近年来，由于生活水平的提高，人们对居住品质的提升，目前住宅产品销售类型占比中，改善型产品比例在大幅度增加，洋房、别墅等高附加值产品占比较大，并且供给充足，这些原因带来的价格上涨也是必然的。房价上涨简单说起来就是一个货币问题，房价有人说只不过是替罪羊而已，也有一定道理。最近3-5年房价大涨的可能性，50%，100%基本不可能。先来算一笔账，每平米2万的房价，100平，总金额200万。算一下贷款，首付60万，贷款140万，利率4.9，时间30年，你需要还贷款240万，再加上首付60万，那么你的房子是3万一平，相当于房价涨50%你都不赚钱，由于现在执行上浮利率，还要多付出30余万利息，如果你是炒房客，你会不会退出？

有人说人口和需求会决定房价大幅上涨，再来看看香港这个弹丸之地，集中了700多万人口，这么大的人口密度，需求高不高，楼市和房价照样开始大幅下跌了，目前下跌了15-20%，说明了什么？2015年李嘉诚卖出大部分香港和内地的房产物业，他曾表示；“不会赚取最后一个铜板”，现在看来是多么正确。2017-2018年中国房价近乎60-80%的暴涨，让很多人觉得李嘉诚投资眼光不过如此。在此，小编问您一下，要是2018年8月份后，李嘉诚能跑的了吗？在房地产市场的严厉调控下，2018年厦门房企悲情的高喊“活下去”就是明证。一年前马云也告诫大家；“现在买房，谁买谁傻，以后房价如葱”，有人说，马云说过后，房价继续上涨了，别急，2018年他们买的房子想卖也卖不掉。是不是也要等到房价大幅下跌贬值，变现后才知道结果吗。

小城市收入房价相差太大

徐州新城区房价2016年以来房价暴涨，几年过去了，多数小区入住率不到三成。入住人口少，前几年冬天暖气一直未开。和全国大多数城市一样，空置率太高。2018年10月住建部原副部长仇保兴表示，我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之二十。中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖也说：北京约有100万套房子是空着，不租不卖。真是贫穷限制了我们的想象，这可是寸土寸金的首都北京啊。全国到底多少空置房，有多高的空置率？合肥呢？安徽砀山呢？敢不敢说你们空置率比北京还低？

本次小城市房地产变天,特别是五六线县城已是大势所趋和必然，不需要多少道理和理由解释。有人说楼市不会下行，房价不会下跌，都是一厢情愿。2017-2018年被疯狂爆炒后的房子已不值得再买了，相对于当地社会工资3000余元的收入，动辄7-8000元以上的房价，2019-2020年将是市场迅速进入观望期，并不断衰退，进入谷底，对继续炒房的人来讲，将会付出相当惨痛的代价。2020年后炒房的房产限售到期后，由于炒房者进入房产市场价格较低，他们可能降价抛售，从而导致整个房产市场下跌贬值，经过3-5年的房地产市场自我调整，才能理性回归。不建议现在买，最近两年房价没有最低，只有更低！

现在正值房地产刚刚进入观望期，一些房地产商的打折优惠销售都是陷阱，千万不要相信他们大力宣传的买房机会来了，小编认为不是机会来了，而是风险来了，现在买到手，可能白白损失10-20%，简简单单一个首付没有了，这样的房子住着也窝心。易经云：亢龙有悔，国家坚决遏制房价，因此房价不涨或不能涨就是只能下跌！房价滞涨因有利息成本，就是亏本、亏损，长期下跌就是贬值，断供可能带来房财两空。加上小城市房产不具有金融属性，二手房变现能力差。特别是县城二手房，银行拒绝给房龄超过十五年的老房子放贷，从而导致房龄在二手房有价无市，房子无法变现，一旦买到就是现金换钢筋水泥，如果不住的话，那就是深度套牢。

现在部分城市房价开始下跌，火爆的徐州房市也不再出现开盘售罄，这些都有可能大跌的前兆。这次房地产调控将是相当长期的过程，调整之路更是持续3-5年，真正的降价潮和抛售潮还在后面。其实中国真正的炒房客的比例并不是很大，大多数手头闲置资金没有什么别的投资渠道，除了本身住房，有钱买了三套以上房子，或者是按揭，或者是全款，即便是房价有波动，一般也不会去考虑出手，而且被限售政策所困，2020年房产税、空置税就是针对这一群体和炒房的。以上是小编一家之言，欢迎您来讨论。