强调一点：不用老百姓掏钱。
文 | 六里屯迪巴拉
来源 | 地产大白话
前言
最近关于“房屋养老金”的话题，在地产大白话交流群里聊的很热乎，也有些观点传的很邪乎，说房屋养老金就是变相地征收房地产税。
还有的甚至谣传上海个别地区执行细则都出来了，当然，官方也在第一时间辟谣了。
为了肃清风，形成客观理性的舆论风向，避免以讹传讹，地产大白话团队今天也出专稿解读一下。
希望大家不信谣、不传谣，理性看待这次“房屋养老金”政策。
接下来，大白话来带大家看事情的来龙去脉。
8月23日，住房和城乡建设部在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。
其中，着重强调了房屋养老金，因为房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。
再次划重点，这次试点是政府为了建立公共账户，按照"不增加个人负担，不减损个人权益"的原则，由地方政府探索资金筹措渠道，不会加重业主负担，更不是网络上传的邪乎的“房产税”要来了。
其实，房屋养老金制度在咱们国家已经探索多年，也是破解住房安全难题的重要举措。
近年来，随着我国住房市场从增量时代步入存量时代，居民对住房的需求逐渐从“有没有”转变为“住得好”，房屋质量及安全问题的重要性日益凸显。
在此背景下，房屋养老金制度作为一项创新性的住房保障措施，正逐步进入公众视野并引发广泛讨论。今日份地产大白话将从房屋养老金制度的背景、意义、实施现状、资金来源、挑战与展望等方面进行深入分析。
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地产大白话
房屋养老金制度的背景和意义
随着我国城市化进程的加快，大量老旧住房逐渐进入“中老年”阶段，面临结构安全、设施设备老化等问题。据统计，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这一阶段。
回想2022年长沙自建居民楼坍塌事件，现在还是满满的叹息。这些老旧房屋不仅影响居民的生活质量，还可能成为公共安全的隐患。因此，如何有效保障这些住房的安全与品质，成为亟待解决的问题。
与此同时，我国现行的住宅专项维修资金制度存在诸多痛点，如资金体量小、提取程序繁琐、续缴制度难落实等，难以满足日益增长的住房维修需求。
在此背景下，房屋养老金制度的提出，旨在通过构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，为住房提供长期的维修和保障。
当然，建立和完善房屋养老金制度的意义也是十分深远：
1. 有效解决住房维修问题：房屋养老金制度为老旧小区提供了一个可持续的维修资金来源，确保共用设施设备的正常运行，有效缓解住房维修资金短缺的问题。
2. 提高居民住房品质：随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，居民对住房品质的要求也越来越高。房屋养老金制度的实施，将促进住房的定期维修和更新改造，提升住房的舒适度和安全性。
3. 促进住房市场健康发展：在房地产市场调控的背景下，房屋养老金制度的推出将为房屋交易提供更多的保障，增加购房者的信心，进一步促进住房市场的健康发展。
4. 构建公共安全体系：房屋养老金制度不仅关乎个体住房的安全与品质，更关乎整个社会的公共安全。通过加强住房安全管理，可以有效减少因房屋老化、结构损坏等引发的安全事故。
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地产大白话
房屋养老金制度的实施现状和资金来源
自2022年以来，房屋养老金制度便频繁出现在官方文件、会议和讲话中。
目前，上海、广州、四川等省市已率先开展试点工作。以上海市为例，该市计划在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。试点内容包括房屋定期体检制度、房屋安全保险制度和房屋养老金制度三项内容。
具体来说，房屋定期体检制度要求定期对房屋进行全面检查，及时发现并消除安全隐患；房屋安全保险制度则在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时发挥保险托底作用；房屋养老金制度则主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。
房屋养老金制度的资金来源是各界关注的焦点。根据目前的政策导向和试点经验，房屋养老金的资金主要来源于“两个账户”，包括个人账户和公共账户。个人账户就是我们熟知的住房专项维修资金。房屋养老金制度中的个人账户，实际上是通过缴纳住宅专项维修资金建立起来的。这笔资金在居民购房时已经缴纳，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，是房屋养老金制度的主要资金来源之一。公共账户的建立正是当下房屋养老金制度试点的重点，将采用多元化筹集机制收集，其资金来源主要包括以下几个方面：土地出让金：一定比例的土地出让金可以划拨到房屋养老金公共账户中，作为资金来源之一。财政奖补：政府财政可以通过奖补的方式，为房屋养老金公共账户提供资金支持。公共维修资金增值收益：现有的住宅专项维修资金在运营过程中产生的增值收益，也可以作为公共账户的资金来源。公积金增值收益：住房公积金在运营过程中产生的增值收益，同样可以划拨一部分到房屋养老金公共账户中。商业性房屋养老金：包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充，通过市场化运营的方式，为公共账户提供资金补充。从资金来源来看，房屋养老金制度的设计相对合理。个人账户部分由购房者在购房时已经缴纳，不会增加购房者的额外负担，这里再次划重点——不用老百姓掏钱；公共账户部分则通过多元化筹集机制，确保资金来源的稳定性和可持续性。同时，政府财政的奖补和土地出让金的划拨，也为公共账户提供了重要的资金来源。
