来自铿锵说房

上海楼市又有“大动作”了！

昨日，上海市房屋管理局发布了《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构》的通知。

全文不长共计558个字，但是释放出了重要信号！

它正式宣告自2006年以来，“新房90㎡以下户型占到70%以上”的政策成为了历史。

中小套型的面积范围从90-100㎡放大到了100-120㎡，未来将会更多改善面积段的房源户型出现在上海新房市场中。

这项政策的出台，会对整个上海楼市产生深远的影响。

重点都在这里！

《通知》全文字数不多，共计558个字，但是包含的内容量非常大，笔者帮大家拎一下重点！

1、中小套户型的面积被调高了！

现在，多层住宅、小高层住宅、高层住宅中小套户型面积标准分别为≤100㎡，≤110㎡，≤120㎡。

以前，多层住宅、小高层住宅、高层住宅中小套户型面积标准分别为≤90㎡，≤95㎡，≤100㎡。

2、不同区域的中小套户型住宅供应比例也将不同！

在中环以内区域不低于60%，在中外环间区域不低于70%，在新城和南北转型重点区域不低于60%，在外环外其他区域不低于50%。

在这之前，中心城区统统规定了中小套户型的比例要≥70%，而郊区的比例则是要≥60%。此外，之前还规定了轨道交通站点周边的中小套型比例是80%以上。

本次政策优化调整后，上海新地块的大户型比例有望增加。

3、商品房用地中还会有保障住房。

新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。

除此之外，通知中还有一句话同样值得注意！

“相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房”

这意味着中小套型结构不是固定的，区域内部可以根据实际情况协调统一。

未来新房会越来越贵的！

随着这项政策的出台，上海未来的新房市场将发生一场重大的变革。

最明显的就是，上海新房总价会变得越来越高。

上海新房价格环比涨幅连续三个月领跑全国。若把时间周期拉长，上海新房价格已经连续24个月环比上涨，走出了全国“一枝独秀”的行情。

现在新房联动价的限制没有了，土拍溢价率的限制也没有了，新房单价上涨主旋律已经基本定性！

例如，黄浦区2023年以前这里的新房价格普遍都在14.3-14.5万/㎡左右。但是今年开盘的绿城外滩兰庭、露香园的价格都来到了16.3万/㎡，新天地板块的中海顺昌玖里均价更是来到了17.2万/㎡。

几个月前，董家渡融创外滩壹号院的首批房源入市，均价16.8万/㎡，但是7月底最新的价格来到了17.1万/㎡，高了3000元/㎡。

不只是核心区的价格在上，非核心的价格也在涨！

宝山南大的新房价从6.3万/㎡涨到了6.9万/㎡实现了3连跳，松江新城的新房均价也是年年走高来到了6.3万/㎡……

这一次的新政让面积越做越大。

未来100㎡小三房必然减少，120㎡左右的高层住宅会在中环内更加主流。面积越做越大，其实也意味着总价越来越高。

其中，豪宅新房的入住门槛提升的幅度将是最明显的。

《通知》表明了，在总面积不变的前提下，同一个区域可以在各个盘之间分配统筹平衡中小套。

这意味着像城央核心稀缺地段的中小套户型占比可能很低，甚至是为零。比如这次徐汇滨江地块，绿城拍下的，小户型占比为0%，后期开发商可以全部做大户型豪宅。

豪宅的产品会更加纯粹，入住门槛自然也会有明显的抬升。

新房户型迭代，会越来越快！

随着在中小套户型面积、占比上的调整和放松，过去大量90㎡同质化小三房的时代，也将成为过去式。

未来新房户型的创新会越来越多。其实，今年开始市面上就已经出现了很多新颖的户型设计。

尤其是，90-100㎡的户型！

重点就是绞尽脑汁扩大户型内的实用空间。

大华柏翠101㎡的3房，在3开间朝南的基础上，新开发了0.5，南向约5.3米面宽横厅设计，外接宽景阳台，意味着更大的采光面、更强的通透性、更舒适的居住体验。

S墙的设计也被越来越多地采纳。该设计可以把原本位于厨房内的冰箱挪出来，让厨房凭空多出了一部分空间，让操作台的面积更大、做饭时可以容纳更多的成员。

厨房也大多采用半开放式的设计，并且留出一个小岛台，方便也居者吃个早餐、喝杯咖啡之类的。有的项目甚至将岛台加宽至80厘米，用来安装一个水槽方便手部清洁之类的。

而大户型上的创新空间就更多了！

位于青浦徐泾的华润虹桥润璟推出的建面约198㎡的大平层，采用了4房2厅3卫的全能格局，并且是南向双套房的设计！主卧带有步入式衣帽间、独立的卫浴间配备了双台盆、浴缸等等。

更重要的是，这个户型光是横厅的面积就能达到70㎡。

啥概念？

光着一个客厅的面积都快赶上虹桥市面上大部分百平方米3房的实用面积了！

而且项目客厅的南向面宽能达到7米！

天安1号将一个150㎡的面积段做成了3房、4房两种户型。

150㎡的3房室内阔绰的尺度感堪比豪宅，入户玄关设计，将私密性拉满，还额外增加了不少收纳空间。

三开间朝南+全卧室带飘窗，保证了室内通风以及视野的优秀，同时主卧大套房设计，配有“五件套主卫”，配备了双台盆+坐便器，淋浴和浴缸。

而4房设计就适配人口更多的家庭，北侧卧室也可以随意改造，或是健身房、书房又或是会客间。

说在最后

过去大量的90-100㎡的户型供应，使楼市同质化的情况变得非常严重，不仅影响了新房、也影响了二手房。

现在，降低90-100㎡新房套数供应有助于一部分需求回流到二手市场，对于二手市场有一定支撑。

当然90-100㎡的户型肯定也不会完全推出市场。但是想要购买的客户需要仔细思考一下：

房子买来打算住几口人？是否看重长期投资？准备住多久？等等……未来老公房/老板楼/次新房/新房，肯定是有截然不同的体验，咱得挑合适的。

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