来自明源地产研究院
前段时间，2024博鳌房地产论坛如期在海南举行。
这次论坛上，包括保利、华润、中海、金地、招商、华发在内的多家知名房企，纷纷表达了自己对行业趋势和未来机会的判断。
下面，明源君就根据地产大佬们的发言，梳理下未来行业还有哪些机会，以飨读者。
地产行业仍有发展空间
从业者不要过分担忧
未来几年，房地产市场会何去何从？
这应该是所有地产从业者最为关心的话题，也是最难预测的一个问题。
这次论坛，保利、中海、恒隆在内的知名房企，也包括陈淮、樊纲、夏亦丰、陆挺这样的知名学者，纷纷表达了对地产行业未来走势的预判，不过观点却大相径庭。
首先，以保利、中海、恒隆为代表的知名房企，对后市比较乐观，认为房地产市场已经出现了积极因素，未来行业仍有发展空间，从业者无需过度悲观。比如保利发展就提出，房地产行业经历了深度调整，但并不代表生命周期的终结，最坏的时候已经过去了。保利发展给出了四个理由：第一是政策利好。
目前大部分城市已全面解除限购，限售、限价政策也陆续解除。以及贷款利率下调、首付比例已为历史最低，购房成本和门槛降低，释放了购买力。
二是行业出清。
地产行业在经历产能出清之后，集中度显著提高，后续企业利润有望得到修复，发展也将更为稳健。
三是转折换档。
房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，关键是把握市场结构性机会。企业只要夯实基本功，抓紧机会调整结构，就能迎来高质量发展。
四是科技赋能。
一方面，新兴技术渗透到行业的管理链条，可以赋能企业更高效地生产、更精准地匹配客户需求。了解AI云店，24小时获客不停歇！
另一方面，客户对人居智能、绿色低碳有了更高的要求，房企只要积极地拥抱新技术，就有可能形成新质生产力和新的产品竞争力。恒隆地产荣誉董事长陈启宗也表示，房地产已经到了L形的底部，大家不要过分担忧，这个行业仍会继续发展，而且是健康理性地发展。
陈启宗给出了两个理由：
第一，刚需依然存在。中国从一个没有房地产市场的国家，变成全世界最大的房地产市场，今天老百姓大概85%到90%是住在自己的房子里，但这不表示没有新的市场，刚需还是存在的，比如迁移的需求，小房子换成大房子的需求，不好的房子换成好房子的需求，从这个角度来看，中国的房地产还是有机会的。
第二，行业出清不是坏事。比如之前有些房企赚了很多钱，但那些财富很多都不是真的。因为他的贷款永远跟他的资产差不多，甚至贷款比资产还要高。
没有见过大周期的房地产商是不可靠的，经历这轮深度调整后，对房地产理性健康发展是一大好事，希望大家不要太担心。
不过，部分专家学者还是提出了不同意见。
比如中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮就认为，房地产改善至少需要3到5年时间，只长不短。
别指望明年春暖花开，前面一片坦途，目前还不具备那个条件。
第一，对困难的长期性和艰难性要有充分估计。目前房地产行业面临的艰难，别指望两三天时间就能恢复元气，或者有祖传秘方，今天吃了药明天就能起死回生。纠正失误，需要很长时间，谁要是急功近利，那都是庸医。
第二，风险只能均衡配置，没办法消除。比如，简单的把预售制改为现房销售，就以为没有保交房一说了？买房人利益就能得到保障了？一个房子从未完全建成到交到购房者手里，这里面的风险，不会因为用什么形式的购房制度而有所减少。
所以，不能把压力都加在唯一的一个点上，只有把风险均衡地配置在各个环节，才能最大规模维护产业均衡运行。中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰则提出，房价预计年底有望出现环比跌幅收窄，但是转正时间还要更久。
首先是一线城市。目前广州新房跌回到2021年的水平，北京跌回到2018年的水平，只有上海还是处于高位，整体来看上海还在上涨。再看二线城市。二线城市新房价格整体和高点相比跌了50%以上，整体回到2016、2017年的水平。
