大势所趋。

文 | 东坝谢停疯

来源 | 地产大白话

前言

定了，国家队要进场了！

最近国家队进场收购存量房的动向，响彻地产圈。

近年来，随着房地产市场的持续调整和库存积压问题的日益凸显，多地国企纷纷出手，大规模收购二手房和已建成存量商品房。

近年来，全国商品房待售面积持续攀升，尤其是进入2024年后，全国商品房待售面积超过7亿平方米，库存压力显著。同时，市场交易降温，楼市去化周期拉长，房企资金链紧张，市场信心不足。

为应对房地产市场库存高企的问题，监管部门多次就楼市去库存工作作出部署，提出了一系列政策措施。其中，国家队入场收购存量房被视为重要举措之一。

6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

7月30日的国家高层会议，强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，这是历次高层会议中首次提出。地方政府可以根据当地实际情况，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

8月7日，我们的改革风向标深圳，发布正式公告，一线城市开启国企进场收购存量房模式。深圳市安居集团有限公司发布通告，宣布启动收购商品房用作保障性住房工作。

今日份地产大白话，将从国企收购存量房的背景、动因、实施路径、成效及挑战等方面进行深入探讨，以期为理解这一现象提供全面视角。

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背景与动因

房地产市场现状惨淡经营，急需去库存。

近年来，部分城市房地产市场面临库存积压、房价波动等问题。一方面，部分区域商品房供应过剩，销售困难；

根据国家统计局公布数据显示，今年1-6月份，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

库存方面，6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。

按照半年度销售成绩来看，今年全年销售额预计在9.5万亿~10万亿，对比2021年18万亿的峰值几乎腰斩，经验惨淡，去化承压，存量在不断增加，眼下去库存迫在眉睫。

政策引导与支持来纾困。

为应对上述问题，中央及地方政府出台了一系列政策措施，鼓励国有企业等主体收购符合条件的存量房源，用作保障性住房或租赁住房。例如，住房和城乡建设部明确要求县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；央行也设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房。

央行的保障房收储再贷款，明确拿出3000亿。

中国人民银行5月17日连发四支箭，官宣救楼市，其中“第四支箭”就是拿出3000亿再贷款。拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

另外今年年初，央行批复1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，支持成都、重庆、青岛、郑州、天津、福州、济南、长春8个城市回购商品房用作保障性租赁住房，目前已有福州、青岛、天津、重庆4个试点城市有了实质跟进，计划收购的存量房套数超过16000套。

是时候展现国企责任与担当。

作为国民经济的支柱，国有企业在关键时刻展现出强烈的责任感和担当精神。通过收购存量房，国企不仅能够有效缓解市场库存压力，还能为政府分忧解难，保障民生福祉。

同时，这也是国企转型升级、拓展新业务领域的重要契机，各地国央企纷纷进场，展现责任与担当。

惠州市：惠州市住建局于2024年6月17日发布公告，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。经过一个月的征集，目前正处于严格核实条件阶段，预计将在本月底确定具体负责收购的国有企业。

南京市：南京安居集团作为南京率先入市的涉房国企之一，自4月27日发布“以旧换新”公告以来，已推出多个试点项目。截至目前，已有数百组客户确认成交，房源主要集中在主城六区，通过机构评估后直接换购新房，有效盘活了存量市场。

郑州市：作为首个从试点到全面铺开的省会城市，郑州城市发展集团自4月20日启动试点以来，已累计收购近1000套住房。这些房源主要面向低收入家庭和政府救助人群，有效缓解了郑州市保障性租赁住房的供需矛盾。

重庆市：作为租赁住房贷款支持计划的首批试点城市之一，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司和重庆建渝住房租赁基金已收购多个项目，共计4207套房源。其中，佳寓光环店作为首个租赁住房项目，自6月23日开业以来出租率已超过95%。

在收购模式与运营方式上，各地国企收购存量房的模式不尽相同，但大多遵循“政府主导、市场化运作”的原则。具体收购过程中，国有企业通过合理价格收购符合条件的房源，并根据市场情况进行改造升级或转为租赁住房。在运营方式上，部分国企采取委托运营租赁的方式，将房源交由专业机构进行管理，确保房源的有效利用和持续运营。

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实施路径

1. 明确收购标准与范围

各地国企在收购存量房时，均制定了明确的收购标准和范围。以郑州为例，其“以旧换新”政策明确了二手房收购的七项标准，包括房屋类型、竣工时间、面积、位置、产权状况等。这些标准旨在确保收购的房源符合市场需求和政策导向。

2. 严格审核与评估

为确保收购的合规性和合理性，国企在收购过程中进行了严格的审核与评估。这包括对房源的产权状况、价值评估、物理状况等进行全面检查，确保收购的房源无瑕疵、无纠纷。同时，国企还通过第三方机构进行尽职调查和社会风险评估，确保收购过程公开透明、合法合规。

