买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王2023年的楼市让人纠结，2024年则让人更加迷茫。
在二手房跌跌不休不见尽头，新房人气凋零的当下，很多人心中的困惑已经不仅仅局限于楼市，而是想知道一个更高层次的答案：
青岛，这座城市还值不值？
在老王看来，判断一个城市最客观、理性的方式，就是对比。
作为北方宜居第一城，自然要和2023年北方表现最好的城市去对比。
1700万㎡VS311万㎡，从2023年的土地成交来看，排名全国第二的西安，在房地产人气指数上大幅领先于青岛。
西安才是下行市场中，北方最值得买的那个城吗？
数据之下，我们用两天细致的调研，为大家找到这个答案。
五省首都与五市中心的对决
在经济与人口趋势同时向下的时代，我们首先要清晰一点：
不论是置业门槛不断降低的京沪两大一线城市，还是成都、西安等走出独立行情的二线城市，一城的楼市都不是单纯由城市中的刚需+改善支撑去来的。
城市的虹吸力，是楼市阴晴的关键。
单纯从GDP角度去比较，青岛总体还是微弱领先西安的。
青岛第一产业增加值 492.75亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值5268.39亿元，增长5.6%；第三产业增加值9999.20亿元，增长6.1%；西安第一产业增加值325.20亿元，增长3.4%；第二产业增加值4146.92亿元，增长6.2%；第三产业增加值7538.64亿元，增长4.7%。
在高技术产业、战略性新兴产业、制造业投资都相对不错的情况下，青岛的外贸表现更好，依然是正增长，但是受到楼市的拖累，固定资产投资降速；西安的外贸表现一般，但是全市建筑业总产值比上年增长9.6%，资质以上总专包建筑业企业数增长12.4%。
当然，西安还有一些众所周知的“隐藏”数据，总体数据应该与青岛相差不大。
西安比青岛成功的地方，就是在高新区形成了“尖锥”效应，一个高新区GDP占比在三分之一左右，城市一直向上的产业逻辑和圈层逻辑都是能立住，这让楼市有了比金子还珍贵的信心。
城市的内生支撑之外，西安外部支撑同样稳固。
我们看2023年西安与陕西的GDP数据，会发现这根本就不能简单用一句“强省会”所能概括，应该是一个“仅省会”战略：
2023年，陕西省实现地区生产总值33786.07亿元，同比增长4.3%；2023年，西安地区生产总值12010.76亿元，比上年增长5.2%。
除了西安之外，不论是人口还是经济，陕西没有再能拿得出手的城市，咸阳、渭南等与西安的差距，要远远远远大于烟台、潍坊与青岛的差距。
然而，我们不要忘了，西安，不仅仅是陕西的省会，还是西北五省的“首都”，银川、兰州、乌市、西宁与西安不论是人口还是产业，都相差甚远。
陕西+宁夏+新疆+甘肃+青海只有这么一座好城市，在投资相对保守的北方地区，买房依然是富裕阶层的信仰。
所以，我们可以在西安看到很魔幻的一幕。从二手房的角度而言，西安并没有比青岛好太多，原来的限购区内65%的二手房都是下跌的，而且价格跌得也很惨：
从整体市场趋势而言，购买力也在大幅下降：
但是西安的房价在年末还在上涨，新房均价超过2万元/平方米的区域已经达到了4个。
除了新能源汽车等龙头产业发展良好之外，陕西的煤老板+西北五省的富裕阶层撑起了中高端市场，这才是西安楼市挺住的关键要素。
作为北方宜居第一城，青岛虽然没有西安在西北五省的地位，但是作为胶东五市的核心城市，烟台、威海、潍坊三个城市的发展比内陆三线城市要好太多，同时对于临沂、淄博也有虹吸，高端市场则是覆盖帝都在内的整个北方地区。
问题是，青岛没有形成西安高新区那样的高新产业中心，在沿海一线开发殆尽后，整个高端市场正在完成从地段恒产到产品力豪宅的转变。在城市整体口碑的影响下，认可度远低于西北精英对于西安高新区的认可。
