看清那些自相矛盾的统计数据|不是楼市回暖,是不动产洗牌!

秋冬楼市分析 2024-02-27 10:44:24

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

最近一段时间,2024年开年的统计数据开始陆续出炉。我们如果仔细研究,会发现很多数据好似自相矛盾:

一二线城市成交量环比同比都是暴跌,但是房价上涨的城市越来越多;

全国二手房进入普跌时代,但是富裕阶层买新热情不减;

看房量越来越多,但是成交量依然低位震荡……

为什么会是这样?

我们今天来仔细分析一下。

不动产,进入了第三个变盘期

可能很多人没有意识到,我们刚刚经历的春节假期,对于房地产而言,是最让人绝望的“春劫”。

44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米,环比下降87%,同比下降40%,较2022年同期降幅也达到了82%。

正是因为成交如此低迷,所以才有了房贷利率的惊天一降。

然而让我们想不到的是:进入2024年之后,房价上涨的城市却越来越多。

70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,新房价格上涨的城市数量从2023年12月份的7个增加至11个,这是最近11个月来首次出现房价上涨城市数量增加的现象。

成交量在暴跌,房价开始上涨,这是什么鬼?

这个现象很好解释:在楼市整体下行的情况下,购买力正在流向房价更高的城市,更核心的区域。

什么城市房价高?

北上广深杭,苏锡常,成都、南京、武汉、青岛、西安、厦门、济南等核心一二线城市。

没错,虽然小县城中产安逸的爽文在这个春节刷屏朋友圈,但是中国资产的第三次洗牌已经悄然开始,一些居心不良的大V,开始忽悠工薪阶层去小城市填坑。

为什么三十年前资产差不多的人,到现在会在两个阶层?

原因很简单,在过去三十年的资产变革大潮中,有人抓住了两次资产增值的时代红利,而有人完美错过。

第一次是全中国集体向上的城市化变革,农村人大量涌入城市,那时候你在平度、胶州等县城花十几万买的房子,五六年后也能翻番;

第二次是核心城市快速扩张带来的红利,塔尖精英在一线,普通中产在二线,你只要抓住了新城心、地铁扩张的机遇,资产也能翻番。

第三次就是当下,在一二线城市老房子也开启腰斩行情的时候,聪明的人都在果断换筹,卖掉老房子,买入地段、配套、园林、户型、物业服务等都卷到头的优质资产。

2023年老王走了六大城市,不论是北京、苏州、西安、成都,还是济南、青岛,莫不如是。

当普通人买不起房,或者不敢买房时,拉低平均房价的低价房成交少,高端住宅成交量大,自然就是呈现现在的局面:

成交量减少,平均房价在涨。

所以,未来核心城市将呈现新加坡化:商品房越来越豪,和大多数人无缘;普通人都有回购的保障性租赁住房解决居住问题。

土地取消限价,回收滞销的低品质商品房来做租赁房,都是这种趋势之下,市场呈现出的变化。

所以,2024年,在你还能上车优质资产时赶紧上车,在你能换房时赶紧换。

二手房,看清全国普跌背后的趋势

我相信,现在买房人掌握最迅捷的楼市资讯,就是二手房又跌了多少。

一些视频专家,懒得出奇还想获得高浏览量,怎么办?去扒拉二手房成交数据,找出那一两套价格奇低的房子就行。

但是为什么连北京、苏州的二手房都在暴跌,这个原因很少有人解释明白。

道理其实很简单:中国的住宅,正在进行终极迭代。

就跟手机从按键机到智能迭代一样,我们的住房也经历了筒子楼-套房-大面积套房-绿建三星全明通透宽厅套房的迭代。

看着现在流行的户型,老王有时在想:这些房子还怎么迭代?

对,就跟Iphone已经没有什么革命性创新一样,住宅卷到一定程度也将进入不再进化的平稳期。

所以,现在市面上卖得最好的完美户型的房子,十年后的保值率一定要高过十年前那些100平方米的大套二。

到核心城市买户型完美、立面时尚、会所加持的好房子,在楼市进入下行周期后,依然是资产保值增值的优选。

机会,只有少数人出手那才叫抄底

在开年的第一篇文章,老王就注意到一个问题:从春节假期期间,看房咨询量就不断上涨。

说句实在话,如果不是想买房子,费心费力到处看房干嘛?

都是有实实在在的需求。

不论是新房还是二手房,老王也确实感受到了刚需苏醒后,对于生活品质改善的热望。

问题是市场出现了补跌楼盘之后,没有购房经验的小白变得更加患得患失:

买房子不从自己的预算考虑,无法理性权衡房子优缺点;

总是担心房价会继续跌,所以看到机会也不出手;

听了太多“外行家”的话,看不透市场的特点;

所以,看房人多,成交量并不大:

但是,我们仔细想一下:楼市中那些大坑,是不是很多人一起跳你才跳,你才跳;楼市中那些获利丰厚的机会,是不是少数人出手后,你才如梦方醒?

机会,从来不出现在人声鼎沸时。

城市、地段、产品力、物业、价格,你只要调查清楚了,自己觉得合适,就果断出手,思维陈旧的父母什么意见,那些喝酒内行楼市外行的朋友什么意见,单位里那些从没买过房子的小白出不出手,都不应该是左右你买不买的理由。

在二八定律中,谁能抢占那20%的优质资产,谁就能实现资产的保值增值,并在未来实现阶层的跨越。

2024年,当越来越多的人开始涌向热点城市时,当众多开发商开始收缩战线只在核心城市拿地时,当楼盘为了销量开始卷产品力时,机会也真的出现了。

楼市,永远不会整体回暖了,只会在分化中持续洗牌。

那么,你手里想握住什么牌呢?

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