本篇是案例分析文章总第200篇行政与民事交叉 实体类
主题是行政赔偿之诉第1篇之房屋登记管理第1篇.
法条适用：全面与实质审查原则
当事人中：
绿色字迹为被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告，一般是被执行人
红色字迹为被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉
实务中，总有这样的说法：《国家赔偿法》就是规范国家及政府机关怎么不赔偿的法律。这种说法是否有其道理？
《国家赔偿法》就规范国家及其行政机关是否赔偿有其构成要件。同时包括归责原则以及损害赔偿因果关系认定等问题。
但如何遵照？仍是困难重重。
最高法的释明指出：司法机关避重就轻，片面强调商品房预售备案登记的民事效力而忽视错误办理房屋抵押登记行政行为所造成当事人合法权益的损失的，有违全面审查行政行为和保护当事人合法权益的审判目的。应发回重审。
①2011年8月22日,姜开富（申请赔偿人）（一审原告、二审上诉人、再审申请人）购买腾蓬公司（第三人）商品房12套。并在长顺县住建局（赔偿义务人）（一审被告、二审被上诉人、被申请人）房屋管理所办理商品房预售登记备案
②2011年12月,案外人林琼美向银行借款50万元。由长顺担保公司提供担保。
林琼美以上述部分房产抵押给长顺担保公司,并办理抵押权证
③因林琼美未还款，长顺担保公司强制执行
法院将房屋作以物抵债给长顺担保公司,不足部分由林琼美补交,同时解除剩余房屋的查封
④姜开富得知以后,向法院提出执行异议
⑤法院驳回姜开富的异议
⑥姜开富以抵押登记行为侵犯其合法权益为由,提起诉讼,请求
确认长顺县住建局、长顺县政府作出的房屋抵押登记行为违法
⑦一审法院确认长顺县政府、长顺县住建局作出的前述抵押登记颁证行政行为违法。
二审法院维持原判
⑧法院生效判决确认违法后,姜开富申请行政赔偿
⑨长顺县住建局作出行政赔偿决定对姜开富不予赔偿。
长顺县政府在法定期限内未作出赔偿决定
⑩姜开富向中院起诉赔偿
一审法院：黔南自治州中院（2018）黔27行赔初17号行政判决
结果：驳回姜开富的诉讼请求
理由：
一、赔偿责任主体
《民法典》第二百二十二条
当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
《房屋登记办法》第九十二条第二款
房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的责任
《房屋登记案件规定》第十二条
申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
本案负责办理房屋抵押登记行为的房屋登记机构是长顺县住建局。应当承担赔偿责任，长顺县政府并非赔偿责任主体
二、抵押登记行为违法与姜开富诉请的损失无因果关系
1.商品房预售登记备案行为并不直接产生物权的效力，且不影响商品房买卖合同本身的效力。
2.姜开富与腾蓬公司签订的商品房预售合同只是办理了商品房预售登记备案，并没有申请预告登记。依据商品房预售登记备案，姜开富并不必然享有涉案房屋的物权，应认定姜开富既未取得房屋的物权，也未取得物权发生变动时的请求权。
3.长顺县住建局在未撤销商品房预售备案登记的情况下，将涉案房屋为他人进行他项权证登记的行为，对其商品房买卖合同的效力以及依据该合同享有的债权亦未产生影响。
4.姜开富支付的购房款损失是由于腾蓬公司的违约行为导致，基于商品房买卖合同，姜开富可以通过向腾蓬公司主张返还购房款的民事救济途径实现。
5.国家赔偿是以直接损失赔偿为原则，且损害后果与行政行为之间必须存在因果关系。本案房屋抵押登记颁证行政行为虽业经生效判决确认违法，但该行政行为未对姜开富的合法权益造成损害，与姜开富诉请的损失之间并不存在因果关系。
◉姜开富不服，向贵州省高级人民法院上诉
二审法院：贵州高院（2018）黔行赔终291号行政判决
结果：驳回上诉,维持原判
理由：
一、赔偿责任主体
行政赔偿中，赔偿责任主体范围限于执行职务的国家机关，
根据《国家赔偿法》第七条第一款
行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。
