来自上海楼市情报

截止2024年7月，上海的二手房价已经连续15个月下跌！

到了8月，二手房市场更是量价齐跌，截止到8月11号上海二手房成交7948套（含商办、商住、车位），若除去商业地产占比约15%，本月二手房网签不会超过7千套，日网签量还在递减，本月成交量可能会在14000套左右，回到了2013年最低点。

网签在成交之后，从最前线中介反馈来看，市场也是不容乐观。截止到今天，链家都还有部分门店挂蛋一单没开。

7月底，我一粉丝朋友看中某小区一套房子，两天后房子350万的价格卖掉了，朋友说没买到挺遗憾的，我告诉他不用急，小区不是还有套同户型现在挂牌，可以等等，后面保不齐330万可以买到，昨天中介联系业主价格到了335万，现在我朋友在犹豫330万能不能下手。

市场就这样，房东卖房要速度，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，就看谁先做老六，市场瞬息万变，如果这个月没卖掉，下个月就金九银十了，若叠加出台利好政策，真的要抓住这今年的最后一波行情。

市区老破小也跌麻了

除了郊区和五大新城降价外，市区也正面临同样的情况。

先来看内环内的房子。

比如普陀内环内长寿路板块的圣天地，已经从原先的270万跌到了170万，地理位置得天独厚，距离南京西路只有几公里，还对口九年一贯制的江宁学校，目前一房挂牌价仅170高区非底楼，要知道在2021年同户型成交价高达302万，几乎对折。

还有像鞍山的老破小，凤城二村最低的挂牌价已经降到130万了，最高成交可是200万。

中山公园、南码头这边150万也能买的到。

还有陆家嘴潍坊板块的潍坊一村，地段无敌，还对口二梯队的学区，目前的挂牌价格也下滑到了185万。

被誉为公办最好地段的九年一贯制学校陆家嘴洋泾菊园实验学校，挂户口对应的东南新村。

前期最贵的时候挂户口的学校的价格是380万，目前最新的成交总价只要206万，首付20%的话，直接40万就搞定了。

黄浦区9/13号线马当路站的次新房之一：汇龙新城新成交的一套高区196㎡的大平层二手房，单价只有10.4万，算上税费约11万/平出头，对比2022年最高点17万的落地单价，这里打了65折，骨折！

老静安南京西路、太古汇隔壁的中凯城市之光成交约12.5万，含税单价预估13万+，相比最高点18万单价，同样也是打了7折不到。

大家一直在说的大虹桥的次新商品房。

大虹桥徐泾板块的招商虹桥公馆，2021年初，二期二批次，均价6.01万/平。

相信很多人奔着当时宣传的所谓“稀缺”就去了，大虹桥主打的是99平小三房，这个盘却有80多平的小2房，总价也就500万左右，妥妥的低总价小户型高流动性投资代表！

大家猜猜现在的成交单价多少钱？--5.3万！

3年多过去了，期待的二手破10万、反手卖掉赚40%的利差没等来，等来的却是5.3万的单价！真的是哭瞎我的眼睛。

在现在混乱的环境下，出现“个性化”价格的二手房房东真的还挺多的，有的人要run，所以价格多点少点无所谓，反正已经赚了很多；有的人要置换，所以价格多点少点无所谓，反正便宜卖了还能便宜买。二手房，继续保持着「以价换量、不断内卷」的路。

再看看租赁市场，已经降至2019年的水平

以前就算到楼市淡季，租赁市场也依旧火爆！房东根本不愁房子租不出去，价格也定的非常高！

但从去年开始，上海的租房市场也发生了变化，去年同期租赁市场就远不如之前几年，而今年的租房市场却是寒意十足，比去年还要夸张。

传统毕业租房旺季，今年的热度并没有很高。

近日，据易居研究院发布的报告显示，6月上海平均租金以及房租收入比均降至2019年以来的历史新低，租金收入比首次进入25%以内区间，租房市场热度下降。

房子挂出来后，看房的客户寥寥无几，即使房租大打折扣，房子也很难租出去。

结合以上种种，有业内人士分析，9月上海或出台新的调控政策1、普通和非普通住宅的标准取消。按照上海最新的政策，单套住房建筑面积≥144㎡为普通住宅，此外五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓，新式里弄、旧式里弄等也为非普通住宅。如果取消，将极大得利好老式洋房、大平层以及现在市面上最热的风貌别墅等产品。2、外环外取消限购。目前外环外购房，外地户籍仍需要缴纳3年社保，部分区域人才购房为1年或2年。外环外为新房成交薄弱区域，取消限购呼声很高。取消后，会吸引更多的外来客购房。3、增值税5改3或者5改2。提高房屋交易的活跃度，相当于房子买进2年就卖出免征增值税，而不用再等5年交易；这会刺激到一波二手次新房的交易。4、针对二孩以上家庭，买房契税算首套。目前契税的逻辑，现在上海的地契（产证）上如果有名字，再买房，不管再买几套，你都要算二套契税3%；那么对于生育率低的问题，对于多孩家庭，应该要给予一定的政策优惠。比如拥有优惠的资格，不管买多少套，契税仍按首套执行。5、外籍和港澳台籍同胞，完全放开限购，不限套数！现在上海对于外籍和港澳台同胞，购房是有限制的：需要在上海有1年的劳务合同+对应的社保或税单记录（真实工作）外籍和港澳台籍同胞的家庭只能买一套，且只能买住宅，不可以买商铺或商住两用的投资类产品。放开之后，外籍和港澳台籍同胞无限买，随便买，不管是住宅还是商住，想买哪里买哪里，并且配合做资金转化的绿色通道，提高交易效率。6、放宽购房落户大多数人觉得上海作为一线城市放宽购房落户可能性不大，但也绝非不可能。目前已经有一线城市加入到放宽购房落户行列之中。最后，上海作为为数不多还有限购的城市之一，市场对放宽限购呼声较大，能不能落地，敬请期待9月份！