
现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买，而是没人买、实在卖不动才不断降价。卖不动的原因就是房地产的投资逻辑发生了根本性转变，也就是预期改变了，大家对未来房地产并不看好，通过投资炒作涨上去的资产一旦预期发生改变，那么就会面临价格快速崩塌，没人接盘了这才是最可怕的。没有人会去投资一个长期看跌的资产，哪怕是刚需也会非常谨慎购房，因为今年买需要50万，明年只需30万，这种情况下他们不会觉得自住就无所谓，而是会选择等等。现在把钱变成房容易，但要把房变回钱可就难了。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真的利好。房子也是消费品，是用来住的消费品，只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价，整天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好，你买个车是不是车行还要给你保价啊？不然经济就不好了？不可笑吗？还有就算货币贬值也不代表房价就会涨，这是房吹强行挂钩忽悠大家的。现在钱是更值钱了，货多了。