买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年2月20日，“降”字成了朋友圈的主题。

降雪，让我们的出行倍加艰难，这反常的天气，似乎预示着未来的一年也充满坎坷；

降息，以前所未有的幅度袭来，让有买房计划的人更加的焦虑不已。

对于楼市，老王向来秉承不吹不黑的原则，这次降息对于楼市意味着什么，老王会在今天的文章中为大家详细分析，但更重要的是：

除了降息之外，即将到来的金三，还会有哪些关键点值得我们去关注？

一百多块的减负不是决定因素

从这次降息的幅度来看，确实可以称作是史诗级的。因为这一下子就降了25个bp，要知道2023年挤了一年牙膏，才10个bp。

那么具体到房贷，我们能省多少钱呢？

我们以100万的房贷来计算，等额本息30年，按照之前的利率4.2%，月供为4890元每月，按照最新的3.95%则是4745元。

问题来了：现在急需改善的买房人，没有出手买房，是因为这145块钱的利息差吗？

去年年末的时候，我一个朋友，房子看好了，开发商的折扣也满意，也到了孩子马上幼儿园毕业，不得不买的时间点，原本第二天都要交定金了，到了晚上六点给我发信息：

老王，我被裁员了。

老王的这位朋友，供职的是青岛一家知名的建筑企业。

还有的朋友要给孩子买房，但是孩子单位效益很差，作为新员工有朝不保夕的不安；朋友自己的生意原本做得还不错，但是去年年末也出现了回款的困扰。

在经济状况未好转之前，这些人2024年都不会买房了，这就是利率大幅下调，开发商2月份一上班就会给出特价房的原因。

今年买不起，供不起房的人，可能比去年还要多，这个事实我们要正视。核心问题来了：

周围很多朋友不买房了，有条件买房的你要不要买房？

珍贵的准现房周期

2024年，朋友们不要再问我对大势的预测了，我的观点很明确：

楼市持续下行，买套房就赚钱的时代永远结束了。

然而，老王认为：

2024年，可能是2020年-2030年这十年间买房最好的时机。

利率的实惠我们不去重复，我们来说产品。在过去相当长的一段时间里，我们想买新房，基本都是要提前两三年入手买期房，提前还房贷不说，有时候房企暴雷，你哭都没地方去哭。

在许多民企暴雷之后，买房者对于期房心有余悸，再加上整体经济环境不好，所以过去一年期房卖得异常艰难。

到了2024年，我们蓦然发现：很多楼盘都封顶了，绿化甚至都做完了，今年买今年就能住！

而且，因为市场不好，当下的折扣没有比2023年更好，甚至还又低了些！

再等等？

老王的一个朋友也是这么想的，刚复工比较忙，几乎是老王发了火，才在下班的时候，到最适合他的盘去看了一眼。

结果发现，虽然现场还有一百多套房子在售，在他预算和需求之内，一共只有两套房子可以选！在主城区300万预算买套四准现房的人，不止有100个吧？

所以，他几乎没有犹豫就定了房子。

这几乎就是当下楼市的一个缩影。你想买准现房+学区，老四方板块只有一个最合适的选择；你想买品牌物业+健身会所配套，一脚油能到崂山，东李板块只有一个选择；100多万你想买地铁房，四五十分钟到五四广场，准现房也只有一个选择！

这就好比餐饮业兴盛的时候，包子面条馄饨有一条街的美食大家可以选，但是年景不好的时候，只有一两家有现成的吃食供应，到了饭点时你要不要着急呢？

所以，我要再再再次提醒我的朋友们：

大势不会好，应该被淘汰的老房子还会继续跌，营销中心人山人海的景象也不会再有，但对应的也是市场供应的底，真正适合主流刚需的楼盘也就那么三五个，这是必须要认清的现实！

不适合你的房子，房子跌两千还是涨两千，和你都没有关系；

适合你的房子，在你买的起的价位段卖光了，那也和你没关系了。

所以，珍惜2024年这些优质准现房的选择！

央企的收缩与外行的新品

当然，有人可能说了，上半年我还想等等看，等不到好房子我去买下一波。

对于这个观点，我也有必要给大家分析一下。我们首先要明白，降息对于楼市的影响：

历史上一共有三波​降息周期，对应的都是楼市的牛市行情。结合当下的经济状况，老王虽然认为全国普涨的牛市不回来，但是对于一二线核心城市的提振​是一定会有的。

所以，金三必然可期！

为什么感觉今年的金三对于​刚需会很不友好呢？

一是年前老王走访了众多头部房企，只有一两家房企在2024年上半年，在青岛有拿地计划。

​买房人可能会想：​不拿地就不拿地，无所谓。

问题是，开发商不拿地，就会对现在在售的楼盘销售策略有所调整。​举一个例子，去年青岛主城区卖得最好的楼盘之一，全年销量是八百多套，​现在整盘还有五百多套房子。

​如果放开了卖，应该金九银十就能清盘。

但是没拿地，金九银十清盘了，团队怎么办？

所以，老王得到最新的消息是，开发商把剩下没开的楼盘平均分给了四个季度，每个季度推一栋楼。

不追求流速，那一定会追求​利润！

所以，各个板块卖得最好的楼盘，在2024年一定是一个慢慢收折扣的节奏！

也许有人会说，​我可以买期房啊。

好的，我们看看最新公布的期房产品。一个是小开发商通和在湖岛开发的高层产品，楼盘整体规划还有安置房，那么问题来了，如果你买这个外行开发商的产品，为什么不买超配的保利·和颂呢，对面就是启元新校，今年年底就交房：

一个是位于北站附近建筑商的作品，建筑商主导的楼盘，一个融海·启城、一个是百安居地块，现在是个什么​光景大家都清楚，而且这个区位和配套更尴尬。

​所以，现在的在售的准现房你也许不满意，​但是期房的位置和开发商，还远不如现在的准现房，等下去有意义吗？

听老王一句劝，对于80%的刚需来说，你那一天三五百元收入的工作，真不如在变局之年抢筹好房子重要。因为在楼市下行的年代里，你错过机会，上错船，不仅仅你没有纠错的机会，你的下一代也可能就锁死在垃圾资产上。

天冷，清醒最重要。

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