01

杭州住宅鄙视链里，最末端的不仅有老破小，还有那些个“老旧大”。

何为“老旧大”。就是交付已有十余年、甚至更久的次次新房，瓷砖、涂料主打的外立面，常年风吹雨打老态尽显；户型呢，多是“上个世纪”旧款；走进电梯厅，甚至能听到吱呀吱呀的晃动声。

也因此，虽占据核心地段，电梯、地下车库、园林一样不缺，二手房价却不比周边老破小贵上不少。

比如市中心的国都公寓、仙林苑等，长寿桥、春蕾学区电梯房，挂牌单价也就4-5万左右；旁边的法轮寺弄、观巷等，面积小点的房东也卖这个价；

比如和平广场一带的野风现代名苑、现代雅苑，挂牌均价就4万2-4万3，旁边的朝晖新一点的小区，挂牌价也要3万5。

再比如城东濮家一带的电梯房天运花园，挂牌均价不到4万；一路之隔的濮家新村老公房，挂牌均价也要3万5；

还有城北的万家星城、三墩的金地自在城、笕桥的金色黎明等，因交付年头渐久，二手房价比周边交付没两年的次新房，要低上一大截。

但很快，“老旧大”的春天就要来了。

就在上个月底，国新办新闻发布会上，提出了研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

而杭州，正是22个试点城市之一。

02

为什么“老旧大”卖不出高价？

任何商品年头久了，市值都会大跌（古董、收藏品一类除外）。且不说其他，光是公共区域维修，就够让人头疼的。

屋顶墙面渗漏、电梯更换维修、消防设施设备更换……哪一项不是大支出。

杭州商品房的质保期仅有8年，一旦到期，若无重大质量问题，开发商按规定缴纳的物业保修金（建筑安装总造价的2%），将如期退还。

也就是说，房屋交付8年过后，若公共区域有大的维修，业主们只能动用自己缴纳的物业专项维修资金（或是经营性收入）。

随着房龄增大，各项设施设备损耗加速。

日常电梯维修不费钱，但更换一台电梯，动辄十几二十万。稍大点小区更换一轮，动辄几百万，而电梯的使用寿命，普遍也就20年上下。

数据显示，2022年杭州专项维修资金里，约29.6%用于电梯维修，24.2%用于房屋渗漏维修，23.7%用于消防设施设备维修。

根据《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，专项维系资金收取标准为：不带电梯35元/㎡，带电梯65元/㎡。一个建面约10万㎡的小区，物业维修资金也就650万（不含物业保修金），又能更换得了多少呢？

现如今有了简易程序，动用物业维修资金没那么难，但它也不是予取予求的。一旦余额低于30%，需要业主续交。

从这些年反馈来看，想让业主们续交可不容易。以至于有的小区只能将经营性收入，用来填补物业维修资金不足的缺口。

但现在，官方提出的“房屋养老金”设想，在个人账户之外，还新增公共资金账户。

也就是说，日后小区真到了要大修大建时，靠小区物业维修资金不足以成事时，业主们可申请公共资金填补。

只要业委会给力，照章办事，小区又能焕然一新。尤其是那些房龄略大的老旧大商品房小区，完全能实现旧貌换新颜。

03

很多人不愿意买“老旧大”，并不是看不上，实在是不想折腾。

小区动不动就这修修、那补补，电梯动不动来个罢工的，真的会让人住的糟心。

所以啊，怪不得杭州人偏爱买新房、次新房，哪怕这几年大家都说新房质量一般，起码还是能过几年舒心的日子的。

房子嘛，就跟人的身体一样，除了先天基因好不好外，更重要的还是要靠养护。

但如今，如果说维修已不再是难题，那么也不是那么难以让人接受。

首先，维修过后起码整个观感更舒适了。就像G20前，杭州重刷了多个老旧小区的外立面，一眼望去耳目一新。这时，短时的工程维修也就不那么难接受了。

其次，“老旧大”们往往占据核心地段。虽不全是名校傍身，可最起码的商业、交通、教育、医疗各方面齐备，生活十分方便。

第三，价格实惠。因为非杭州主流产品，其二手房价一直卖不出高价，行情好涨得慢、行情差跌得快。

产品虽不是时下流行的大面玻璃、四开间南户型，可尺度感并不差。找个设计师重新装修一番，未必就比这两年顶流红盘差。

但投入的成本，要比接盘周边次新二手房，便宜许多。

许多人还会介意一点，“老旧大”房龄已经很老了，再过几年岂不是更老。

官方数据显示，到2040年，预计将有近80%的房屋成为“老小区”，或存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题。

虽然这几年杭州房价涨了不少，但因周所周知的原因，好些次新商品房，品质还不如10年前的房子。

当大家都在变老，那时候比拼的还是地段、户型、装修等内在了。

04

要说担心，那就是公共资金账户，该如何申领、由谁监管。

根据设想，公共账户的资金来源，预计以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、住房公积金增值收益为主，辅以地方财政补助资金、其他房地产相关税收。

杭州作为准一线城市，不论是国有土地财政收入，还是地方财政补助资金等，强于绝大多数二三四线城市。

若是仅用于杭州，自然是不愁的，专款专用。

好比房地产税。美国自1792年开始征收，已经收了两百多年了。但其各个州以及州内各县市的房产税税率是不一样的，采用的是“以支定收”模式。

举个例子，如果A地方政府的房产税预算缺口为1亿美元，A城市的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是1%。

假如过了一年后，地方的预算缺口增长为2亿美元，而房产估价总额仍然为100亿美元，那么第二年的房产税税率便是2%。

房产税越高的地方，福利和房产增值前景越好，因为每年缴纳的房产税很大一部分用于房产所在城市的技术设施建设和教育拨款。

上海市房地产科学研究院的报告显示，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市的累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。

大量的专项维修资金还在账户里面躺着。

所以啊，不怕没钱，就怕公共资金账户被统筹管理、转移支付。毕竟，几年前上海就曾爆出过“8亿物业维修资金被挪用炒股”的先例，私底下暗箱操作的更多。

但不论如何，提出“房屋养老金”设想已是一大进步。