买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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虽说瑞雪兆丰年，但是昨天中午老王走出营销中心，看到漫天的大雪时，还是笑着摇了摇头：

这可真是名副其实的元宵“劫”啊。

但是，就如同许多人会顶风冒雪去逛糖球会一样，在这样恶劣的天气下，也有人会出门来看房子。

周五忙到午饭没吃，原创未更新的老王，结合三天跑了六个盘的实地调研，来说说对龙年首周青岛楼市的变化。

青岛房价的多米诺骨牌，会不会就此倒下，是我们最后一段的重点。

央企掀桌子，后果很严重

王老师，怎么解释这家开发商不缺钱，但却降价促销这件事？

一位朋友，昨天在排队等置业顾问接待的时候，向老王提出了这个直戳心窝子的问题。老王也是偷懒，看到营销负责人就在现场，直接拉过来，给予最官方也是最全面的解答。

需要解释吗？

大家都在短视频平台或者某团某点评上买过新店开张的团购券吧？你说79送8盘子肉和一堆菜的火锅套餐，它赚钱吗？

中国不是还有句古话：赔钱赚吆喝嘛。

现在的楼市，最缺的是人气，所以开发商拿出原本就定价比较低的楼座，再给出一定的优惠做福利，这就和餐厅在人气不高时做套餐一个道理。

九年一贯制学校、确定的主城地铁大环线、农贸市场、商务局官宣的山姆青岛首店、景色怡人的滨海步行道、带泳池的健身会所、高仪等一众高端品质加持的精装……

115平方米的全明通透户型10楼单价1.64万元/平方米左右？！不要说市北，就是李沧，甚至加上城阳南，这都是相当炸裂的一个价格。

这个价格释放出来的时候，市场在极端天气条件下，给出了积极的回应。

像在网红餐厅等位那样排队，这种魔幻的景象，真的在营销中心出现了。即使提前半天预约，熟悉的置业顾问依然让老王和朋友等了半小时。

开年的这一次价格调整，对于楼市真正的影响不仅仅是市北一隅，而是所有买房人心中都突然蹦出了一个小人：

2024年楼市依然低迷，房价会继续不断往下跌。

市场真会沿着这个简单的逻辑走下去吗？

房价体系的冷静分析

央企大盘的这一次调价，最兴奋的无疑是“流量”专家。

找一个最好的拍摄角度，然后就开始兴奋怒吼：

青岛的楼盘降了100W……

​真相是这样吗？

要找到这个问题的答案，我们首先要分析明白龙年第一个给出价格优惠的盘。这个位于欢乐滨海城的楼盘去年首开之后，就遇上了“9·11”新政，众多次新房入市，分流了众多的刚需，再加之宏观经济的因素，所以楼市一路走下坡路。

