最近，7月的天确实挺热，买房卖房的，都不算太积极。也有很多新房销售抱怨：没客户了。

那么最近福州新房成交数据到底如何呢？

1、

没有最惨只有更惨！

7月福州楼市成绩单出炉——新房住宅成交743套，成交延续四连跌；福州楼市跌入冰点，可谓是2023年最凉意十足的一个月（除春节外）。

7月的743套，比6月978套的少了235套，实际行情堪称今年最差，毕竟1月的714套要扣除春节十来天假期。

从趋势来看，自从3月小阳春爆发之后（主因是去年11月和12月积压需求大量释放），成交直线下降，目前已经跌入低谷，预测同样的8月，成交也不容乐观，毕竟都是传统淡季月份，卖的好才怪。

但是从各区表现，又有分化：

鼓楼本来在售新房就少，在市区成交占比较少；而台江区则是由于建发璞云7月迎来集中网签，成交爆发，甚至超过晋安；仓山7月环比少了96套；晋安7月环比少了113套；而马尾环比少了144套，减幅居五区之首。

仓山和晋安作为福州市区成交大户，本月成交都没超过300套，拖累整体成交行情，而马尾跌幅巨大，一方面在售新房项目不多，供给和需求匹配较差，另一方面是马尾购买力作为刚需外溢之地，刚需客群，正在急遽萎缩！

2、

所以：今年7月份的福州市场，确实不咋地。但是也在意料之中，毕竟这是一个淡季，开发商虽然卖力促销，买房人对于现有价格体现，持续的审美疲劳：

那么现在成交数据对比2022年7月如何？

在2022年7月的1252套成交甚至比6月的1186套还上涨66套，如此对比，可知今年行情有多差：

同比48.7%的降幅：2023年的743套和2022年的1252套，相当腰斩行情，市场不止是凉意，是很冷：天气很热，楼市很冷！

初步的分析如下：

行情惯性，目前楼市不景气，具有一股惯性，即使有所谓利好信息，短期是不可能回升，表现为持续的低成交量，即使底部到了，也会持续徘徊许久；

市场容量在变小，以前可能一个月成交在2000套，但是城市化率提高，慢慢近饱和，一批购买力早被消耗，每年增加的有效购买力也在变少，最终导致市场容量变小。以后月度成交1000套可能是一个常态，也就是买房人不需要那么多房子。

而福州作为二线弱城市，是无法走出一轮独立行情，必须跟随国内楼市周期波动。

3、

虽然上周发布了密集的救市政策，楼市是否进入新的周期？

比如城中村改造、上层会议、国税局发布的税费优惠政策指引、提出个人住房贷款“认房不认贷”、恢复和扩大消费20条措施等等。以及到今天为止，四大一线城市均已发文表态，要满足刚性和改善性住房需求，一线城市作为风向标，此次集体表态非常罕见，若未来一线城市政策松绑，是否将起到领头羊的作用，带动整体楼市的上行？

我们认为，作为二线的城市，前期房价透支很厉害，加上所谓利好信息，其实之前早已经释放不少，但是成交行情就如同上文数据那样，不但没有起色，甚至还来一波四连降，所以未来除非继续降价促销，否则行情很难起色。

从释放利好来看，对于买房人。我们最关注两点，可归纳为开源节流：

一是，能否让买房人收入增加，提高购买力，比如买房能够有税收优惠，或者其他组合拳，提高买房人收入的措施；

二是，是否鼓励开发商降价促销，让开发商大胆降价，促进房价回到合理水平，或者说与主流购买力相匹配。

其中降价让利在2014-2015年楼市调控，曾经有涉及，当时福州一大批楼盘降价，吸引许多刚需入场，当然也有前期业主不满。

本轮楼市行情，堪称是二十年楼市未有之大变局，还走过去调控经验，能否有效是一个大疑问。

对于买房人来说，我们还是建议评估在售楼盘历史价格，等价格下调或者等现房，2023年的9月和10月，市场降价促销还是主旋律。