买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟

最近一段时间，2024年开年的统计数据开始陆续出炉。我们如果仔细研究，会发现很多数据好似自相矛盾：

一二线城市成交量环比同比都是暴跌，但是房价上涨的城市越来越多；

全国二手房进入普跌时代，但是富裕阶层买新热情不减；

看房量越来越多，但是成交量依然低位震荡……

为什么会是这样？

我们今天来仔细分析一下。

不动产，进入了第三个变盘期

可能很多人没有意识到，我们刚刚经历的春节假期，对于房地产而言，是最让人绝望的“春劫”。

44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。

正是因为成交如此低迷，所以才有了房贷利率的惊天一降。

然而让我们想不到的是：进入2024年之后，房价上涨的城市却越来越多。

70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，新房价格上涨的城市数量从2023年12月份的7个增加至11个，这是最近11个月来首次出现房价上涨城市数量增加的现象。

成交量在暴跌，房价开始上涨，这是什么鬼？

这个现象很好解释：在楼市整体下行的情况下，购买力正在流向房价更高的城市，更核心的区域。

什么城市房价高？

北上广深杭，苏锡常，成都、南京、武汉、青岛、西安、厦门、济南等核心一二线城市。

没错，虽然小县城中产安逸的爽文在这个春节刷屏朋友圈，但是中国资产的第三次洗牌已经悄然开始，一些居心不良的大V，开始忽悠工薪阶层去小城市填坑。

为什么三十年前资产差不多的人，到现在会在两个阶层？

原因很简单，在过去三十年的资产变革大潮中，有人抓住了两次资产增值的时代红利，而有人完美错过。

第一次是全中国集体向上的城市化变革，农村人大量涌入城市，那时候你在平度、胶州等县城花十几万买的房子，五六年后也能翻番；

第二次是核心城市快速扩张带来的红利，塔尖精英在一线，普通中产在二线，你只要抓住了新城心、地铁扩张的机遇，资产也能翻番。

第三次就是当下，在一二线城市老房子也开启腰斩行情的时候，聪明的人都在果断换筹，卖掉老房子，买入地段、配套、园林、户型、物业服务等都卷到头的优质资产。

2023年老王走了六大城市，不论是北京、苏州、西安、成都，还是济南、青岛，莫不如是。

当普通人买不起房，或者不敢买房时，拉低平均房价的低价房成交少，高端住宅成交量大，自然就是呈现现在的局面：

成交量减少，平均房价在涨。

所以，未来核心城市将呈现新加坡化：商品房越来越豪，和大多数人无缘；普通人都有回购的保障性租赁住房解决居住问题。

土地取消限价，回收滞销的低品质商品房来做租赁房，都是这种趋势之下，市场呈现出的变化。

所以，2024年，在你还能上车优质资产时赶紧上车，在你能换房时赶紧换。

二手房，看清全国普跌背后的趋势

我相信，现在买房人掌握最迅捷的楼市资讯，就是二手房又跌了多少。

一些视频专家，懒得出奇还想获得高浏览量，怎么办？去扒拉二手房成交数据，找出那一两套价格奇低的房子就行。

但是为什么连北京、苏州的二手房都在暴跌，这个原因很少有人解释明白。

道理其实很简单：中国的住宅，正在进行终极迭代。

就跟手机从按键机到智能迭代一样，我们的住房也经历了筒子楼-套房-大面积套房-绿建三星全明通透宽厅套房的迭代。

看着现在流行的户型，老王有时在想：这些房子还怎么迭代？

对，就跟Iphone已经没有什么革命性创新一样，住宅卷到一定程度也将进入不再进化的平稳期。

所以，现在市面上卖得最好的完美户型的房子，十年后的保值率一定要高过十年前那些100平方米的大套二。

到核心城市买户型完美、立面时尚、会所加持的好房子，在楼市进入下行周期后，依然是资产保值增值的优选。

机会，只有少数人出手那才叫抄底

在开年的第一篇文章，老王就注意到一个问题：从春节假期期间，看房咨询量就不断上涨。

说句实在话，如果不是想买房子，费心费力到处看房干嘛？

都是有实实在在的需求。

不论是新房还是二手房，老王也确实感受到了刚需苏醒后，对于生活品质改善的热望。

问题是市场出现了补跌楼盘之后，没有购房经验的小白变得更加患得患失：

买房子不从自己的预算考虑，无法理性权衡房子优缺点；

总是担心房价会继续跌，所以看到机会也不出手；

听了太多“外行家”的话，看不透市场的特点；

所以，看房人多，成交量并不大：

但是，我们仔细想一下：楼市中那些大坑，是不是很多人一起跳你才跳，你才跳；楼市中那些获利丰厚的机会，是不是少数人出手后，你才如梦方醒？

机会，从来不出现在人声鼎沸时。

城市、地段、产品力、物业、价格，你只要调查清楚了，自己觉得合适，就果断出手，思维陈旧的父母什么意见，那些喝酒内行楼市外行的朋友什么意见，单位里那些从没买过房子的小白出不出手，都不应该是左右你买不买的理由。

在二八定律中，谁能抢占那20%的优质资产，谁就能实现资产的保值增值，并在未来实现阶层的跨越。

2024年，当越来越多的人开始涌向热点城市时，当众多开发商开始收缩战线只在核心城市拿地时，当楼盘为了销量开始卷产品力时，机会也真的出现了。

楼市，永远不会整体回暖了，只会在分化中持续洗牌。

那么，你手里想握住什么牌呢？

别忘了点个赞、在看

支持一下原创