在板块内直接竞品大降价的时候，这家开发商在忙着打造实景示范区，​做会所，一心想着把产品做好，吸引高端客群。

​然而，就高层产品而言，老城区地缘客户思维固化和暂时的通勤痛点，让楼盘人气未达到预期。

所以，开发商拿出了原本低价就相对较低的楼层的半幅房源，做了一波特价房​。

首开的高层价格变化不大，凤凰层的价格变化不大，楼王价格没动，在老王看来，就这个盘而言，都不能称之为​大降价，只是针对市场行情正常的一次人气的局部促销。

在这个楼盘价格调整之后，老王首先是调研了同一个大区在售的两个楼盘​，得到的答复分别是：

​王老师，我们的销售目前符合集团预期，所以没有价格调整计划。

王老师，我们和年前折扣一样。

​为什么会这样？因为这些盘一个是低价首开，一个是去年已经调整了两轮价格，​各个盘的优惠周期是错开的。

再远一点，东李、开发区的楼盘老王也跑了三个，去的都是卖得比较好，或者是​产品力比较强的楼盘，也没有出现跟跌的迹象。

这才是市场的真相！

不过​大家心中还有一个核心问题，未来会不会降？

最烧脑的金三即将来临

市场上的买房人就这么多，一个盘卖得好，其它楼盘自然就会差一些。

那么，哪些楼盘，哪些产品会受到影响呢？

从总价来看，总价在200W-250W的主城区楼盘，都在影响之列。

只是有一种情况需要大家注意，那就是个别产品的供需比。

举个例子来说：

现在市北有四个项目都有高层产品在售，对于都是明年下半年交付的产品来说，如果市场没有一个整体上行，那必然会有一番价格厮杀；

但如果是今年年底交付的小高产品，开发商只剩下四五套存货，那还有什么降价的动力？

所以，在牛市，大家不要情绪上头；在熊市，也不要有幻觉，一厢情愿希望所有开发商的所有产品都无底线厮杀。

物以稀为贵，在当下楼市中依然适用！

还有，我们从​开年第一波优惠可以看出：哪怕是家有余粮的央企开发商，​也是要力保金三的，人气不够，自然会优惠来凑。

在主城核心区一些供需比严重失衡的板块，存在着楼盘突然调价的可能。

但是有一点大家也一定要有一个清醒的认识：

开发商不会拿出楼王来搞促销，第一波特价房一定是有缺点的房子​。

那么问题来了：房子有缺点，我们买吗？

如果是垃圾开发商，垃圾物业，品质有问题，地段​未来发展潜力不够，当然不买。

但是​我希望刚需们也不要有错觉：

在​有限的预算之下，可以买到完美的房子。

现在刚需买房子，开发商和物业调查明白后，有六个很重要的决策点：

价格、配套、产品、采光、通勤、噪音。

楼市火爆的时候，小白们什么都不管，上合示范区的大高层都敢冲；楼市转冷之后，又变得一点委屈都不能受，低价还必须是完美的房子。

不吹不黑，我们理性分析一下。

对于2024年第一个降价的楼盘来说，前三个点，特别是第一个点，不存在问题，这也是这么多人冒着雪看房的原因。

核心点：采光。

采光对于我们的居住品质当然很重要，老王就是一个很喜欢晒太阳的人。在秋冬两季，老王经常会在飘窗上晒着太阳睡午觉，但最多两小时。

我们晾晒衣服，有太阳当然最好。

但是，你是否在八小时采光的房子中生活过？我们的生活是不是需要八小时采光呢？

这是第一个要思考的问题。

第二个，假如有三个选择：

一个是20年房龄的老房子，暗卫中间户，阳台已经开始因为渗水脱皮，户型也不通透；

一个是远郊的大套三，房子没问题，可是物业很差，你装修买车沙子都得物业指定的经销商处购买，每天通勤45分钟，孩子上学没有太好的学区；

一个是全明通透的元宝户，三室两厅，主卧套间，但是每天会在正午有两个小时的没有阳光。

对于200W预算的人来说，你只有这三个选择，现实中不存在你幻想的那个选择，这是很多​人没有意识到的！

我们每个人都知道，香格里拉的自助餐比盛罗巴品质高，味道好，但是你只有80元钱，吃不起香格里拉怎么办？

你只能选你预算下相对最好的选择。

这是很多理性之人出手的理由。

从事实的角度去分析，38米的楼间距，绝大多数房源都不是全天采光。

问题是，现在主城区在售的新房，包括海信·君澜，是不是所有户型都是全天候采光的？

这是市北区央和府的楼间距，同样是高层产品，虽然呈半幅错列排布但是有一半单元也是会被前楼遮挡的，这个小开发商的房子开盘时卖三万，现在的单价是2.5-2.6W/平方米之间，而且没有泳池会所，没有酒店式大堂。

对于很多预算有限的刚需来说，在楼间距更宽绰的小区，你能买的房子也是中低楼层，你邻居家不挡光，和你也没啥关系啊。

我给大家举一个很现实的例子：

欢乐滨海城隔壁的毛坯住宅，三楼的价格是2.33万元/平方米，但是15楼全天采光的楼层是2.67万元/平方米。

贵，是因为大家都喜欢全天采光，但是你的预算能够轻松覆盖吗？

理性权衡楼盘缺点，才是刚需们突破自己思维茧房的关键。

至于通勤，我只说一句：准地铁房和地铁房价格一定不一样。

噪音问题，是个要关注的问题。但是我们也不要在脑海中将临路缺点理论性的无限放大。

第一，青岛是北方城市，只要不是大车横行的主干道，11点之后基本上没有太多噪音侵袭；

第二，现在大部分品质楼盘用三玻两腔的窗，甚至有些楼盘使用旭格门窗，隔音效果不是老房子能比的；

第三，90%的楼盘，包括张村河那些4w+的楼盘，都临路。

不要说预算有限，即使预算五六百万，也不能去奢求什么全天采光、完全不临路、核心城区的房子。

你如果也像老王这样实地跑盘，就会认可上述观点。

对于刚需而言，如果你想在2024年买房，理性点，勤快点，最重要的一点，你要活在现实中，不要被流量大V带入幻境世界。

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