本篇是案例检索分析文章总第135篇民事类实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第89篇之房产第52篇

法律依据：《执行异议复议规定》第二十七条

申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

当事人中：

绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告

红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉

申请执行人是在执行程序中，以法院判决为执行根据。对执行标的申请法院采取执行的行为。

第二十七条采取了“内延排除外延”的法条阐明表述逻辑的方法来释明法条的。也就是说：

①首先申请执行人，对申请的执行标的享有的担保物权等优先受偿权时，可以对抗案外人。

②如果案外人这时提出排除执行异议，存在担保物权等优先受偿权。法院是不支持案外人的异议请求的。

③法条在第一层意思上给出內延，立法者希望法律适用者知悉“案外人是无法对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的”

④立法者又在法条在第二层意思上给出外延。即“但法律、司法解释另有规定的除外。”

上述司法解释：“但法律、司法解释另有规定的除外”，怎样理解？它包括哪些情形？我们又是怎样理解第27条的法条理论基础。

《执行异议复议规定》第28条和第29条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第27条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。

就所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。

也就是说，《执行异议复议规定》第27条规定的“除外”内容包括第29条，但不包括第28条。

①2012年10月12日，全新石化公司（被执行人）（一审第三人，二审被上诉人）以建筑面积5612.59平方米的房屋为进出口担保公司（申请许可执行人）（原审被告，二审被上诉人）提供反担保。

并办理了抵押登记，抵押期间从2012年10月10日至2018年4月9日。

②2011年7月25日至2014年8月10日，华孟均（阻却执行人）（原审原告，二审上诉人）分别委托陈祥银等九人与全新石化公司签署购房合同。由上述几人代替华孟均购买全新石化公司的房产。

③华孟均上述九份合同中，七份合同均是2011年签订，两份为2014年7月30日、2014年8月10日签订。原因系为了办理登记的需要及为与之前签的合同一致。

④华孟均陈述，上述9套房屋的购房款均已付清，付款方式是以其对华茂泽的借款抵偿，双方于2011年达成以房抵债合意并签订七份《房屋买卖合同》。2012年、2014年华孟均两次转账共向华茂泽提供借款65万元，双方在2014年7月达成了以房抵债合意，又签订了两份房屋买卖合同。

⑤后他案纠纷，进出口担保公司有权就全新石化公司所有的房屋及土地使用权享有优先受偿权。

⑥进出口担保公司申请执行。

⑦华孟均向原审法院提出执行异议，法院裁定驳回

⑧华孟均不服，遂提起本案案外人执行异议诉讼。

一审：重庆市高级人民法院（2020）渝民初146号

结果：驳回华孟均的诉讼请求

理由：

法理

即申请执行人对执行标的享有担保物权或建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的，有权对执行标的的价值先于无优先顺位的普通债权受偿。案外人若要阻止对执行标的的执行，应当举证证明其就执行标的享有法律或司法解释明确规定的优先于担保物权、建设工程价款优先受偿权的权利。

事实不符合29条

进出口担保公司对案涉房屋享有抵押权，故华孟均如要排除进出口担保公司对本案标的的执行，其应有优先于进出口担保公司对案涉房屋享有的抵押权的权利。但根据本案查明的事实，华孟均争议的房屋多达9套，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的唯一住房的情形。

事实也不符合28条

本案中，华孟均仅提供了其向华茂泽提供借款的证据及全新石化公司就案涉房屋出具的收款收据，上述证据不能证明其按照合同约定支付了房款。故华孟均也不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。

再审：（2021）最高法民终1245号

结果：驳回上诉，维持原判

理由：

对第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

二十八条规定了案外人的“物权期待权”

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

第二十九条规定了案外人的“消费者生存权”

就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。

也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。

1.以房抵债是债权行为。不是物权行为。是否具有物权期待权还需要个案具体分析研判。

以房抵债行为目前是多发式债务债权交易行为。特别是现如今房地产市场不景气的情况下。无论是房地产开发商，还是实际施工者，还是普通货物供应方。都可能产生债权债务关系。建筑工程实际施工者，在有建筑优先权的保护情况下。可以基于建设工程优先权对自己的债权予以保护。但项目工程基础材料供货方一般情况下以以房抵债的方式进行债权债务抵消。这就难免发生纠纷。

①如果工程基础材料供货方名下有房产。还是建议走法院程序，基于非物权行为的物权变动，通过法院判决书的行为进行物权交割，保护自己的利益。

②如果工程基础材料供货方名下没有房产。可以基于对消费者生存权（即《执行异议和复议规定》第二十九条）的保护。以案外人的身份提起案外人执行异议之诉，来保护自己的权利。

③如果工程基础材料供货方名下有房产。如果基于对物权期待权即《执行异议和复议规定》第二十八条）的保护，风险比较大。

④如果工程基础材料供货方名下没有房产。也可以让房地产开发商提供担保。通过担保物权的方式保护自己的利益。

2.《执行异议和复议规定》第二十九条保护的“消费者生存权”需要限缩解释，字面解释。

消费者生存权是一种价值取向。是一种利益平衡的结果。如果说诉讼程序是中立态度。那么执行就是追求效率原则。案外人执行异议之诉既具有裁判的中立态度，又具有执行的效率观念。既然第29条采取保护消费者生存权的利益平衡的取向。那最高人民法院给出了指导性案例就采取了限缩解释字面解释的意思，需要法律适用者严格按照三个构成要件逻辑推理。

3.案外人排除执行权能层阶：消费者生存权>担保物权>物权期待权>普通债权

法律，行政法规、司法解释多如牛毛。但他们之间有层阶之别、 有位阶适用问题。同样的，案外人排除执行权能层阶也与前后大小区别。消费者生存权>担保物权>物权期待权>普通债权。法律适用者在在法律条款使用过程中，一定要做出准确的判断。

4.《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容排除了第二十八条的适用

也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。

上述是判决书直接援引。我们可以作为一个指导性案例来参照使用。

位阶

法条理解