买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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吃吃喝喝，走亲访友，旅游打卡，虽然春节假期就如同春晚一样，越来越没有滋味，然而七天过后，还是给我们留下了很多深刻的回忆。

作为一名地产博主，三张随手拍带来的思考，是值得去总结的。

在这个赚钱很难的时代中，这些趋势和道理，普通人明白的越早越好。

即将“消失”的富裕村庄

大年初一，老王照例要给长辈们电话拜年。让老王意想不到的是，原本对进城十分抗拒的至亲，今年都反向入城过年。

是他们喜欢进城吗？

当然不是，在饭桌上，老人们向老王抱怨：“住在城里，什么都要花钱，你看就这把葱，就10块钱……”

那么，他们为什么会进城，甚至正月初三回家上坟之后，又返回城市？

是因为现在住在村里，更寂寞。

一位至亲告诉我，年轻人能进城的都进城了。去年村里走了26个玩伴，现在走到村里的主街上，不要说下棋的，就是能说话的人都半天碰不到一个。进城住在孩子家里，起码一家人还可以说说话。

要知道，老王的老家可不是忙活一年赚不到几千元钱的穷村。以葡萄闻名的大泽山核心产地，仅仅大樱珠和葡萄两季，一个家庭年入6到10万，要是再养个车贩运点水果，一年二三十万很正常。

但就是这样的村庄，也基本没什么年轻人了。

很多流量博主现在都喜欢用“某某地方房价又跌了XX万”来博取眼球，但却从来不思考为什么那么多二手房没人要了。

不要再有任何幻想，对于青岛这样的二线城市来说，老破小的支撑永远消失了。

是的，是永远。

至于潍坊、临沂、淄博等三线城市，平度、胶州、即墨，甚至是西海岸，则要加一个更字。

所以，我一直在劝一些来自三线城市或者县城的朋友：不论你老家的位置多好，户型多棒，最多都只留一套，因为十五年或者二十年之后，它们对你们的孩子而言，都不能称之为资产，只能叫做累赘。

一线城市的平行世界

因为孩子们没有去过帝都，春节假期中的微度假，老王选择去帝都看人。

在这一需求上，帝都从来没有让我们失望。哪哪都是人不说，而且你想吃的那些网红品牌，甚至不到五点就发完了当天所有的号。

但是，玩得起，不代表你能留得下；留得下，不代表你买得起。

虽然帝都在2023年罕见救市，但是二手房市场同样是跌跌不休。

历史最低价，价格可大谈，不仅仅是青岛，也不仅仅是西安、成都、苏州这些走出独立行情、产业发展势头良好的二线城市，帝都也不例外。

但是另一个层面，2023年帝都今年共计举行了27场土拍，成功出让61宗涉宅用地，总规划建面582.2万平方米，收获土地出让金1741.3亿元。

二手房狂跌不止，开发商还在疯狂拿地，为什么在中国楼市中，会出现这种“平行世界”？

原因很简单：因为住宅也像汽车和手机一样，进入了重要的迭代期。

我们就看上面这两个北京的千万“豪宅”，这样奇葩的户型，在我们的市南、崂山前海一线也经常见。

二十年前人们买这样的房子觉得没问题，现在在我们眼中这就是个笑话，根本原因就是社会在进步。

更为合理户型设计的迭代、绿建三星节能材料的迭代、铝板加大玻璃外立面的迭代，从宜居的各个指标都碾压了之前的产品。

睿智的人一边获利出清老房子，一边积极买新，就是这个道理。

真正看懂楼市逻辑的人，永远不会问“新房十年后也会变老房子，那为什么还要买新房”这样看似有道理却又无解的问题。因为就像第一批买苹果手机、买特斯拉的人一样，他们是产业迭代期第一批“吃螃蟹”的人，自然能获得丰厚的回报。

当然，有人会硬抬杠：有些刚刚交付的新房，在二手房市场也赔钱啊。

是的，从银丰玖玺城的千万豪宅，到维多利亚湾这样的韭菜盘，确实很多业主都要赔钱卖房，但是你看看这些房子在户型、精装、物业等方面，是不是都存在硬伤？

现在的楼市，就如同股市，大势向下，亏钱是主流，但不是没有人赚钱？不信你可以查查年前卖君澜的业主，这几年赚了多少。

“月光盘”背后的资产逻辑

2024年1月1日，老王在心仪的楼盘开始接受认筹的第一天上午，就去交了5万元认筹金。

说实话，这是老王关系最好的开发商，为何不托大等等看？

开工后第一天，老王一个平度老乡去看房，老王看了一下6号楼楼王的实际去化表：

只剩下1楼、3楼的一套、4楼的两套，6楼的一套，13、14楼各两套，虽然用“月光”有点牵强，但是这样的去化速度确实让老王也感到意外。

但是转念又一想：青岛最靠谱的开发商之一、区域内唯一有健身房、篮球场、会所的房子，套四宽厅、五站地铁到五四广场，总价不到四百万带新风和中央空调的A标精装，在青岛还有第二个新选择吗？

没有。

1000多万人的城市，有23个人和老王一样，看到了绝对的质价比而下手，这个数据不正常吗？

根据贝壳研究院的统计：

2024年春节期间，贝壳找房青岛站合作品牌经纪人带客户看新房次数达到近3年同周期内最高。

数据在告诉我们：在经历了纠结的2023年之后，2024年的金三银四是可以有的！

不仅仅是2024，也不仅仅是青岛，不论你愿意不愿意，都要进入一个因为住宅产品迭代而资产洗牌的时代。有些人的资产，会因为老房子的大幅贬值而不断缩水，买套房就能赚钱的时代一去不复返了，能够靠优质资产上岸的人不超过20%。

所以，当你努力也赚不到什么钱的时候，当你手中的牌注定争不了头科的时候，不如停下来，好好想一想，把手里的牌认真梳理一下，通过果断的弃牌、换牌，为自己，也为下一代，争取一个有利的位置。

一些只知道喝酒吹牛的亲朋好友的随口一说，和专业人士的实调分析哪个更靠谱，要拎得清啊；

资产配置不对一年损失个三五十万，和多加两天班赚个三五百块，哪个更值得，要拎得清啊；

在这个绝大多数人喜欢通过制造焦虑和猎奇收割焦虑的媒体环境中，2024年，保持那一份理性和勤奋。