这两天，有网友咨询说，自身预算有限，对于价格较为敏感，那么五四北板块的鲁能公馆三期，能不能等现房入手？

这里，我们对该网友的想法作一番探讨：

1、

鲁能公馆三期，备案名称为鲁能福苑，2020年10月，福州鲁能以19.7亿竞得福州宗地2020-47号，楼面地价15582元/㎡，溢价率8.12%。

根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：商业面积约0.4万㎡，幼儿园面积约0.45万㎡。

鲁能集团曾于2015年12月21日以32.3亿元竞得宗地2015-36号原天宇开关厂地块，楼面价达14926元/㎡，是当时五四北地王；2016年2月24日，以5.21亿元竞得宗地2016-04号原大华制扣厂地块，楼面价14922元/㎡，上述两幅地块即“鲁能公馆一期、二期”。

但是一期是精装修地铁房，同时也是分栋安置型商品房社区，有的楼是商品房，有的楼是安置房。二期则是毛坯房，但是离地铁较远。鲁能公馆一期、二期和三期，都是不同地块，本质是不同的楼盘，只是开发商为了营销，起的共同推广名。

2、

从户型定位看，涵盖95㎡-145㎡，是一个以首改为主楼盘，配合2.9万售价，对于购买力要求较高。

这个盘主要卖点是五四北在售改善盘中区位较好的一个，目前五四北在售项目，分为两大类：一个是刚需产品，分布在泉头、战坂等新店外环片区，特点是配套很缺，主打性价比，开发商降价攻势很猛；另一个是首改产品，一个是本文鲁三，其他则分布在泉头片区，比如绿城柳岸晓风和龙湖云峰原著，但是区位偏弱，配套也不尽人意，因此后者价格已经降下来了。

所以，鲁三能自视甚高，售价在2.9万，但是目前去化率很一般，根据最新网签显示，项目自从2021年12月取证，目前售出397套，每个月速率也就是20多套，还有523套可售，这个进度是会卖成现房的。

五四北那些去化慢的项目，卖成现房很多，比如绿城柳岸晓风，现在买现房，不仅价格比开盘低了好几千，也可以省了不少利息费，这两个省下来，足够好几十万，可以说软装的钱都够了。

这两年五四北做改善只有两个项目卖的最好，即建发璟云和绿城海棠映月，两个特点是位于地铁1号线站口，才能将鼓楼北优势发挥淋漓尽致。我们对于五四北项目定义，也是两大类：一个是地铁房，另一个是非地铁房，而只有地铁房才能更好融入鼓楼，也是去化最快的。

3、

对于鲁能三期，等待现房，还有如下因素：

鲁能一期精装修，效果不好，业主不满意；而鲁能二期是毛坯交付，甚至也有业主爆料：

当然，从逻辑上，我们不能把鲁能一期和鲁能二期发生的事，与鲁能三期相提并论；但是我们要提醒买房人，鲁能三期的开发商绿发这两年也没在福州拿地，那么鲁能三期会不会是这个开发商在福州的最后一个项目？

对于鲁能一期和二期，现在业主是最有发言权，对这两个楼盘满意吗？从两个楼房二手房挂牌价来看，几乎没涨，因为鲁能公馆一期宣传是纯商，结果是和安置房一起的社区；鲁能二期区位也很一般，市场反映如上面报道，两个项目二手房成交价格甚至不如开盘价格。

从该项目在售价格来看，我们认为偏贵，当下五四北行情，合理价格在2.5万为宜；而与此同时，今年五四北又来一个项目，即国贸项目，到时买房人又多一个选择楼盘。

两个目前都没地铁，区位都差不多，到时又是互为竞争对手。

从福购买力看，这个项目周边片区购买力应该消耗差不多，现在只能期待鼓楼外溢需求拉动一把，但是没有地铁，购买力欲望就减弱不少，所以我们觉得接下来等是一个上策，明年这时候，在价格可能又是一番新气象。

所以，从销售进度、资金使用和机会成本，如果不急的买房人，完全可以等现房，现在五四北项目，不仅卖不动就会降价，甚至卖的慢也会降价，这种例子太多。所以回到开头，这个项目，综合多项考虑，是完全可以等现房，实现所见即所得！