所以，当下的西安，是区首逻辑不断加强的上升阶段；青岛，是豪宅逻辑转变的阵痛期。
短期三五年内，西安核心区高端楼盘的成长力确实可能优于青岛，但是在不断涌现的高潮也容易呛水；青岛市场总体跌入谷底，市场要慢慢恢复，但是安全边际相对要高。
“中心”城市的性价比
当然，西安楼市走出独立行情，不可能只有曲江、高新区几个楼盘卖得好。
我们看在青岛几乎销声匿迹的龙湖，在西安竟然有21个项目在售，绿城也有15个项目贡献了现金流，这些项目一定是分布在西安各个板块的。而且，西安有四个开发商的业绩超过了100亿元，在销售业绩上市大幅度领先青岛的。
仅仅是外地人的支撑，仅仅是豪宅的销售，肯定是达不到这种销售业绩的。
在调研中老王发现，西安的刚需盘和初改盘卖得也都是不错的。要想了解一个城市刚需盘的逻辑，自然就要看销冠。
这张图，准确地告诉了我们两个信息：一个是购买这个楼盘的圈层，一个是当下西安刚需市场的内卷程度。
撇去买房送车的福利不谈，从购房成本和通勤的角度出发，西安刚需比青岛要幸福。我们来看地铁图：作为一个内陆城市，西安以老城中心为原点，以地铁为轴线，向四个方向开枝散叶。
这种发展方式决定了：只要你不十分挑剔学区，那么在半小时通勤时间内，你一定能找到品质不错的楼盘。
如果说销冠刚需感十足，那么销亚的性价比足以说明问题。
TOP系房企的第四代住宅，地铁河景房，送阳台再送露台，165㎡的户型总价270万左右。在西安，老王发现一个很有意思的现象，那就是只要是最近两年开发的住宅，不论是在豪宅区，还是在刚需区，开发商统统都要做第四代住宅，将免费的露台作为卖点。不要说北方城市，就是苏州、杭州、成都，新盘中第四代住宅也达不到这样的比例。
还有最近很火的科技路金茂府，老王在青岛时就时长刷到这个楼盘的文章。从车库到园林，再到公区细节，确实代表了新一代金茂府的水准。
准一线的产品力，强二线城市的配套，三线城市的上车价格，房价还有上涨的行情，这也让西安的购房者，出手的热情比其它二线城市更为强烈一些。
这一点不但青岛、济南比不了，房价高高在上的长三角更比不了，可以说是西安在二线城市中的一个优势。能形成这个优势，这还是西安调控工作做得好。能够让利于开发商，让利于老百姓。
然而，这个优势还是要建立在相对低价、供需均衡的基础之上，失去任何一个前提条件，西安楼市的向上趋势就会被扭转。
底层逻辑青岛比西安稳
最后一个问题：预算100W+，青岛和西安谁更值得买？
在看完销冠楼盘之后，老王被一名热情的小蜜蜂拉上了车，去看生态公园旁的大盘。
说实话，这个盘老王认为是最不符合西安价值逻辑的一个盘。同样是在浐河沿岸，周边有商业mall、地铁配套的第四代住宅单价1.7w/平方米左右，走到这个位置，没地铁、没商业的孤盘，要价也是1.7W左右？！
虽然周边的森林公园看上去确实不错，但是核心配套缺失，单单靠强悍的营销团队很难拉起来。
从这个盘上，老王感觉西安也有很多板块，与2018年的蓝谷类似：讲生态、讲产品力确实没问题，但是存在较高的溢价。
楼市的泡沫，早早晚晚都要散去。
相比之下，青岛高新区虽然比不上西安高新区，但是作为一个近城板块，现在商业mall、学校、湿地公园一应俱全，万元盘的性价比可以说是二线城市中最高的存在。
工薪养老族捡漏，青岛的机会要比西安多一些。
总体而言，有着区首优势的西安，在楼市调控层面，是北方做得最好的城市之一，所以才能在楼市数据和土拍市场上，走出独立行情。然而，在土地巨量供地之后，2024年将是西安楼市承压最大的一年。
相比之下，混招频出的青岛，把一把好牌打得稀烂的同时，楼市已经跌至谷底。
有一个词叫此消彼长，还有一个词叫物极必反。
所以，最后的结论是：如果你有四五百万的预算，可以去积极参与西安高新区的摇号游戏，非摇号的楼盘一个也别碰；如果你预算不到二百万，不要做西北方向的发财梦。