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房屋养老金制度的面临的挑战
当然，房屋养老金制度在接下来推行的过程中，也会面临一些问题，包括资金筹集方面、监管执行方面、业主参与度以及法律法规、政策支持力度等等。
1、资金筹集问题。尽管房屋养老金制度设计了多元化的资金筹集机制，但在实际操作中仍面临一定的难题。一方面，土地出让金和财政奖补的划拨需要政府部门的支持和配合；另一方面，公共维修资金和公积金增值收益的增值收益有限，难以满足大规模维修和改造的需求。
此外，商业性房屋养老金产品的市场接受度和参与度也需进一步提升，以吸引更多社会资本投入。2、监管与执行难题。房屋养老金制度的实施涉及多个部门和主体的协同合作，监管与执行难度较大。
首先，房屋定期体检制度需要建立统一的标准和流程，确保检查结果的准确性和公正性。
其次，公共账户的资金管理需要严格的审计和监督机制，防止资金挪用和滥用。
最后，房屋维修和改造项目的实施需要业主、物业公司、施工单位等多方协调，确保工程进度和质量。
3、业主意识与参与度。业主对房屋养老金制度的认识和参与度也是实施过程中的一大挑战。部分业主可能对该制度的重要性认识不足，缺乏主动参与和配合的积极性。因此，需要通过宣传和教育活动，提高业主对房屋安全问题的重视程度，增强他们的参与意识和责任感。4、法律法规与政策支持。目前，房屋养老金制度在法律法规和政策支持方面仍有待完善。需要加快相关法律法规的制定和修订工作，明确各方权利和义务，为制度的实施提供法律保障。同时，政府还需要出台更多优惠政策，鼓励社会资本投入房屋维修和改造领域，推动房屋养老金制度的落地实施。探索利用金融工具筹集房屋养老金，如发行债券、设立房地产信托基金等。这些金融工具可以将房屋养老金的筹集与资本市场相结合，拓宽资金来源，提高资金的规模和稳定性。04
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展望和建议
展望未来，房屋养老金制度有望成为我国住房保障体系的重要组成部分。为了更好地推进这一制度，提出以下建议：
1. 加强顶层设计。进一步完善房屋养老金制度的顶层设计，明确制度的法律地位、基本原则、实施范围和目标任务。制定详细的实施方案和配套政策，确保各项措施落地见效。
2. 拓宽资金来源。在保障公共账户资金稳定的同时，积极探索多元化的资金来源渠道。鼓励社会资本参与，通过PPP（政府和社会资本合作）模式、REITs（房地产投资信托基金）等方式，引导社会资金投入老旧住房的维修和改造。同时，加强对业主的宣传引导，提高其对房屋养老金制度的认知度和参与度，推动个人账户资金的有效积累和使用。
3. 优化制度设计。在制度设计上，要注重公平、透明和高效。明确资金缴纳比例、使用范围、提取程序等关键环节的具体规定，确保制度运行顺畅。同时，建立严格的监管机制，加强对资金使用的监督和管理，防止资金挪用和浪费。
4. 加强技术支撑。利用现代信息技术手段，建立房屋养老金信息化管理系统。通过大数据分析、物联网等技术手段，对房屋状况进行实时监测和评估，为资金筹集、使用和监管提供科学依据。同时，推动信息共享和互联互通，提高制度运行的智能化水平。
5. 强化社会参与。房屋养老金制度的实施需要社会各界的广泛参与和支持。政府应加强与社区、物业公司、业主委员会等组织的合作，共同推动制度的落实。同时，鼓励专家学者、行业协会等第三方机构参与制度的研究和评估，为政策制定提供智力支持。
6. 注重政策衔接。房屋养老金制度应与现行的住房政策、城市规划、物业管理等相关政策相衔接。在推进制度实施的过程中，要注重与其他政策的协调配合，形成政策合力。同时，关注制度实施对房地产市场、居民生活等方面的影响，及时调整完善政策措施。
7. 加强宣传引导。加大对房屋养老金制度的宣传力度，提高公众的认知度和认同感。通过媒体宣传、社区活动等多种方式，向业主普及制度的重要性和好处，引导其积极参与和支持制度的实施。同时，加强对成功案例的宣传报道，为制度推广树立典型示范。
总之，房屋养老金制度作为破解住房安全难题的新探索，具有重要的意义和广阔的前景。大家不要被网上个别媒体带节奏，不信谣不传谣。
房屋养老金不会额外加重老百姓负担，不用老百姓掏钱，更不是什么所谓的变相房地产税。大家要保持清醒头脑，不要被肆意而为的不良舆论风向带跑偏了。
最后，我想说的是，在当今信息爆炸的时代，错误舆论往往无孔不入，很容易误导我们的判断和决策。建议大家保持客观理性，不被舆论玩弄、不盲目跟风。
以上，文章有点长，谢谢你读完！
