土拍现场的温度就是楼市的热度。
文 | 六里屯关之琳
来源 | 地产大白话
前言
每一次土拍的盛况与结果，都牵动着众多开发商、投资者乃至普通民众的小心脏。
曾几何时，我们一起见证了2024龙年开年的北京土拍市场，一浪高过一浪。
2月份开年的海淀翠湖之争，12抢1，掀起北京土拍市场一股热潮；3月份的顺义空港“小飞侠”，报价阶段直接触顶，37抢1，热辣滚烫。
如今，2024年楼市的进度条已经过半，北京第三季度的首场土拍，似乎充满情绪，波澜不惊，甚至有凉意袭来。
河北鑫界摇号拿下二环金鱼池，城建新城托底马池口，大兴城建底价守擂。
不由感慨，北京土拍生凉意，市场难再起涟漪。
01
地产大白话
东城二环袖珍宝地
二环天坛能供地，已经是莫大的惊喜。即便是袖珍宝地，那也要拼拼手气。当主流房企还在思考拿地可行性的时候，这三家房企报名了，佳源投资、东营亚通置业、河北鑫界相继报价金鱼池。
地块位置：北京市东城区金鱼池二期西
用地性质：F2公建混合住宅用地
土地面积：3027.632平方米
规划建筑面积：5550平方米（其中住宅建筑面积约1700平方米，自持公建3850平方米）
容积率：1.83
建筑限高：18米
起拍价格：2.7亿元
土地合理上限价格：3.375亿元
溢价率上限：25%
销售指导价：根据溢价率调整，最高可达15.1万元/平方米
竞拍安排：当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。
北京金鱼池二期地块位于东城区的天坛街道，临近天坛公园和十一中学，处于地铁珠市口站和桥湾站之间，交通便利，地理位置优越。地块用地规模仅有0.3公顷，规划地上建筑面积0.56万㎡，规模相对较小，可售住宅也就1700㎡，按套均100㎡算，也就10来套房源。
地段优势没得说，直线距离天安门不到2公里，南侧就是十一中学。
由于地块规模较小，且位于东城区这样的核心区域，可以预见该地块的建设将具有较高的开发价值和市场关注度。然而，由于规模限制和公建占比的要求，对于开发商来说也可能存在一定的挑战。
如何在有限的空间内实现最优化的设计和规划，小而精的快周转一把，是考验开发商操盘能力的。
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02
地产大白话
昌平马池口-国誉燕园迎来好兄弟
昌平马池口的城建国誉燕园，入市不到2年，不知不觉卖了快1000套，以较高性价比的洋房产品吸引大批量北部刚需入门客群。
而今，国誉燕园迎来了好兄弟。
地块位置：昌平区六环路土城出口土城新村改造项目
用地性质：R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地
土地面积：66285.122平方米
规划建筑面积：155484.293平方米
容积率：2.4/1.2（不同地块）
建筑限高：60/18米
起拍价格：19.86亿元
土地合理上限价格：22.839亿元
竞拍规则：当地价达到上限时，转为竞报“现房销售”面积程序，起始竞报面积为1000平方米，竞报面积上限31000平方米，达上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人。
销售指导价：期房销售指导价3.9万元/㎡，现房销售指导价4.1万元/㎡。
按照容积率指标，也将是洋房、小高层产品，最终还是拼开发商的产品力和价格承受力。
在六环“北大荒”的地带，就看谁能做出极致产品，还能以极致的价格卖出去。
城建说，别比了，让我来。于是，国誉燕园就这样有了好兄弟。
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03
地产大白话
大兴新城一路西进
大兴新城片区的供地趋势已经基本清晰，4号线及19号线双地铁沿线市场已经基本饱和，今后的趋势是往西边垦荒。
这次的新城西片区地块位于芦求路西侧。
大兴区大兴新城西片区地块地块位置：大兴区大兴新城西片区一期A、B组团
用地性质：R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地
土地面积：67135.213平方米
规划建筑面积：119514.229平方米
容积率：2.8/1.7/1.6/0.8（不同地块）
建筑限高：60/30/16米
起拍价格：21.46亿元
土地合理上限价格：24.679亿元
竞拍规则：当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人。
销售指导价：商品住宅销售指导价5万元/平方米（浮动8%）
对于当下大兴南城卷到起飞的市场环境，6万+的指导价能卖4字头，这样的行情恐怕除了属地国央企，没人敢涉险，终由大兴城建底价摘。
04
地产大白话
上半年度北京土拍回顾
看完今天的土拍简报，地产大白话团队再带大家回顾下，上半年度北京土拍市场的基本概况。
成交宗数与金额：2024年上半年，北京土地市场共成交27宗地块，其中住宅用地19宗，商业服务用地8宗（另有1宗商业用地流拍）。总成交金额达到860.09亿元，其中住宅用地成交金额732.36亿元，商业服务用地成交金额127.73亿元。与去年同期相比，总成交宗数和金额均有所下降。
市场热度：上半年土地市场热度较去年有所下降，底价成交地块占比提升，溢价率降低，显示出开发商拿地意愿的减弱。
区域分布：成交地块主要集中在海淀、顺义、丰台和朝阳等区域。其中，海淀成交6宗地块，顺义成交4宗地块，丰台和朝阳各成交3宗地块。石景山、房山、昌平各成交2宗地块，大兴、石景山、亦庄及怀柔区各成交1宗地块。门头沟、平谷、密云等区域则未有地块成交。
成交价格：朝阳区推出的组合地块（酒仙桥+前苇沟+中关村组团地块）以112亿元的总价成交，成为上半年成交总价最高的地块。此外，海淀西北旺永丰南K地块和亦庄北神树地块也分别以79.17亿元和75.38亿元成交。
溢价率：上半年成交的19宗住宅用地中，仅有5宗地块溢价率触顶并进入摇号环节，其余12宗地块均为底价成交。整体溢价率为3.87%，较去年同期大幅下降。
底价成交地块：底价成交地块占比达到58%（或根据不同报道为60%），显示出土地市场的冷静和开发商的谨慎态度。
拿地企业类型：在京拿地的房企几乎全部是国央企，且多为北京土拍市场的常客。住宅地块方面，唯一的民企是龙湖地产，其摘得的昌平地块也是北京首例“带方案入市”居住项目。
拿地金额：中建系、中海地产、华润置地等房企在上半年拿地金额较高，成为市场的主要参与者。而一些传统的大型房企如保利发展、招商蛇口等则未能在上半年斩获任何一宗宅地。
市场趋势：上半年土地市场的表现反映出开发商对于未来市场的谨慎态度，以及对于土地价值的重新评估。随着市场环境的不断变化，开发商在拿地时更加注重风险控制和成本效益。
以上今日份，大白话带你看完了这次有情绪的土拍，就像昨日的那场雨，顿感凉意。
