北京供地新逻辑。

文 | 六里屯迪巴拉

来源 | 地产大白话

前言

胃口不好的时候，消化不良，您点的金拱门巨无霸套餐来了，吃得下吗？

嗯，这是个问题！

北京史无前例的“巨无霸”地块来了，总起始价112亿，能吃的请举手。

估计台下，也就国字号海大富们、中建兄弟连们包场了，演绎楼市版《笑傲江湖》，后续精彩，我们共同期待一下。

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解码112亿巨无霸地块

5月6日，北京市规自委发布了一则特殊预申请公告，将朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块，孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块，以及中关村朝阳园北区2905-0017地块组合供应上市。

次日，巨无霸地块转正挂牌了，6月中旬现场竞价，花落谁家届时将见分晓。

这是北京首次采用将住宅用地、产业用地和商业配套用地一次性组合供应的方式，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米，起始价112亿元。

该项目由3个地块组成，包括朝阳区北部的酒仙桥、前苇沟、电子城三个重点区域。

其中，酒仙桥地块位于东北四环外，与望京隔机场高速相望，建设用地面积约4.17公顷，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。

孙河乡前苇沟地块位于五环外机场高速南侧，建设用地面积约8.25公顷，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地。

中关村朝阳园北区地块位于望京北的电子城西区北扩区，建设用地面积约3.28公顷，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

根据规划文件，地块住宅部分起拍价格91.76亿元，公建部分起拍价格20.23亿元，设定合理上限价格128.8亿元。限价方面，孙河乡前苇沟3006-006等地块商品住宅指导价期房7.98万元/㎡，酒仙桥1019-0005等地块商品住宅指导价期房12.5万元/㎡。

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酒仙桥12.5万/㎡，孙河7.98万/㎡，成色如何

酒仙桥板块自从2018年绿城中交壹亮马问世后，鲜有新增宅地供应。

从周边新房二手房价格来看，酒仙桥板块近几年没有住宅供应，当前区域贝壳二手房挂牌均价5-6万/㎡左右，壹亮马挂牌价算是区域内标杆了，突破10万+。

酒仙桥片区近几年随着政府不断加大旧改力度，城市面貌、道路设施有了很大改观，新地块的上市势必会吸引不少城区品质改善置业。

未来新房高端品质单价摸到12.5万/㎡还是有机会的。

孙河前苇沟区域去年已经有中建璞园打底，销售指导价7.98万元/㎡，实际网签均价7.4万元/㎡。

在北京430新政加持下，地处东北五环外的孙河前苇沟，北京在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房，未来可以更好承接北京居民外溢的改善需求。

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112亿打包卖地背后的逻辑

这样组合打包的供地策略，也使该项目供应规模过大，提升了拿地门槛，考验着开发商的开发经验、资金实力，同时也让这场土地争夺战更加扑朔迷离，背后的逻辑影响深远、意义重大。

其一，利于城市规划与产业升级：这一大规模的土地出让体现了政府对于城市规划和产业升级的高度重视。通过推动这一项目的实施，有望带动周边区域的发展，提升整体城市形象和品质。同时，多样化的规划用途，包括产业和商业配套用地，展现了城市综合发展的迫切需求，符合当前城市更新改造和产业升级的发展趋势。

其二，对房地产市场的影响：这一巨额土地交易将进一步推动朝阳区的高端产业发展，加速城市规划和基础设施的完善，进而吸引更多投资和优秀人才聚集。随着项目建设和住宅供应的增加，该区域的房地产市场将面临新的发展机遇，可能带动房价和租金上涨。然而，这也将促进房地产企业的转型和升级，推动市场向更加多元化、专业化的方向发展。

其三，利于民生改善与职住平衡：这一土地出让项目对补足北部地区教育、养老、居住功能配套有显著提升作用，能够促进片区职住平衡，满足民生实际需求。特别是前苇沟地块位于东北五环外，周边生态环境优美，且政策允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭到五环外新购一套住房，这将更好地满足首都人民对改善型住房的新期待。

其四，利于市场化引导与企业转型：此次土地组合供应是通过市场化手段引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索。这将对房地产企业的商业模式和发展路径产生深远影响，推动其向更加综合化、专业化的方向发展。

以上，今日份完结。