买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在老王调研的七个城市中，绝大多数城市都可以PK一下，掰掰手腕，但有两个城市没有任何的可比性。

一个是苏州，一个是成都。

然而，苏州的资源与量级，不是青岛可以觊觎的；以花园城市和宜居城市为标签的成都，可以说是青岛一个非常好的榜样。

对于处在困境中的青岛楼市而言，成都的路，也许是一条最好的路。

神盘给我们的思考

中国的四大神盘——麓湖生态城，是老王调研的第一站。

这个盘的位置有多“偏”呢？

我给大家说两个参考：一个是从成都南站坐地铁要14站才能到达麓湖；第二个比麓湖离市中心更近广福站旁，一个住宿标准与锦江之星类似的民宿，一天的房费只要70多元。

就是这样一个近郊板块，却创造了中国TOP3的销售神迹。

官方数据单盘140亿+，实际上应该是在170亿+。

麓湖生态城2023年开了六个组团：观澜、浔岭、雅集、玄鸟湾、鸿鹄岸、鲲鹏阁。

1月观澜组团85套房源494人参与摇号，三倍熔断，中签率17%。浔岭组团6号楼楼王，大部分房源总价超千万，5倍熔断，半天就清盘，近6成为麓湖公园区业主再购。雅集组团，841个客户抢购110套200㎡以下房源，摇中概率13.08%。7月玄鸟湾一批次开盘，面积200㎡以下84套摇号，1083组参与中签率7.76%。8月玄鸟湾二批次预售392套，建面200㎡以下203套，1450组摇号3倍熔断；200㎡以上189套，1215组摇号，中签率15.56%。3月鸿鹄岸3-4栋150套房源，1923人参与摇号，中签率7.8%。鲲鹏阁部分房源单套总价超5000万，依然售罄。

麓湖生态城的牛，老王从三个细节可以体会到：第一，你在电子地图上搜索麓湖生态城的地址，你是搜不到的；第二，你在地产app上查询麓湖生态城，也是找不到太多的信息；第三，作为一名自访客户，你找到营销中心，也得不到下一期楼盘的推盘细节，你想去看样板间，自己去，置业顾问没时间陪同。

从产品力的层面，我们能找到很多的亮点，但也能找到很多的不足。

每一栋建筑都是与众不同的水上藏品，在老王看来并不是这个项目的成功之处。比100多位大师联袂出品更重要的，是麓湖将以人为本，以生活为中心的理念贯穿始终。

麓湖体现的，是最纯粹的成都精神。

在麓湖水城景区最核心的地段，有一个巨大的儿童乐园，然后是星罗密布的特色餐厅、咖啡馆、酒吧，没有一个是在商业mall中烂大街的大众品牌。

就如同刘姥姥进了大观园，老王一下午在麓湖生态城走了2w步而不觉得累，这是任何一个楼盘都不曾给予我的新奇感。

不论是游客还是成都土著，在这是放松的，开心的。

最让人震撼的是美食岛中所有的建筑都是临建，在商街建成之后，这一网红景区将全部推掉！

先用美景和美食为代表的的美好生活征服你，再让你心甘情愿地为藏品级的建筑买单！

青岛，其实是一个非常适合做生态大城的地方。融创投入巨资打造的阿朵小镇，从某些方面可以说是最接近麓湖的作品。

阿朵的失败，老王认为有两点：第一，距离绝对市中心太远，有女士开车过去都能开吐了，通勤的痛点成了阿朵最大的硬伤；第二，高周转的房企只学到了神盘的皮毛，骨子里还是时时刻刻想着赚快钱，商业层面的资源整合力比麓湖差得太多，作为一个山谷生态城有着太多的竞品，最终泯然众人。

相比阿朵小镇，红岛湾、蓝谷则更让人唏嘘不已。

在70后、80后开始考虑养老问题的时候，近城板块要想弯道超车，真的不要再重复建写字楼，特别是摩天大楼。

慢慢雕琢一种悠然的生活方式，而不是画一张张不切实际的产业大饼，是西海岸、即墨、高新区突围的方向。

城市更新的决策与选择

以生活为中心，是老王在成都调研时最大的感受。

相比于太古里，成都的万象城给了老王更多的思考。

青岛的万象城，那是位于城市绝对市中心；然而成都万象城，有着30万㎡的巨大体量，但是建在了一直被戏称为东穷的成华区，而且华润还在住区旁修建了公园。

看完成都万象城，老王思考一个问题：城市更新，应该以怎样一种策略推进？

最简单的方法，是将好不容易整理出来的地块，割成一块块“小豆腐”，然后卖个不同的开发商，方方面面的关系都照顾到了，多个项目也可以快速施工，理论上GDP和税收都会很可观。

在实际操作方面，则可能出现即墨西的败笔。

另外一种方式，则是引入一两家实力央企，规划好商业、学校、医院等，让企业按照自己的节奏来。

当然，要让一家企业梭哈一个片区，很难，需要有足够的诚意，还需要让利。如果没有共赢精神，让企业看不到利润点，人家又为什么要为你的城市更新冒风险，出力呢?

职住平衡与行业发展

最后，​我们来看一下成都总体市场。从各项数据来看，成都与西安一样，都是在​长三角疲态尽显的年份里，走出了独立行情。

​有三家房企销售额过了二百亿，TOP10的门槛是108亿元。

是不是很让人羡慕？在土地市场上，成都表现同样让人羡慕​：

最核心的是，成都的市场相对健康，​住宅的供需比控制得相对好：

二手房市场虽然分化，房价也往下走，但是​成交量还是很不错的。整个2023年，成都全年成交366867套，新房成交145977套，同比上年增长2.09%，二手成交220890套，同比上年增长45.92%。：

说实话，​从房地产的角度，老王找不到比成都更好的城市。

以生活为中心造城，将宜居属性拉满，是成都​成功的地方；精准调控，在民生与行业之间找到​绝佳的平衡点，是成都另一个值得学习的地方。

在限购政策上，成都讲究职住平衡：

1、居民家庭成员具有限购区域户籍，或户籍不在限购区域但在限购区域连续缴纳社保6个月以上；

2、新购房后，本地户籍两人及以上居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过3套，本地户籍单身居民家庭、非本地户籍居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过2套。在此基础上，二孩居民家庭总套数可增加1套，三孩及以上居民家庭总套数可增加2套。

对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府(管委会)认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

简单来说：你在我这工作，我保证让你​买上好房；你是人才愿意来成都工作，也可以买房，但是​不能炒房。​

​合理吧？精准吧​？

这样老王想起了一个极端读者的案例：2018年的时候单位落户高新区，但是他没有资格买高新区的房子，最后以近两万的单价，在蓝色硅谷上车。​三年以后不但要承受房价几乎腰斩的损失，而且还要每天开两个多小时的车上班。

两相对比​，都是泪。

本地刚需不够，房地产需要外地客户​托底怎么办？看看成都的新政策：

在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格，更好满足居民改善型住房需求。

有钱人到成都买大平层，买别墅，欢迎欢迎！

​一个国人都称赞的城市，一定有它好的道理。

榜样就在眼前，就看青岛​学不学了。