虽然2023年的楼市利好不断，但是房价依然很低迷，为了走量，仍然有不少楼盘给出巨额优惠。上半年，环顾福州楼市，不管是刚需首套房，还是改善楼盘，甚至市中心板块的房源，都不同程度地再次在特价房方面做文章。

其中，上周台江宝龙周边的守正·春江茗郡11套房源网签价约为28948元/㎡，相当于备案价的8折，即八折卖房，让市中心价格战进入新阶段。

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在今年5月的时候，该项目就曾经打出“单价26745元/㎡起，买福州台江万宝芯”，当时的单价26745元/㎡，指的是1#402；而该套备案价为：34450元，也就是相当于比备案价要低了7000多元。

我们在对比一下取证备案均价和网签价格：价格差相当明显，至少少了6000元，确实是备案价格8折在卖。

从上可知，市中心的价格战是真的发生了，效果也是立竿见影：

目前已经网签48套，占74套商品房比例，超60%。

2、

为什么这个台江宝龙片区的新房，会降价销售？

因为它是项目本身为高安置配比房，目须配建安置型商品房2.98万㎡（占比约74%），属于混合式安置型商品房，即在售1#和2#楼安置房和商品房混搭，而3#楼为纯安置房。另一方面户型设计也很一般，这也是原因之一。

从区位来看，该项目就位于宝龙周边，对面有地铁2号线，区位是相当优越，但是售价低于备案价如此之多，还是多少出人意料，这也意味市中心价格战其实已经悄悄打响了。

分析其原因，即土拍价格相对低，该地块成交楼面价是11959元/㎡，配建安置型商品房2.98万㎡（占比约74%），销售均价为19000元/㎡。开发商只要卖安置房就够回本了，而74套商品房即使网签价格近2.9万，高于楼面地价，对开发商来说利润是充足。

如今楼市行情低迷，即使当初土拍给了商品住宅限价35000元/㎡，估计也是去化低迷，反而影响回款速度。所以该项目降价走量，算是有自知之明了。

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另外从价格上，混合安置商品房其实就是安置房，安置房以8折销售，是符合自身价值。其实在安置商品房大行其道之前，福州楼市那些安置房中可售商品房部分，都是周边纯商品房的八折左右销售，可以说如今这个价格，是回归价值的体现。

我们知道，过去这种“打价格战”、“挂牌量激增”等等各种现象都是出现在外围城区，到了市中心就是另一种现象。过去市中心的房价很过硬，如今也不得不向现实低头，一入市就折扣了。

卖不动就就降价，这是如今楼市现实情况。无论是外围板块还是市中心板块，只要不是稀缺的地段和产品，他们都得遵循市场规律：降价走量。

如果我们认真细品，其实从2021年以来入市的项目，他们在降价空间方面，要明显大于2021年之前的项目，因为入手成本低，按照项目开发成本分析。

开发成本里面，除去土地款，一般盖房子的各种成本合计在6000/㎡左右，所以他们才能降价走量。但是对于前期那些地王项目，就不那么友好，如果也打价格战，他们亏本卖，但是在经过市场洗礼之后，那些地王也不得不折腰。

新一轮价格战，意味楼市也在洗牌，从时间来看，是站在买房人这一边，对于那些2021年后入市项目，如果在售价格高于2021年，建议可以等等看，等到一个合理价格。

随着市中心的新房都降价走量，那么外围库存巨量的片区，比如南二环、三江口和南三环外等，没有道理不降价走量了。