本篇是案例检索分析文章总第131篇民事类实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第87篇之房产第50篇
法律依据：《执行异议复议规定》第二十五条
第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断......”
《民诉解释》第三百一十二条
“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”
《民法典》第二百三十一条
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
当事人中：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉
房地产开发公司融资渠道是向个人进行融资借款时，在钱款无法及时支付时，以房抵债后，以房抵债是债权行为还是物权行为？此处没有任何争议，是债权行为。但问题的关键在于以房抵债的债权行为引出的房产合同购买备案登记制度是否可以阻却案外人执行异议之诉的申请人的执行呢？
房屋备案登记不产生物权变动效果。
①何云桥（被执行人）（原审第三人）为正达公司（申请许可执行人）（一审被告、二审被上诉人，再审被申请人）对外融资平台法定代表人，恒泰公司（阻却执行人）（一审原告、二审上诉人、再审申请人）为房产开发商向正达公司借款1000万元。
2013年11月20日、21日，何云桥转账700万元至恒泰公司法定代表人毕林账户，300万元作为利息被扣除。2014年7月17日，恒泰公司副总郭旭账户分三次转账1000万元到何云桥账户，上述借款全部归还。
②恒泰公司出售自己开发的水石坊五套商铺给何云桥，就对商铺面积、商铺总价款、付款方式及期限作了约定。上述合同均办理了商品房买卖合同登记备案手续。
③正达公司诉何云桥借款合同纠纷一案，经正达公司申请，昆明中院预查封了登记备案在何云桥名下的水石坊五套商铺。
④恒泰公司提出签订的房屋买卖合同只是为了担保贷款，属于以房抵债的行为。在该债务已经归还何云桥的情况下，遂申请法院解除了房产买卖合同。
法院解除了恒泰公司与何云桥的就水石坊五套商铺的房产买卖合同。判决已生效。
⑤查封过程，恒泰公司提出执行异议，法院裁定驳回异议请求。
恒泰公司不服，遂提起本案诉讼。
一、立即停止对位于石林县XX五套商铺的强制执行，并解除对上述五套商铺的查封（总价值为9259877元）；
二、确认五套商铺属石林恒泰公司所有；
一审：昆明市中级人民法院（2018）云01民初997号
结果：驳回恒泰公司的诉讼请求
理由：恒泰公司虽然主张与何云桥之间并无真实的买卖合同，何云桥未实际支付购房款，恒泰公司已向石林县法院起诉，并经生效判决确认恒泰公司与何云桥所签《商品房购销合同》解除等理由，但不足以排除何云桥虽未办理物权登记手续，但其作为的买受人享有物权期待权。
二审：云南省高级人民法院（2020）云民终189号
结果：驳回上诉，维持原判
恒泰公司上诉认为其与何云桥就签订的五份《商品房购销合同》系为借款提供担保，因借款已清偿，应确认恒泰公司为的所有权人，恒泰公司可排除执行的主张，但与其多次自认内容及提交的证据相矛盾，无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
按照《执行异议复议规定》第二十六条第二款：
“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”
本案中，一审法院查封的时间为2016年6月17日，云南省石林彝族自治县人民法院迟至2017年5月10日才作出的（2017）云0126民初310、311、312、313、314号民事判决，不能作为排除一审法院执行的依据。
再审 ：最高人民法院（2021）最高法民再179号
结果：
一、撤销一审、二审民事判决；
二、不得执行石林县XX五套商铺；
三、确认石林县XX五套商铺归石林恒泰投资有限公司所有。
四、驳回石林恒泰投资有限公司的其他诉讼请求。
理由：
一、石林恒泰公司要求停止对案涉五套商铺的执行，并申请解除对案涉五套商铺的查封的主张成立
1.石林恒泰公司提交的《石林县国有土地出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程施工合同》《商品房预售许可证》等证据，可以证明石林恒泰公司系案涉五套商铺的开发商，且双方均认可，案涉五套商铺尚未办理产权登记，故可以认定石林恒泰公司系案涉五套商铺的权利人。
2.石林恒泰公司提交的《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》可以证明，何云桥与石林恒泰公司签订了《商品房购销合同》，但只办理了合同备案登记，并未办理产权登记手续。而合同备案登记，并不是发生物权变动的法定事由。故不能因何云桥办理了《商品房购销合同》的备案登记，而认定何云桥对案涉五套商铺享有物权。
3.关于案涉《商品房购销合同》签订的目的，恒泰公司陈述自相矛盾。恒泰公司主张其与何云桥就案涉五套商铺签订的《商品房购销合同》系为何云桥出借的款项提供让与担保，但其提交的银行汇款指令明细、银行汇款对账单、委托书等证据不能证明其主张，而石林县法院已作出生效判决的（2017）云0126民初310、311、312、313、314号民事案件中，石林恒泰公司主张解除《商品房购销合同》的理由为何云桥未支付购房款。
4.从本案的现有证据来看，何云桥与石林恒泰公司签订《商品房购销合同》，系为购买石林恒泰公司的案涉五套商铺。本案中，何云桥、石林恒泰公司均认可何云桥未支付购房款，且未实际占有案涉五套商铺，亦未办理产权登记手续，依照上述规定，不得将案涉五套商铺作为何云桥的财产予以查封。
二、石林恒泰公司要求确认案涉五套商铺归其所有的主张成立
1.不动产登记备案制度虽然具有准物权登记效力，但不具有完全的物权效力。未经登记，即使发生变更，转让时，也不发生物权变动效力。
恒泰公司之所以在本案中胜诉，最大的原因就在于物权登记的公示效力。即不动产的登记效力。在何云桥与恒泰公司没有真实意思表示购房的基础法律关系下，又没有支付购房款的情况下。又不会发生不动产登记效力。所以，恒泰公司是执行标的的所有权人。
2.案外人执行异议之诉中，房产开发商也可能作为原告。提出阻却执行的异议之诉。作为案外人的原告，怎样符合起诉条件？本案的法官进行了释明。《执行异议和复议规定》第二十五条
3.恒泰公司还请求认案涉五套商铺归恒泰公司所有，最高法也依法进行了确认。
现阶段，房地产开发公司的日子确实不太好过，进行大规模的融资需要进行大量的借款。同银行借款可以进行房屋抵押，这个还没有太大的风险。但如果与个人进行借款或者是提供担保的话。为了达成借款协议，可能产生以房抵债的意思表示。
任何行为的产生都会给后续的行为产生了风险，所以如何界定借款行为，房屋买卖行为，抵押行为，以房抵债行为本案给出了不少的借鉴。以期读者一同讨论。
以房抵债
融房担保
备案登记
