开年第一个周，青岛地产圈最热的新闻莫过于欢乐滨海城板块央企精装地铁房“大降价”：

高层单价1.6W起！这个价格是以前李沧北都没有过的，直接颠覆了主城区的价格体系。

之前售价虚高，开发商回归现实？

楼间距太窄存在硬伤？

价格调整之后，卖得如何？

老王一直坚信一句话：只有经过一线调查，才有发言权。

下面这三段文字，都是老王克服了大雪与溜冰路面等困难，为大家带来的第一手资料。

2024年的第一个抄底机会？

首先，我们要弄明白，这是不是一个机会?

老王的答案是肯定的。我们来几个直观的比较：

第一个是位于新都心边缘板块的华新园·央和府，这个主要以高层为主的楼盘，楼间距大家看图，开发商的实力、精装品质、地铁学区自然景观等核心配套，比我们今天主角儿都相差甚远，开盘售价是3万元/平方米左右，现在也要两万五六；

第二个是李沧北的楼山春晓，同样也是高层产品，到核心城区的距离、城市界面等也没法和央企大盘比，但89平方米的小套三也要买到150W左右；

青岛核心城区，拥有一流的滨海景观，青大附加持的九年一贯制学校、地铁M5号线的加持，单凭这些卖这个价也是超值；

最逆天的是，这个盘还配有酒店式大堂、泳池会所，高端改善楼盘的配置。

问题来了，既然如此超配，为什么要“大降价”？

老王认为最大的问题不是开发商，而是通勤痛点。西部老城区的优质改善刚需，都集中在市立医院-青大附院一线。不论是医护人员，还是牛校的老师，车自然是买得起，但是老城区早晚高峰道路拥堵，停车太难了。

所以200W-250W的刚需，主要还是公共交通通勤。

尴尬了！五号线还有几年才能开通，目前项目旁边只有一条通往老四方的16路……

如果，在欢乐滨海城迭新的时候，开一条欢乐滨海城市立医院-青大附院-前海一线的快速公交车，或者欢乐滨海城到地铁站的通勤公交，这个盘的销量肯定不是现在这个样子。可惜，这种事都是南方服务型政府会做的，你指望青岛做这种配套，基本就是痴人说梦。

这个痛点是开发商不能解决的，开发商只能通过调整自己的营销策略来解决问题。现在这个价格，省下了30W-50W的购房款，极端一点，每天打车上下班是不是都划算？

采光的硬伤是不是难以接受？

如果说性价比的问题解决了，我们再看第二个问题：

拿出来做特价的楼座，采光是不是难以接受？

38米左右的楼间距，如果你看过浮山后的远洋万和城，如果你看过央和府，就会发现这是主城区一个比较常见的楼间距。你说正午那几个小时，低楼层会不会影响采光，那是当然的。但是上午的东户，下午西户，采光是完全有保证的。这比浮山后有些楼盘左右两侧都是高楼要强很多。

而且，你要想一个问题：那几个小时你在家吗？

还要做一个对比：李沧北不怎么挡光的楼盘，回家要多开半小时，你还要再花二十几万装修；这个楼盘中午挡光，但你的家留在市北了，还有高品质装修。

说句很多刚需不爱听的话：预算有限，不要太矫情

大雪天没人买房吗？

说实话，在纷纷扬扬的大雪中，老王走在如镜面一样的道路上，心中感叹开发商的点实在太背了：好不容易给出了大优惠，又遇上了多年未见的鬼天气。

这个楼盘的大沙盘、楼座沙盘、样板间分别在不同的层，所以我们看不到乌央乌央一堆人的景象，但是老王还是看到了源源不断的看房人。

毕竟在此之前，大家要想200W在市北买房子，基本就是大都汇那种垃圾房子，115平方米的央企精装房想都不敢想。

10楼以下的低楼层，大多被置业顾问们买了，因为他们整天给别人算账，自己自然拎得清，其它楼层在恶劣天气之下，一天也有近两位数的去化。

毕竟，通勤的痛点只是当下暂时的，5号线开通之后，情况将大不同。

合同交付日期是明年年底，但大概率6月份就交付了。

临走时，下午三点还没吃饭的置业顾问，嚼着小点心给我来了一句：哥，有朋友要来，提前预约啊，要不真忙不过来。

嗯，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，这与天气无关。

当然，当年66折的绿城很多人不敢买，8000多的中海国际社区有人也嫌他偏，现在这个央企精装房的捡漏机会，依然有人想再等等。

等吧，只做一次专业且善意的提醒，这没空劝你。2

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