买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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昨天，2024年度青岛第一批拟供地名单已经出炉，从市南到闫家山TOD，再到东李，有13宗土地供出来。

有不少好地值得我们去分析，但是我们更应该思考一个问题：

如果楼市的新房成交量缩水一半，房价会继续下滑，头部房企在青岛拿地的热情意兴阑珊，那么年轻人如何置业，中年人选择在哪里改善，房产在未来十年依然保值，甚至是稳健增值的优质资产？

还是老规矩，先梳理逻辑，再上干货。

不恋“初心”，不忘“初心”

在这一批次土地供应中，市南也有一宗土地供应，位于宁夏路25号。

我们需要特别关注一个指标：容积率7.3。

如果你不明白容积率7.3是个什么概念，那就选一个风和日丽的天气，到团岛隔海看一下西海岸神盘维多利亚湾的超高层。

不论你喜欢每日在中山公园晨跑，还是迷恋万象城的都市繁华，或者喜欢冬日午后去栈桥喂海鸥，都会感觉市南是最宜居的地方。

而且，对于大多数在中央政务区、CBD工作的人来说，走着上班或者地铁三五站地，也是通勤最舒服的距离。

问题是：

你能接受容积率7.3的住宅吗？

即使可以，你确定你能买得起吗?

所以，刚需买房或者改善，最关键的一点：不要任性的活在自己的幻想里，要根据市场理性权衡。

当然，有人会说新房买不到，我去买二手房啊。中介热情，房东卑微，价格也很诱人。

没有物业、户型奇差、墙壁开始慢慢渗水、下水道已经不是很通畅的老破大，在老王眼里就是有钱人啃剩下的鸡肋，你看着好似是块肉，但是在未来余生每一口都扎嘴。

所以，普通刚需，不要对市南、老市北心存执念。你贪图一时通勤便利，面对的将是两代人都爬不出来的资产泥潭。

但是，不对市南心存执念，我们却要以市南、崂山金家岭为圆规的原点，去选房子。

就目前这个形势而言，青岛市政府北迁可能性极小，起码五年内可能性几乎为零。在没有雄安式搬迁的情况下，青岛的绝对市中心，依然是五四广场-金家岭-CBD这个黄金三角区，青岛市绝大部分能买得起房的年轻人，能换得起房的中年人，也都在这个区域工作。

到绝对市中心的距离，就成为了我们划定青岛置业“三条红线”关键依据，因为不论是地铁线，还是商业mall的落地，也都是以此作为重要考量。

如果你认可这一点，不迷恋住在市中心，也不相信远郊的大饼可以让你逆袭，你再继续往下看。

圈层分明三大红线

在青岛不会有新城心的逻辑之下，青岛的土豪线在沿海一线没有土地供应的情况下，显然要北移。

王家村，是独立于红线之外的“钻石点”。

张村河两岸及以南的区域，集中了青岛最好的开发商，最强的产品，必然会是青岛的新一线。

这一线不费太多口舌，只说三个重点：

1、地段，产品没问题，关键的就是价格。在全国豪宅普跌的背景下，什么时候入手崂山的高端改善住宅，有讲究；

2、优秀的开发商中间，也有好几个以前做“快餐”起价的开发商拿了很好的土地，这些表面光的楼盘为何不能买，新贵们肯定不知道；

3、沿海一线的二手房依然诱人，哪些能买哪些不能，也不是自己连套刚需房都没买过的“专家”能看透的。

所以，想买张村河的朋友们稍安勿躁，不是我忘了朋友们，是我认为合适的时机点还没到。2023年走了五个城市之后，老王对于一家开发商入青很是期待。

如果这家开发商能够在2024年顺利在崂山宅地，这一线的价值逻辑才能夯实出一个稳定的基础。

先把钱放好，我们再等等看。

第二线，新都心北——闫家山——欢乐滨海城——东李。这一线的逻辑很简单，就是预算在200W-500W的改善族，实现品质改善的安全区。

这一线的房价，主要看三大因素的“脸色”：

一是地铁，已经开通的地铁与即将开通的地铁，三年后开通的地铁，有着明显的等级界限；

二是产品力。这一线的产品力，虽然达不到崂山的高度，但也真有不少质价比非常高的选择。张村河4W+的单价还能涨多少真不好说，但是这个区域一些2W+的房子，在地铁、商业落地之后，涨到3W+的预期是非常乐观的；