综合来看，这轮房价下调超过了2014年，整体均值虽然没有超过2014年水平，但是单月二手房已经接近2014年最低的环比增速。所以，房价整体环比下降还会持续一段时间，需要两个季度以上的时间才能转正。
用中国房地产问题和日本比
是没有道理的
最近几年，许多地产从业者都在讨论一个问题—中国房地产会不会走上日本楼市「失落三十年」的老路。
这次论坛，专门把这个问题搬到台面，主题就是—中国房地产是否会面临“失去多少年”？向上之路何时会出现？
首先，中国房地产是否会面临“失去多少年”？
一番讨论下来，专家学者一致认为，用中国房地产问题去跟90年代日本地产崩盘对比，其实有很多谬误在里面。
比如中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲就提出，上世纪90年代初，日本房地产开始崩盘，后面很多专家学者也是一通分析，到底什么时候到底部，还要经过多少年，一开始都说过几年就好，结果低谷徘徊了二三十年时间。但这里有个谬误，日本跟中国相近的不是90年代那个阶段，而是明治维新之后一直到二战之前那六七十年时间。
1991年的时候，日本城市化率已经接近80%，是一个成熟现代化、工业化、城市化国家的水平。
而中国现在是65%左右，后续城市化进程当中，还会不断产生刚性需求、改善性需求，以及迁移性需求。这就是我们的优势，只要处理得当，发展空间还是很大的。
其次，向上之路何时会出现？按照野村证券首席中国经济学家陆挺的说法，单纯拿日本房地产和中国房地产做对比，没有太大意义。更核心的问题在于，日本政府在1991年房地产泡沫破裂以后，有哪些举措值得中国借鉴？最关键的启示就是应该耐心等待风险出清。
日本跟中国有一方面是相似的，就是有问题尽量不要让它急剧爆发，而是将风险慢慢出清。
出清和改革的组合无疑是最好的。
尤其中国房地产市场在房价下跌的过程中间，还存在大量的保交房问题，所以出清就变得极其重要。
为什么保交房是出清的重要方式？因为在这轮房地产危机之前，主要是新房为主，新房是预售制，相当于是一个期货市场，现货是一手交钱一手交货，期货市场是期待未来的交割，如果没有一个交割机制，没有监管维护市场的秩序，肯定不能指望这个市场能够出清、市场能够恢复正常运行。所以，如何处理保交房的问题，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，更是重建市场对开发商的信心和对监管的信心，这是关键一步。
未来房地产有可能像汽车
需要产品的持续迭代
之前明源君提到，房地产仍然是规模在十万亿量级的庞大市场，但是未来会朝两个方向分化。
第一个是城市分化，低线城市的住房会长期空置。
第二是企业分化，也包括国央企。
今年博鳌论坛上，保利发展、中海地产、华发股份等房企提出了第三个分化，就是产品分化。
比如保利发展就提出，房地产行业已经进入到“品质时代”新周期，开发商需要通过快速提升产品力来与客户建立新联系。未来房地产有可能像汽车一样，需要产品品牌系列的持续迭代。
“品质时代”的三个特征是：一是有效需求绝不会消亡。
市场和产品变化太快，客户不是没有需求，而是在观望，等待更优的政策、更新的产品。但还有大量城市人均居住面积小、房龄老，商品房比例偏低。
二手房挂牌最主流的原因就是换房，包括换学区更好、换面积更大、品质更好的居住环境等，房企要做的就是激活这些有效需求。二是客户需求在不断升级。
“买房子”是为了“买生活”。新一代客群，对审美、功能、个性化的需求大幅提升，客户认为，好的生活不仅仅是住宅本身，还与街区、社区氛围以及城市融入密切相关。
三是品质兑现力成为产品认同的核心。
购房者不再把开发商实力与交付实力等同。与2022年相比，品质兑现力成为决定购买的重要决策因素。
那么，面对市场变化，房企该如何应对？中海发展首席技术官杨鸥提供了一个解题思路：数字化解决了一些难题，解决了房地产行业智能家居系统智能化水平低、品牌不兼容的问题。我们的车越来越智能，以后房子也是更加智能、更加聪明、更加理解你。杨鸥还提出中海发展数字化的三个目标：