1.赔偿义务机关应当是负有房屋产权登记、产权产籍管理及抵押登记等职责的长顺县住建局。
2.长顺县政府虽然在颁发的他项权证上盖章，但是其并未实施相应的行为。
二、姜开富的损失不属于行政赔偿的范围
▶︎姜开富对涉案房屋的权益仍然是以债权为基础
1.对于债权转化为物权期待权，需要满足的条件除非因买受人原因未办理过户登记，还包括已签订书面买卖合同、合法占有房屋及支付完房款，上述条件必须全部满足才能获得物权期待权的保护。
2.本案中，姜开富虽已支付完房款，但其并没有实际占有该房屋，且其购买涉案房屋的目的，既非满足生活所需的自住性，也非其唯一住房，
▶︎债权受损一般不纳入行政赔偿范围
行政赔偿实质在于行政机关行使的行政行为侵害了相对人或利害关系人的合法权益，为弥补受害人受损利益而所为之救济。
《国家赔偿法》第四条
行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
该条文通过列举方式划定了行政赔偿范围，而因行政机关行为损害债权的情形却并未列入国家赔偿的范围。因此，债权受损不属于行政赔偿的范畴
◉姜开富向本院申请再审称
再审法院：（2021）最高法行赔再5号
结果：
一、撤销二审行政判决;
二、发回贵州高院重新审理
理由：
1.商品房预售合同登记备案管理制度固然只是确认、记录合同的存在,对合同本身的民事效力不产生任何影响,也不具有公示公信力,但是，这并不否定市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门须履行法定职责，通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，进而防止预售期间“一房二卖”行为的发生，以保护购房者的合法权益，维护不动产交易安全。
2.长顺县住建局既是负责案涉房屋预售监管，又是负有办理房屋抵押登记职责的行政机关，在姜开富商品房预售备案登记未被依法撤销的情况之下，将房屋为案外人办理了抵押登记，造成姜开富无法依据合同获得案涉房屋产权，对姜开富的合法权益产生实际影响
3.原审法院在认定长顺县住建局违法性损害行为要件的因果关系问题中，在过错责任的认定上没有审查长顺县住建局不履行商品房预售备案登记管理法定职责因而在办理房屋抵押登记过程中未尽审慎注意义务，
而在损害事实的认定上转而片面强调商品房预售备案登记的民事效力而忽视错误办理房屋抵押登记行政行为所造成当事人合法权益的损失，未能全面、综合地归纳认定引起损害结果的相关因果关系，有违全面审查行政行为和保护当事人合法权益的审判目的，属于认定事实不清，
☞商品房预售合同备案登记的可诉性
1.商品房预售合同备案登记是法律规定的有关机关必须履行的职责，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段；商品房预售合同备案登记是可诉的行政行为，
2.预售人也应当履行依法向有关机关办理商品房预售合同登记备案的义务。
☞商品房预售合同登记备案制度与预告登记的区别
备案登记
预告登记
性质
对预售房屋的一种行政管理手段
私法领域的物权保护制度
适用范围
仅适用于商品房预售。商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外
预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让及抵押等物权变动情形
效力
①备案登记合同的民事效力不产生任何影响，不具有公示效力，不能对抗第三人②没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。
①保护登记权利人的债权请求权，且具有物权性质的排他效力②可以对抗第三人③可以有效阻却其他人对登记房屋的处分④能够办理所有权转移登记时，保证登记权利人预期物权的实现
强制性
①公法调整范畴②只要房地产开发企业与与预购人签订了商品房预售合同，就应当办理备案登记
①无强制性②需当事人约定③登记机构不依职权进行预告登记。
启动主体
房地产开发商
物权协议的当事人
登记机关
建设主管部门或房地产管理部门
房屋的登记机构
备案登记
预告登记