三是城市更新。不仅仅是一个居住区的换新，而是从城市界面，到商业，到出行方式，再到产业的整体迭新。

所以，在老王看来，青岛未来资产增值潜力最大的区域，是在二线区。你只要选对开发商，选对时机，就有可能以优质资产为跳板，下一个周期入手一线区。

预算不到200W，怎么办？

老王只有一个推荐，高新区。原因很简单：高新区是近城板块规划合理、确定性最高的片区。

以新一线的生活习惯，45分钟以内的地铁通勤，是年轻刚需还可以接受的通勤距离；从大城配套的角度，住宅之外，公园、学校、商业mall、医院满配的住区，也只有高新区。

在这里，就不免有人会提到西海岸。对于主城外溢刚需来说，西海岸存在一个矛盾点：地铁M1号线沿线通勤和配套没问题，但是住宅都已呈现豪宅化，有这钱可以到主城的二线买房了；灵山湾通勤就太远了，而且现在也没有什么好开发商，好项目。

2024年，根据自己的预算和需求，在自己对应的红线周围寻找最优的选择，才是聪明人应该做的事儿。你如果不会选，我们永远是大家最可靠和值得信赖的帮手。

散盘与飞地的博弈

除了这些供应的主力区之外，青岛楼市中还有一些散盘，能不能买，什么时候买，也很值得我们去说道说道。

比方说市南团岛的改善盘云上观澜，就属于2023年闷声发大财的代表，虽然市场上声音不多，但是卖得还算是相对好的楼盘。

2024年的问题是，还有多少地缘可以挖，如果地缘耗尽，这个盘如何破局？靠价格还是继续卷配套和产品力？

比方说四姜一湾这个板块，从自然环境上，有着“崂山前海，到此为止”的条件，但是通勤和公立教育上也是有痛点的，破解不了，恐怕不是降价能回暖的问题；

比方说老四方的中车智汇港、央和府、中铁建梧桐苑，开发商的品牌力和美誉度原本就很一般，如果欢乐滨海城不推出特惠房，或许还有那么点去化的可能，但是现在一对比，已经完全没有性价比，怎么破？

看不透，就不动​。

2024年，老王的策略很简单​：

没有绝对的性价比和稳固的价值逻辑，不要去碰孤盘。

还有两个区，一个是西海岸，一个是即墨，都有滨海资源，在市南-崂山一线耗尽之后，这两大板块理论上是有机会的，但是现在都是一地鸡毛。

出节前去看了成都的神盘麓湖生态城，以青岛的自然禀赋，​打造一个滨海麓湖没有任何问题。

随着老龄化社会的到来，在喜欢借花呗、喜欢网购的年轻人买不起房的时候，如何吸引引发族​做康养消费，其实才是这两个区应该考虑的问题。

在过去十年，西海岸也好，蓝色硅谷也罢，最大的失败就是不断画饼，不断复制一些低端刚需盘割韭菜，而没有引入一家优质开发商，像麓湖那样精研​客户需求，做产品，做圈层。

这样环境好，但是在售产品乏味、距离市中心很远的区域，没有“神盘”出现时，控制你的购买欲。如果非要买，就买区域内最好的那个盘。

上合示范区？降到三千一平也是割韭菜；

上马棘洪滩？一个比上合近一点的​生饼区，永远做不熟；

北站外的飞地？欢乐滨海城世界一流规划尚且如此艰难，胜利桥——闫家山一线如此大的体量，你给我一个能火的理由；

这些区域，真不是价格的问题，而是在人口和楼市都向下的时代里，永远都​起不来的问题。

2024年青岛买房，红线外不赌博，红线内选最优，才是普通人守住​资产的关键。

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