3. 灵活多样的收购模式

各地国企在收购过程中采用了灵活多样的模式。有的采取直接购买的方式，有的则通过“以旧换新”等政策吸引居民参与。例如，南京安居集团推出的“以旧换新”政策，允许居民用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，既盘活了存量市场又激活了增量市场。

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成效与影响

1. 缓解市场库存压力

国企收购存量房最直接的效果是缓解了市场库存压力。通过大量收购闲置房源，国企减少了市场上的房源供应，从而在一定程度上稳定了房价预期。同时，这也为房企去库存提供了有力支持，改善了企业的现金流状况。

2. 满足住房需求

国企收购的房源大多位于主城区或轨道交通线附近，交通便利、配套完善。这些房源被用作租赁住房或保障性住房后，为城市中低收入家庭和年轻人提供了更多的住房选择。特别是对于那些无力购买商品房的群体来说，这些房源无疑是雪中送炭。

3. 促进市场健康发展

国企收购存量房还促进了房地产市场的健康发展。一方面，通过减少市场供应、稳定房价预期，国企为市场注入了信心；另一方面，通过提供租赁住房和保障性住房等多元化住房产品，国企满足了不同层次的住房需求，推动了房地产市场的多元化发展。

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面临的挑战及应对方法

1. 资金来源与成本控制

国企收购存量房需要大量的资金支持。然而，在当前经济形势下，国企的融资渠道相对有限且成本较高。因此，如何确保资金来源的稳定性和成本控制的有效性成为国企面临的重要挑战。对此，国企可以通过多元化融资方式、优化资金结构等方式来降低融资成本和提高资金使用效率。

2. 运营管理与服务质量

国企收购的房源在运营管理方面也存在一定挑战。这些房源大多分散在不同区域且类型多样，如何进行有效管理和维护成为关键问题。同时，如何确保服务质量满足居民需求也是国企需要关注的问题。对此，国企可以通过引入专业运营机构、建立标准化管理体系等方式来提高运营管理水平和服务质量。

3. 政策配套与落实

国企收购存量房还需要政策配套与落实的支持。当前部分城市在政策配套方面还存在不足之处，如税收优惠、财政补贴等政策措施尚未到位。这在一定程度上影响了国企的收购积极性和市场效果。因此，政府应进一步完善相关政策措施并加强落实力度以确保国企收购存量房工作的顺利推进。

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结论与展望

1. 深化市场调控机制

国企收购存量房的实践，为房地产市场调控提供了新的思路和工具。它表明，通过政府引导与市场化运作相结合的方式，可以有效缓解市场供需矛盾，实现资源的优化配置。未来，应继续深化市场调控机制，加强政策协同，确保房地产市场的平稳健康发展。

2. 推动住房租赁市场发展

随着国企收购存量房规模的扩大，住房租赁市场将迎来新的发展机遇。国企可以利用其资金、管理和品牌优势，打造高品质的租赁住房产品，满足市场多元化需求。同时，政府应出台更多支持政策，如税收优惠、租金补贴等，降低租赁成本，提高租赁住房的吸引力。

3. 完善住房保障体系

国企收购存量房并将其转化为保障性住房，是完善住房保障体系的重要举措。这不仅能够解决中低收入家庭的住房困难问题，还能够促进社会公平与和谐。未来，应进一步加大保障性住房建设力度，扩大保障范围，提高保障水平，确保更多群众能够享受到住房保障政策的红利。

4. 加强监管与风险防范

在国企收购存量房的过程中，加强监管与风险防范至关重要。政府应建立健全监管机制，加强对国企收购行为的监督和管理，确保收购过程公开透明、合法合规。同时，国企也应加强内部管理，完善风险防控体系，确保资金安全、项目顺利推进。

5. 鼓励创新与多元化发展

国企在收购存量房的过程中，应鼓励创新与多元化发展。一方面，可以探索新的收购模式和运营方式，如与房企合作开发、引入社会资本参与等；另一方面，可以拓展业务范围，如提供物业管理、社区服务等增值服务，提升项目附加值和竞争力。

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结语

国企收购存量房是房地产市场调控和民生保障的重要创新举措。它不仅有助于缓解市场库存压力、满足住房需求、促进市场健康发展，还体现了国企的社会责任和担当。

国家队入场收购存量房是当前房地产市场去库存的重要举措之一。通过政策支持和资金保障，地方政府和企业将共同努力推动这一工作的深入开展。未来随着更多城市和企业的参与为房地产市场的可持续发展注入新的活力和动力。

综上所述，国家队进场收购存量房是一个具有积极意义的市场动向，将有助于解决房地产市场中的库存问题并推动保障性住房的建设，实现去库存和保民生的双赢。

同时，我们也期待更多创新思路和举措的出现，开启新一轮的去库存，带我们走出这阵难受的低谷期，打赢这场地产翻身仗。