显然，只有当数字化真正融入生活场景，才能找出房企之前没有发现的痛点和需求。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解
比如华发股份构建的智慧社区，包括老人、小孩跌倒，都会有AI摄像头及时进行报警救助。
华发还在珠海湾围墙周边做了一个全自动的智慧机场，可以让无人机送快递到业主家的阳台。
产业园区招商
需要四种颜色
前几年，在制造业回归大旗下，各地纷纷掀起设立产业园区的热潮。
据公开数据，从2023年开始我国产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年总供应量将突破62亿平方米。
但是载体供应的迅速增加，使得产业园区同质化竞争愈发严重，不少产业园区大量空置，甚至成为“僵尸”园区。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
比如中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平就提出，传统产业园区开发模式存在三个根本性缺陷。
第一是产品化思维。传统的产业园区，对需求的理解容易概念化、简单化。它对空间的规律特别是对空间次序的理解也容易简单化，也容易概念化。第二是机械复制的观念。复制过去在工业化过程中、在城市化过程中被滥用，现在产业园区也采用复制，这个跟客户实际需求差距非常远。第三是商业模式中最大的误区，就是以土地增值收益作为盈利基础。那么，面对这些问题，产业园区到底该如何突围？金地威新产业研究院院长葛培健就提出，面对挑战，产业园投资运营商需要做出三个方面的转变。第一个转变就是从“空间提供商”到“产业运营者”，关键词从“空间”转向“产业”。
例如，东湖高新科技园从最初的制造车间演变为如今的全产业链主题园区，从投资、运营、园区服务等角度全方位服务产业发展。第二个转变就是从“时间合伙人”向产业赋能者的演变。
比如传化科技城就通过集中资源打造生命科学主题园区，实现了“股东+房东+运营”的发展模式。
第三个转变是从“园区运营者”向“生态链接者”的演变。
比如张江高科技园区整体的产业生态由张江实验室为代表的重大科技基础设施、创新企业、媒体技术和机构、跨国公司、专业服务机构和人才库构成的。招商蛇口产业研究院院长罗锋则结合公司产业园区的具体实践，给出以下四点建议：
建议1：必须打造自己的产业赛道。每一个产业园区运营商都应该打造自己的产业赛道，因为不是每一个赛道都能运营，也不是每一个赛道都有运营的价值。
比如招商蛇口就通过大量研究，聚焦数智科技、生命科技、绿色科技以及智能制造和文化产业等五大新兴产业赛道，集中资源，发挥优势。建议2：重点打造特色产业园区。随着产业培育的深入推进，公司发现：综合性园区主题多，需求杂，运营难度大；而主题园区，可根据某一类产业的特点，集中精准提供服务，产业运营效果较好。建议3：强化产业投资。
产业投资是产业运营最有想象空间的业务。比如招商蛇口就利用产业投资基金，为企业提供全生命周期金融服务。建议4：构筑产业能力体系。随着产业运营战略转型的深入推进，不可避免要做好产业研究、产品开发、产业组织等产业运营的内容，而这些内容，每一块儿都需要更加专业的劳动者。
所以，企业必须围绕产业运营全业务链条，持续锻造适应新质生产力发展和现代产业园区高质量发展的能力体系。
中科产发(深圳)运营服务有限公司董事长阎镜予也表示，想要做好园区招商，至少需要四种颜色。
第一种是红色，就是地标产业，红旗不能倒，比如张江高科的红旗是生物医药和半导体。
第二种是黑色，就是接地气的传统产业，产业升级并不意味着一定要转型，传统产业并不等于是低端产业，而往往在经济下行的时候是抗击风险的最好安全链，对当地是吸纳就业最好的海绵，传统产业在一个园区里面基本上占到50%左右。
第三种是新质生产力的蓝海产业。蓝海产业怎么接？很重要的一点，是思考现有资源禀赋能承接什么样的企业。
第四种是黄色，就是黄金产业。不管是什么行业，只要有产值税收的都要。
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