当下楼市面临什么样的局面？
置业逻辑会发生怎样的转变？
实际上若用一句话总结当下市场，便是
——行情确实来了，但分化也是趋势。
只从数据端看，出现V型反转，二手房录得量已实现5连涨，上涨已经板上钉钉。
但细化来看，深圳更多是局部回暖，主要还是聚焦在核心地段的改善和豪宅盘。
▲图源中介协会
有这样的结果，并不意外。
不管是去年14号文，还是此前住建部年度工作会议通稿，亦或是近期答记者问时的喊话，都在提倡“满足多样化改善性需求”、“好房子”。
按照过往经验，高层对房地产的表态，往往是未来楼市发展的风向标。
今年，正是新一轮房改首年，深圳楼市将进入高质量时代、改善时代。
01.
三大变化出现
置业逻辑真的变了
壹地产认为，未来深圳市场的大趋势是：
普涨大行情不再，商品房将进入“超分化时代”。
接下来，绝大部分房子以居住价值为主，满足住的功能。
部分房子还有市场前景，尤其核心改善豪宅盘仍有机会。
可以从三点去看：
1、24年是新一轮房改元年，大方向是支持改善房，深圳将进入改善时代。
去年，新房改14号文除了给出“市场归市场”的观点外，对商品房的要求是“满足改善性住房需求”。
今年，又明确提出“满足居民刚性住房需求和多样化改善型住房需求”，并再次提及“好房子”。
“好房子”、“改善型”的概念被反复强调，等于从政策端推动房地产市场高质量发展，满足改善需求。
上层态度明确，一线城市也积极做出响应，比如深圳二套首付降到4成、广州解除120平户型限购、上海7090政策松绑等等。
当下改善的门槛在大大降低，很多需求将得到释放，核心地段的改善型住房有望走出一轮新行情。
2、去年开始，市场对核心改善豪宅盘的需求旺盛，已然成为市场主导。
开年以来，核心区物业反弹能力明显更强。
实际从去年开始，市场成交主力已经是改善和豪宅。
成交的3万多套新房里，90㎡以上产品占成交量的62.4%。
与此同时，总价1000-3000万的二手豪宅同比上涨59%至3350套，仅次于上海。
可见市场并不缺购买力，核心区域的优质房源反而卖得很好。
3、这一波行情之所以能在核心改善盘，背后还有保障房分流、供应量稀缺、购买力强三大底层逻辑。
首先人才房+售保房下场抢客，商品房被分流、内部出现分化。说实话，人才房的出现，对商品房无疑会造成分流，看看23年住宅成交情况就明白了。
而据统计，接下来人才房还有2万套左右的供应。
更不容忽略的是，价格或许更低的售保房也来了。
其影响是，原本犹豫买商品房的人或会进入保障房赛道。
在这种冲击下，商品房市场被分流，内部的分化也会显现、价值差距会拉开。
而且中长期来看，深圳核心区域的改善豪宅供应是稀缺的。这里的核心区是指香蜜湖、华侨城、深圳湾、宝中、前海等地，很长一段时间里住宅供应稀缺。
比如深圳湾沿线，从16年半岛之后再无住宅新盘入市。
以及宝中，22年和23年的新房供应量仅有302套。
今年情况亦是如此，虽然新盘量多达150多个，但真正拔尖的项目占比还不到5%。
关键是深圳的有钱人依然很多，不缺购买力。最新数据显示，深圳拥有千万净资产的“高净值家庭”达到了8万户，不仅比上年增加了1.4%，数量上还超过了广州。
换言之，深圳高净值群体占比高，这群人购买力很强，核心区的改善豪宅盘往往是他们的目标，看看1600多万起步的前海时代三期能日光就知道了。
▲图源胡润百富2023中国高净值家庭现金流管理报告
02.
滨海一梯队标杆盘仅5个
今年能把握的机会不多
在新的楼市局面下，核心改善豪宅盘价值凸显。
而在24年新盘名单中，核心区的优质新房供应少之又少，能把握的机会并不多。
若回到24年深圳滨海一梯队品牌标杆项目上，就更稀缺了，大概有五个：
▲底图源自钉图
当中的阅臻府最为特殊，不仅位于宝中兼具成熟度和成长性的发展板块，也是深圳第一个预售+现售盘。
重点是，项目由世界500强的中国中铁和中国能建两大央企联合操盘：
中国中铁，全球最大建筑工程承包商之一，打造了“中国铁路”“中国大桥”“中国隧道”“中国装备”等一系列“国家名片”。
中国能建，国际能源建设领衔企业，打造了无数的中国坝、中国站、中国网、中国城、中国路。
说实话，建设铁路和建设能源设施的头部央企，联合打造深圳第一个高端商品房项目，直接把稳定性摆在眼前，是品质与服务的多重保障。
其实过去多年间，中铁和能建打造了多个标杆作品，像北京诺德阅墅、深圳诺德中心、北京中国府、上海紫郡公馆等，都出自他们之手。
这次也不例外，两大央企联合操盘阅臻府，致力以高品质、高效率、高效益的履约能力铸就时代标杆作品。
▲阅臻府效果图
不妨先看几张效果图，来感受下产品力。
整体以错落塔楼布局，带来稀缺南向滨海朝向，实现户户看景。
▲鸟瞰效果图
美学立面设计上，追求简单、干净。并通过超高窗地比设计，最大程度把自然收纳进来。
▲外立面效果图
在围合式的度假酒店式主题园林里，规划了景观会客厅、艺术水景、户外吧台、空中泳池等空间，旨在构筑有温度的社区生活场景，让理想生活一步到位。
▲阅臻府效果图
从社区大堂开始，打造八重归家礼序，层层递进，仪式感直接拉到满格。
▲阅臻府效果图
其实早在去年底，住建部就7次表态“好房子”，3月又对开发商喊话“谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”
这次阅臻府，两大世界500强企业携手打造，无疑是在秉承央企的使命与责任，启幕湾区滨海生活新程。
03.
