青岛楼市的“二手之王”,为什么会是TA?

秋冬楼市分析 2024-06-06 08:36:01

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2018字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

新房也能变成二手房,那在二手房市场下行周期内,我们为什么还要买房?

2024年,这是买房人最为纠结的一点,也是楼市的终极之问。

找到这个问题的答案,并去拆解其中的原因,是让世人看清房地产真正价值逻辑的关键。

很高兴,真实的市场给了我们一个答案。

现象级成交背后的“天团”

最近几天,浮山后有一套二手房成交,刷爆了整个地产圈。

数据来源于贝壳

在学区降温且二手房竞争最为激烈的浮山后,这套次新房仅仅挂牌三天时间,就以479W的价格卖掉,不论是成交周期还是成交价格,在青岛主城都属于现象级的典例。

评论区中,有网友评论这个户型非常完美,这是一个不争的事实:全明通透的元宝户,贯通式阳台的面积达到了10.1㎡,餐客一体基本没有浪费面积,四室的设计可以满足一家三代或者二孩家庭的改善需求。

哪怕是次新房扎堆的浮山后,这样的高分户型都十分稀缺,然而户型并不是金茂作品成为“二手之王”的唯一因素。

在二手房更为分化的北京、上海、杭州等明星城市,金茂府的表现更为炸裂,可以说是各个城市二手房市场的“天团”。

众所周知,一个二手房小区,如果挂牌量巨大,那么业主之间的价格内卷不可避免。金茂府最大的特点,就是业主惜售,小区出房率,特别是大户型的出房率极低,平均挂牌率只有3.8%,但是板块的平均溢价率达到了80%,比周边竞品价格平均高了2.6万元/平方米左右。

数据来源于贝壳

而且,老王走访金茂府业主发现,很多人卖房子是想以小换大,所以金茂府中出现一个大户型房源,往往会迅速被业主自购。在这种供需关系下,金茂府二手房的成交价格为业主带来了丰厚的回报,这也是帝都每有金茂府上市,都会有“逢府必火”现象的核心原因。

数据来源于贝壳

我们从全国回到青岛,以大云谷·崂山金茂府东区为例:在青岛最大的二手房挂牌平台上,只有15套房源在售,而且与周边14个小区作对比,比二手房价格高了11457元/平方米,比新房的价格高了4162元/平方米,不论是在崂山还是市北,我们都很难找出与金茂府相媲美的楼盘。

数据来源于贝壳

所以,买别的房子,时机不对可能会踏空亏本,但是买金茂府的人不需要纠结时机问题,因为时间总会给我们一个丰厚的答案。

三大价值夯实府系“金”底

市场虽然给出了我们最确定的答案,但是我们依然要深究一个问题:

金茂府系作品,为什么能在整体向下的市场中,走出独立的向上行情?

如果让老王总结,那么只有一句话:

金茂府系列产品,能给业主满格情绪价值,使用价值,圈层价值。

实景图

不论是具有独特美学辨识度的外立面,还是匠心独具的园林,都给予了业主浮山后顶流的归家排面。不论是驱车时抬头望见金茂府的那一刻,还是在郁郁葱葱的云林水系间漫步,心情总是自豪且愉悦的,这样的情绪之下,谁又会愿意搬离住区呢?

实景图

第二个,也是对于高端改善群体最重要的,使用价值。金茂府的科技系统舒服不舒服,最具说服力的答案不是来自于评论家们的猜测,而是业主最为真实的感受。青岛马上要入夏了,这也是金茂府业主在朋友圈中最“凡尔赛”的一段时光

一觉醒来不是后背受风后的的冰凉、僵硬感,而是湿度、温度最接近理想状态的舒爽感,让金茂府成为了朋友们聚会最受欢迎的地方。

所以,暑期往往是普通楼盘的销售淡季,但是金茂府往往都会逆势热销。

第三个,圈层价值。老王从业近20年来,从来没有见识过哪个社区的业主,能像金茂府业主聚会如此频繁,邻里关系会如此和谐。对于事业有成的中产阶层而言,很多人已经不需要为了迎合、取悦别人,而去参加无聊的聚会,金茂府业主的聚会,会一呼多应,只能说明大家是真的喜欢相聚的时光。

不论是政务精英,还是企业高管,或者医疗界的大咖,到了周末欢聚一堂,小酌怡情的同时,也加深了彼此的感情。

实景图

毫无疑问,金茂府为这座城市的精英,提供了事业与生活中互相成就的最佳舞台。

将情绪价值、使用价值、圈层价值拉满,这样的金茂府价值自然是普通住宅所无法比拟的。

一直在成长与进化的社区

在前一段时间,金茂青岛发出了《府的心答案丨大云谷·金茂府致全体业主的一封信》,再次成为青岛地产圈的热搜话题。

房子交付了之后,还能投入八位数的资金,进行全方位的升级提升,不论是从市场环境,还是行业惯例来说,这都很罕见。

实际上,这样的升级早已开始,只是方案没有成熟之前,金茂青岛低调推进而已。比方说很多人避之不及的垃圾桶,大云谷·崂山金茂府早已启动了更换升级计划,垃圾处理区不但要实现高颜值、全封闭,甚至连脚踩还是手握启盖这样的细节,金茂人都从实用、卫生等多个角度,考虑得十分周全。

90%的住宅在交付后就进入了衰老周期,随着房龄的增长越来越陈旧、破败,这是房产价值缩水最核心的因素。

金茂府在交付之后,则是不断地升级、进化,消弭业主的居住痛点,在公区给予业主更为华丽、精致的归家排面,两类房子的房产价值,自然也会因为截然不同的品质变化曲线,而呈现出完全不同的态势。

最真实的市场,给了我们最真实的答案。在当下这个充满变数、极度分化的市场中,不论现在是不是周期底,金茂府都是你不需要犹豫的选择。

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