买房人心里有杆秤。
文 | 东坝谢停疯
来源 | 地产大白话
前言
在刚刚过去的7月份，北京楼市再次成为了社会各界关注的焦点。
与以往不同的是，这次楼市的风向标似乎发生了微妙的变化—新房市场略显萧条，就像7月份的天气，还没热起来，就被几场雷阵雨浇得透心凉；而二手房市场则呈现出一派火热的交易景象，尤其是中小户型，俗称是“老破小”，持续疯卖。
这一反差不仅引发了市场的广泛讨论，也促使我们深入思考其背后的原因及未来走向。
今日份地产大白话团队带你一起剖析，当下北京楼市的真实内核。
01
地产大白话
北京新房在煎熬中度日如年
刚刚过去的7月份，新房市场出奇的冷静，甚至可以说是煎熬，像极了止痛药失效后的症状，疼痛难受，一度出现新房开盘荒，市场晕厥状态。
首先，我们来看新房市场的表现。从2024年累计成交情况来看，新房交易量同比下滑接近4成，成交量跌到近6年同期新低水平。
再从地产大白话每月从不缺席的开盘播报数据来看，去年7月份的北京楼市，尽管同样经历传统淡季，照样还有3个项目开盘亮相，反观今年7月份，诺大的城区，仅有一个新房项目集中开盘入市。
当然，从全国维度来看，惨淡经营不只是个例。有数据显示，重点30城新房成交面积环比下降16%，北京即便是大国首都也亦未能幸免。这一系列数据无疑给新房市场投下了一抹阴影。
新房市场遇冷的原因是多方面的。一方面，去年北京拍出的集中供地项目在今年陆续入市，导致片区内市场供应量大增，部分区域甚至出现了三盘鼎立甚至可以围桌打掼蛋、搓麻将的激烈局面。购房者的选择余地增大，观望情绪也随之增强。
另一方面，尽管政策层面不断释放利好信号，如降低首付比例、调整房贷利率等，但这些政策对新房市场的刺激作用有限。原因在于，新房多位于五环外，相较于二手房在地理位置、配套设施等方面存在一定劣势。同时，部分新房项目定价较高，超出了部分购房者的心理预期，导致市场需求不足。
新房市场煎熬的本质原因是下行环境中的价格博弈困境，本来拿地楼面价就一路高走，指导价虽然随行就市，但是买房人不买单。开发商降价了，自己成本测算也过不去，赔本赚吆喝现在也赚不动了；不降价吧 ，在这个买房市场，当下是买房人不见兔子不撒鹰了。
新房楼盘就这样降也不是，不降也不是，煎熬的挺着。
02
地产大白话
老破小在以价换量中狂飙
与新房市场的冷清形成鲜明对比的是，二手房市场在7月份迎来了成交热潮。
根据市住建委的最新网签数据，北京二手房网签量达到了15575套，比6月份增长了3.92%，与去年同期相比更是大幅上涨了约60%。这一数据不仅刷新了近年来的成交记录，也彰显了二手房市场的强劲复苏势头。
北京的二手房成交量其中有将近60%是80㎡以下老破小贡献的业绩。
二手房市场的火热并非偶然。首先，房价下降是吸引买家的主要因素之一。经过一年多的调整期，北京二手房价格尤其是老破小，基本跌到位了。
在我们大部分人的固有认知里，“老破小”往往处在买房鄙视链的底部，现在为什么能逆袭变成“香饽饽”。
核心在于价格跌到位了。
根据上海易居研究院最近发布的关于一线城市老破小的成交数据，一线城市“老破小”成交价格从2016年开始攀升，2019年起，价格泡沫开始不断放大，从20%一度扩大到2021年一季度的58%，也是历史最高点，伴随着调控政策收紧及楼市走向的下行，泡沫持续缩小。
到2024年一季度价格泡沫仅5%，这就意味着经过三年盘整期，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，当前的二手房价格回归健康状态。
价格优势是关键因素之一。对于大多数年轻人来说，经济实力相对有限，相对亲民的价格，让年轻人能够以较低的成本拥有自己的住房，在城市中立足，实现大城市安家的梦想。
其次，“老破小”往往位于城市的核心区域或成熟地段。这些地段交通便捷，周边配套设施完善，无论是工作、生活还是娱乐都非常方便。学校、医院、商场等近在咫尺，能极大地提升生活的便利性和品质。与新房相比，这些优势使得二手房在市场中具有较高的竞争力。
再者，“老破小”具有一定的投资回报潜力。正因为楼市政策友好，泡沫基本破除，二手房凭借优势地段区位、配套成熟，以相对历史地点价格买入，然后对外出租，还能形成稳定的租金收益。这时另外一位粉丝朋友，95年的小刘两口子动起了手中的买房计算器。
东四环石佛营一带的一居室，挂牌价230万左右，成交还能谈点，按220万总价来算，核算首付120万，公积金贷款100万，按照最新的首套房公积金贷款利率2.85来算，月供4135元，每月租金能收到4500元，完全实现以房养房还能挣收益，何乐而不为。再从租售比来看，一年5.4万的租金除以220万总价，租售比能到2.5%，以前超出了80%的同类型产品，就更别提什么理财之流。
由此可见，什么样的老破小值得入手，聪明的年轻人心里自然有自己的算盘。
随着年轻人这支生力军的进场，核心城市“老破小”的交易价值鄙视链已经悄无声息地发生转变。
03
地产大白话
给买房人的建议
当下的市场环境，已经顺理成章的进入买方市场，买房人有足够的时间、空间去挑选适合自己的房子。
基于以下2点原因，现在买房的风险已经很低。
其一，房价普跌了至少15-20%，个别区域甚至跌幅更大，泡沫已经挤出去不少，整体风险可控。
其二，随着信贷环境的大尺度放松，首付比、贷款利率大幅下调，房子的购买成本已经是历史新低，自己仔细算笔账，买一套城里的老破小，租金收益已经完全能覆盖房贷月供，与其月月给人交房租，不如自己买房挣收益。
那么大家看房买房怎么选？新房、二手房各有所取。
1、二手房要采用资源占领型购买策略，占据越多稀缺资源的房子，价值越高，抗风险能力越强，金融属性也就越高。买房的“硬核”逻辑，就是认准核心区位、核心地段的优质房产！这里引用那天“老破小”稿件的网友评论：
老破小的背后:骑车十分钟到单位，楼下各种吃喝，500m以内麦当、劳肯德基和两家超市，2公里内两家三甲医院，孩子上学步行十分钟，公家车站步行三分钟，地铁步行十分钟的舒畅生活。
2、新房要倾向实打实的、安全又让利的房子。未来房地产市场，必然由央企、国企主导。看多了烂尾、断贷风波的新房意向买房人，买房更倾向于现金流充裕、财务健康、值得信赖的国央企开发商，有实打实的安全感。以前卖房子是卖图纸、卖规划、卖噱头，卖“美好蓝图PPT”；以后卖房子要卖所见、卖所得、卖承诺兑现能力。最重要的是新房能给买房人让利多少，实打实的优惠能给到多少？
如果粉丝朋友们打算买新房，看房前联系大白话小助理，带你一起薅开发商羊毛，能省点是点。