不仅是纯商品房社区
户型使用率还超过92%
两大世界500强企业背书，足以让阅臻府出圈。
细看产品本身，仍拥有两重稀缺性：属性纯粹、使用率高。
1、产品定位精准，纯商品房社区+纯三房四房户型。
近几年深圳土拍、城市更新项目，基本会要求配建一定比例的保障房。
尤其纯粹改善社区，在核心区域出现的频率本就较低。
而阅臻府，不仅为纯商品房住宅小区，且是95㎡-138㎡的纯三房和四房。
这样一来，保证了整个社区的纯粹性，客群接近居住圈层更稳定，今后市场价值也会凸显。
▲阅臻府效果图
2、使用率超92%，在核心区改善盘里难得一见。
落到户型尺寸方面，是阅臻府很能打的一面，初步估算实际使用率去到了92-99%。
抛开规划建设批复较早的楼盘，一般来说深圳高层住宅的实际使用率在80%多、超高层在70%多，外围地段可能去到90%左右。
但阅臻府，不含赠送情况下已经去到78-82%，加上赠送后初步估算能达到92-99%，在核心区域改善盘里十分难得。
建面约95㎡三房经典竖厅设计，多数做到了三间卧室+客厅朝南向，采光面大大增加。
算了下客厅面积，超过20㎡。
若再衔接观景阳台，形成了更宽敞的活动空间。
往里走，是面积14㎡多的主卧。
一般来说，主卧面积是房子建面的10%，显然这个主卧属于超配了。
关键细节上也花了不少心思。
例如S墙的内嵌冰箱位，兼顾到了空间利用与美观度。
在过道和次卧之间，还预留了特别实用的储物空间，大大扩充了家庭储物功能。
▲建面约95㎡户型图
建面约108㎡四房通过LDKB一体设计，不仅拉开了更大的空间尺度，还提升了家庭成员间的互动。
客厅和次卧之间因为没有承重墙，相当于是一个灵活的“X空间”，可伴随着家庭的不同阶段扩展出不同功能。
更惊喜的是长约6m、进深约1.7m的阳台，打通了客厅和次卧，照顾到卧室采光的同时，10㎡的大阳台能很好地划分出晾晒区和休闲区。
且主卧带有双面大飘窗，无形之中又多了一处可用面积。
▲建面约108㎡户型图
不得不说，阅臻府在保证了纯商品房的基础上，还将户型使用率做到了92%以上，放眼深圳，稀缺性不言而喻。
04.
三重作用力
持续推动区域发展
最后来看看阅臻府另一大加分项——地段。
从区位维度来看，阅臻府处在宝中+前海+企鹅岛黄金三角之上。
放在更大的坐标系里，正是深圳当前的核心发展区，优势明显。
这里既是前后海15-20万+高端圈层，集中了优质生活资源。
这里也是未来高地，享受前海和企鹅岛规划建设的利好。
最近，又有三大利好降临该片区。
1、香港向西大信号！
最近深港两城的政界代表和企业家进行了洽谈交流，会上重点介绍了宝安、前海发展优势和资源禀赋。
据了解，洽谈现场就有21个优质项目签约落地前海和宝安，此后前海、宝安官微以“香港+前海+宝安大有可为”的标题进行了报道，背后意义重大。
2、企鹅岛开启兑现年！
建面约200万平、预计容纳7.5万名行业顶尖人才的企鹅岛，正处于火热建设中。
据宝安日报的最新报道，预计今年底就能迎来首批交付，部分楼栋2025年春节前就能启用，整体预计2028年完工！
也就是说，企鹅岛今年开始进入兑现年，大概再等4年，一座新科技中心将在这诞生。
▲企鹅岛建设实景图，2月底拍摄
除了作为腾讯的前海总部之外，企鹅岛还有不少市政配套，今后科技馆、文化馆、体育中心建成后将向公众开放。
▲“企鹅岛”公共服务区效果图，图源宝安日报
不可忽略的是，未来宝中和企鹅岛之间还会修一条1条跨“海”公路。
根据法定图则，这条路正是从裕安路引出，就在阅臻府一侧。
▲图源大铲湾北部片区控制性详细规划（草案）
3、“湾区一环”15号线正式开建！
作为深圳首条环形地铁，15号线像是画了个圈，一路串联起前海、南山、宝中、企鹅岛在内的科创高地，围合成起一个城市中心。
毋庸置疑，15号线建成后将加快各板块间资源要素的流动，吸引更多优质人才、企业、资金聚集。
▲15号线线路示意图，以实际建成为准
回到最后。
种种迹象表明，深圳楼市筑底完成，现在是买深圳“好房子”的好时机。
若从稀缺性角度考虑，实际上近年宝中新房供应比前海还稀缺，这次阅臻府的出现无疑补了片区空白。用业内的话讲，这是今年最受期待的纯新盘，已经出现在许多置业者的必打新盘清单里了。
提醒！提醒！提醒！
中铁·能建·阅臻府
创意展示空间
于3月23日开放
如果你正好有改善需求
强烈建议亲自去看看
*注：文中项目效果图所展示的场景仅供参考，最终呈现效果以实际为准，最终解释权在法律允许的范围内归开发商所有。
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效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。
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